繼“金融十六條”官宣之后,11月14日,銀保監(jiān)會、住建部、央行三部門聯(lián)合宣布了又一項有關(guān)樓市的重磅新政——關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知。
《通知》內(nèi)容共12條,整體來看,新政主要指向房企預(yù)售監(jiān)管資金,明確商業(yè)銀行可在相關(guān)原則和充分評估風(fēng)險的基礎(chǔ)上,自主決策與優(yōu)質(zhì)房企開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù);也明確了房企置換的預(yù)售監(jiān)管資金額度以及用途。
三部門再發(fā)12條新政
銀保監(jiān)會官網(wǎng)11月14日公告,為支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金,防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》,指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則,向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。
《通知》指出,監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后,房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則,在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險等的基礎(chǔ)上進行自主決策,與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。
《通知》的發(fā)布和實施,將幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動性壓力,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。下一步,銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行將密切溝通協(xié)作,聯(lián)合做好《通知》貫徹落實工作,指導(dǎo)商業(yè)銀行依法合規(guī)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。
最高可置換30%監(jiān)管資金
根據(jù)《通知》,保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%,置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時,保函金額相應(yīng)下調(diào),確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補足差額資金,保函金額不得調(diào)整。此外,要求商業(yè)銀行合理確定保函期限,確保與項目建設(shè)周期相匹配。
出險房企恐難享受此次新政
對于開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)的雙方,《通知》作出明確規(guī)定。
銀行方面,監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。企業(yè)集團財務(wù)公司等非銀行金融機構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。
房企方面,商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時,要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn),充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險、項目銷售前景和剩余貨值等,與經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。對債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔(dān)保額度過大、施工進度明顯低于預(yù)期的項目,應(yīng)審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的,要充分評估項目風(fēng)險。保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度。
對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示:此次銀行保函政策,主要是支持短期有流動性風(fēng)險的、但企業(yè)基本穩(wěn)健的企業(yè),而一些有明顯暴雷風(fēng)險的企業(yè)無法享受此類政策。
可用于蓋樓,也可還債
對于保函置換而來的預(yù)售監(jiān)管資金用途,《通知》作出明確規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金,優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等。
但不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補足義務(wù),確保項目建設(shè)資金充足。
通俗來說就是,可以蓋樓也可以還債。
業(yè)內(nèi)人士表示:過去有些地方比較僵硬,只限定為“蓋樓”。有媒體曾報道,一個項目只需要3個億就能完工,銀行會監(jiān)管7個億,即便是提取監(jiān)管賬戶內(nèi),監(jiān)管范圍以外的資金,也非常困難。最典型的如陽光城,暴雷時賬面上有260多億資金,但能動用的不足7個億。
樓市利好新政密集發(fā)布
11月以來,利好樓市、房企的多項新政密集出臺。從央行2500億元且存在進一步擴容空間的民營企業(yè)債券融資的“第二支箭”,到央行、銀保監(jiān)會的“金融十六條”,再到住建部、央行、銀保監(jiān)會“十二條”。
發(fā)力點分別從房企融資、“保交樓”、保購房者權(quán)益以及監(jiān)管資金支取等方面出發(fā),但受力點不約而同的聚焦在了提升房企的資金水平,保障房企有能力應(yīng)對短期內(nèi)的流動性風(fēng)險,為行業(yè)信心提升注入強心劑。
附:三部門《通知》原文
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