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       樂(lè)居買房訊 （編輯 平鵝）2020年上半年福州樓市已經(jīng)落幕，就新房供應(yīng)來(lái)說(shuō)，這是一場(chǎng)樓市的盛大狂歡。

拿證總量

??新房供應(yīng)“報(bào)復(fù)性”上漲

??根據(jù)樂(lè)居大數(shù)據(jù)云統(tǒng)計(jì)顯示，2020年上半年福州五區(qū)拿證180次，業(yè)態(tài)涵蓋可售非安商商品住宅、安商房、別墅、SOHO、商鋪及車位，總許可面積約441萬(wàn)方，同比2019年上半年增長(zhǎng)125.8%；入市總房源67556套（個(gè)），同比增長(zhǎng)140.6%；入市住宅房源39906套，同比增長(zhǎng)163.8%。從各個(gè)維度來(lái)看，2020年上半年，福州五區(qū)的新房供應(yīng)量都呈“報(bào)復(fù)性上漲”。

??不過(guò)，所謂“報(bào)復(fù)性上漲”或“報(bào)復(fù)性消費(fèi)”、“報(bào)復(fù)性反彈”之類的“報(bào)復(fù)性”現(xiàn)象，都是基于前期的需求沒(méi)有得到滿足，需求積壓到一定程度短暫釋放。上半年由于疫情原因，售樓部一度停擺，直到4月份福州疫情得到基本控制，樓市迎來(lái)了新房供應(yīng)的爆發(fā)，并連續(xù)三個(gè)月保持高位。截止6月30日，福州五區(qū)住宅庫(kù)存量已接近7萬(wàn)套（含安置型商品房），市場(chǎng)趨于飽和，預(yù)計(jì)下半年供貨將減量。

新房備案價(jià)

??多個(gè)板塊備案價(jià)刷新高 倉(cāng)山躋身“新貴”

??多個(gè)板塊備案價(jià)突破新高是上半年新房市場(chǎng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

??具體來(lái)看，中心城區(qū)新拿證住宅（含別墅）備案價(jià)約在2.5-4.3萬(wàn)/㎡；東二環(huán)約在2.5-3.9萬(wàn)/㎡；五四北約在2.5-2.9萬(wàn)/㎡；金山約在2.4-5.8萬(wàn)/㎡；奧體約在2.8-5.6萬(wàn)/㎡；江南CBD約在2.2-2.9萬(wàn)/㎡；老倉(cāng)山約在2.2-3.5萬(wàn)/㎡；城南約在2.0-4.4萬(wàn)/㎡；三江口約在2.0-3.1萬(wàn)/㎡；快安約在1.7-2.1萬(wàn)/㎡；馬尾老城約在1.7-2.1萬(wàn)/㎡；瑯岐約在1.0-1.4萬(wàn)/㎡；桂湖約在1.8-2.7萬(wàn)/㎡。

??相比往年，備案價(jià)天花板顯然已經(jīng)不在鼓臺(tái)。金山、奧體均有別墅項(xiàng)目最高備案價(jià)沖破5字頭，普通住宅方面東二環(huán)最高備案價(jià)近4萬(wàn)，老倉(cāng)山、三江口均已破3萬(wàn)，五四北、江南CBD距離3字頭也是臨門一腳的事。

??不過(guò)，購(gòu)房者也不必過(guò)于恐慌，根據(jù)實(shí)際開盤情況來(lái)看，多數(shù)樓盤開盤都有一定折扣，備案價(jià)上抬的同時(shí)，優(yōu)惠力度也更大，甚至有部分樓盤低于板塊均價(jià)出售。樓盤的實(shí)際售出價(jià)格變化不大。

新房分布區(qū)域

??倉(cāng)山遙遙領(lǐng)先 鼓樓“無(wú)房可買”

??上半年，福州五區(qū)新入市的可售商品房住宅12902套。從區(qū)域分布來(lái)看，倉(cāng)山新房供應(yīng)量遙遙領(lǐng)先，入市可售商品住房住宅5829套，占比近五成；晉安、馬尾緊隨其后，分別新增3182套、2417套；臺(tái)江得益于排尾兩大“巨無(wú)霸”陽(yáng)光城檀境、萬(wàn)科金域國(guó)際，二者合計(jì)供貨1344套。鼓樓上半年僅鼓樓金茂府拿證，合計(jì)130套，新房供應(yīng)量與其它四區(qū)出現(xiàn)了斷層性差距。

??值得一提的是，上半年拍出2.8萬(wàn)/㎡樓面價(jià)的鼓樓“地王”備案名已經(jīng)公布為“保利中悅公館”，相信不久會(huì)和福州購(gòu)房者見面。項(xiàng)目占地百畝，又是純商品房地塊，傾向于鼓樓的購(gòu)房者們可以期待。

新房類型

??中小戶型霸占市場(chǎng) 馬尾、鼓樓“偏科”明顯

??根據(jù)樂(lè)居大數(shù)據(jù)云統(tǒng)計(jì)顯示，2020年上半年入市的可售商品房住宅中，90㎡以下的小戶型產(chǎn)品合計(jì)5068套，90-144㎡的中等戶型產(chǎn)品合計(jì)6069套，144㎡以上的大戶型產(chǎn)品合計(jì)1765套。中小型戶型絕對(duì)占據(jù)福州市場(chǎng)主體。

??從各區(qū)的可售商品房住宅結(jié)構(gòu)來(lái)看，倉(cāng)山、晉安區(qū)較為均衡，小、中、大戶型產(chǎn)品供應(yīng)充足，多種類型購(gòu)房群體能夠各取所需；鼓樓、馬尾“偏科”明顯，但同時(shí)也體現(xiàn)兩區(qū)的精準(zhǔn)定位，鼓樓90㎡以下的新增戶型為0，顯然直奔改善群體，馬尾則幾乎放棄改善市場(chǎng)，90㎡以下的戶型占比超六成，144㎡以上的戶型僅入市2套。

??總體來(lái)說(shuō)，2020年上半年福州五區(qū)的新房供應(yīng)量十分充足，備案價(jià)有所提高，但同時(shí)多數(shù)樓盤開盤優(yōu)惠力度大，實(shí)際售出價(jià)格起伏并不明顯，仍是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。新房區(qū)域分布以倉(cāng)山為排頭兵，尤其是新南城區(qū)，表現(xiàn)惹眼。產(chǎn)品方面中小戶型霸占市場(chǎng)，剛需購(gòu)房者仍然是福州最重要的購(gòu)房群體。

??*本文所涉及所有數(shù)據(jù)來(lái)自樂(lè)居大數(shù)據(jù)云，調(diào)查數(shù)據(jù)時(shí)間截止2020年6月30日，因統(tǒng)計(jì)方式及統(tǒng)計(jì)時(shí)間等因素影響會(huì)存在一定誤差。本文數(shù)據(jù)僅供用戶參考和借鑒，最終數(shù)據(jù)以開發(fā)商或政府實(shí)際公示為準(zhǔn)。本頁(yè)面所提到房屋面積如無(wú)特別標(biāo)示，均指建筑面積。