??樂居買房訊 （編輯 平鵝）截止12月31日，福州市不動產(chǎn)登記和交易中心官網(wǎng)上公示的2019年最后一個預(yù)售證審批號為“FZ許20190260”，2019年福州樓市共計取證260次，新房供應(yīng)正式畫上句點(diǎn)?！?019年福州樓市報告預(yù)售證篇》將從房源供需大數(shù)據(jù)、備案價、拿證樓盤區(qū)域分布、入市產(chǎn)品分析等方面深度解讀2019年的福州樓市。

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新房供應(yīng)：“證據(jù)不足”

??2019年福州五區(qū)獲批住宅近4萬套

??據(jù)樂居數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到2019年12月31日，2019年福州五區(qū)拿證260次，涉及90個樓盤，業(yè)態(tài)涵蓋可售非安商商品住宅、安商房、別墅、SOHO、商鋪及車位，總許可面積約480萬方，合計72342套（個）房源入市。其中全部住宅房源合計38249套，同比2017年大漲237%，環(huán)比2018年增長8.2%。單純就大數(shù)據(jù)來看，2019年開發(fā)商領(lǐng)證積極，近4萬套的住宅供貨量足夠繞地球一圈。但購房者真的有近4萬套房子隨意挑選嗎？深入分析來看，其實并不然。

??據(jù)樂居君觀察統(tǒng)計，2019年福州五區(qū)獲批的住宅當(dāng)中含大量的安商房、回購房、社會保障房、共有產(chǎn)權(quán)房等，“脫水”后的可售非安商商品住宅僅23092套，只有全部住宅房源的60.4%，遠(yuǎn)不如2018年的可售非安商商品住宅供應(yīng)量。同時，開盤去化方面的數(shù)據(jù)也不甚樂觀。據(jù)悉，2019年福州五區(qū)開盤的樓盤中，開盤當(dāng)日去化率在三成以下的占比高達(dá)40.2%，去化率在三到五成的占比28.7%，去化率在五成以上的僅有31.1%。就新房供需而言，2019年，福州五區(qū)房企“領(lǐng)證”積極，實則可售的非安商商品住宅并不多，購房者選擇有限，觀望情緒濃重，銷售數(shù)據(jù)無法滿足預(yù)期，典型的有“證”無“據(jù)”，虛有其表。

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備案價：“出其不意”

??市中心備案價2字打頭？“4萬俱樂部”再添猛將！

??從2019年福州五區(qū)可售非安商商品住宅備案價來看，鼓樓區(qū)備案價約在2.2-4.4萬/平；臺江區(qū)約在2.8-4.4萬/㎡；晉安（含桂湖）備案價約在1.2-4.1萬/平；倉山備案價約在1.8-3.5萬/平；馬尾（含瑯岐）備案價約在0.9-2.4萬/平，整體備案價還是呈現(xiàn)出以中心城區(qū)為核心，向外圍逐步遞減的格局。

??各區(qū)域以內(nèi)，由于受到地理配套、項目定位以及配建安商房扎堆入市等因素的影響，備案價跨越度十分大。同往年相比來看，特別之處在于兩點(diǎn)：其一，晉安區(qū)公園左岸最高備案價突破4.1萬/㎡，由此晉安成為繼鼓樓、臺江后又一名“4萬俱樂部”成員。其二，市中心起價大幅降低。其中，鼓樓主要?dú)w功于省體小時代這塊20年之久的陳年老地，區(qū)域內(nèi)新房備案價仍是以3-4字頭為主。臺江則是源于部分配建安商房項目的影響?！鞍采谭俊笔?019年福州樓市怎么也繞不開的話題。數(shù)據(jù)顯示，目前福州市區(qū)中已有約超過30個配建安商房項目亮相，配建安置型商品房比例約在10-95%不等，而其中多個在2019年取證開盤。根據(jù)已取證的配建安商房備案價來看，多數(shù)樓盤顯示出了一定的價格優(yōu)勢，對板塊內(nèi)備案均價造成影響。

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區(qū)域分布：“三足鼎立”

??馬尾正式躋身“房源糧倉之列”！三足鼎立之勢成型！

??從福州五區(qū)可售非安商商品住宅供應(yīng)區(qū)域分布來看，晉安6587套、倉山6557套、馬尾6107套、臺江2099套、鼓樓1742套。同往年相比，倉山、晉安區(qū)優(yōu)勢不再；馬尾區(qū)的表現(xiàn)則十分突出，與倉山、晉安均貢獻(xiàn)了六千多套可售非安商商品住宅，正式躋身“房源糧倉之列”，形成三足鼎立之勢；鼓樓、臺江可售非安商商品住宅房源雖有所上升，但整體供應(yīng)依然受限。

??鼓臺寸土寸金，房源供應(yīng)少自是不必贅述。倉山、晉安兩大區(qū)域占領(lǐng)了福州五區(qū)版圖的相當(dāng)一部分面積，擁有豐富的土地資源待開發(fā)，并且道路交通、商業(yè)生活等配套又較為醇熟，是開發(fā)商搶灘駐地的重點(diǎn)對象，整體房源供應(yīng)充足。不過這兩區(qū)域雖“地大物博”，安商房、回購房、社會保障房等占比頗高，可售非安商商品住宅房源有限。馬尾區(qū)可售非安商商品住宅供應(yīng)量之所以能迎頭趕上，首先是由于隨著福州四環(huán)、三江口大橋、東部快速通道等一系列交通配套提上日程，區(qū)域價值日益凸顯，受到開發(fā)商青睞。其次，該區(qū)域安置房少，獲批住宅房源中可售非安商商品住宅占比高達(dá)94.1%。另外馬尾房價相對較友好，產(chǎn)品以中小戶型為主，個別板塊如瑯岐、亭江不限購，最低首付可兩成起，越來越成為剛需購房者的首選之地。市場的最終規(guī)律都指向供求關(guān)系，相信2020年馬尾區(qū)熱度只增不減，并且除了吸納更多剛需群體入住馬尾外，改善市場或?qū)⒁灿幸欢ǖ纳仙臻g。

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入市產(chǎn)品：“彈丸之地”

??福州人最愛買什么戶型？一家更比一家小！

??據(jù)樂居數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年福州五區(qū)入市的可售非安商商品住宅房源合計23092套，其中90㎡以下的小戶型產(chǎn)品合計10012套，在可售商品住宅中占比43.4%；90-144㎡的中等戶型產(chǎn)品合計10964套，占比47.5%；144㎡以上的大戶型產(chǎn)品合計2116套，占比8.9%。

??從各區(qū)的可售非安商商品住宅結(jié)構(gòu)來看，倉山、晉安區(qū)較為均衡，小、中、大戶型產(chǎn)品供應(yīng)充足，多種類型購房群體能夠各取所需；馬尾區(qū)幾乎放棄了改善群體市場，全年144㎡以上的戶型產(chǎn)品僅供應(yīng)78套；而寸土寸金的鼓樓和臺江區(qū)則以小戶型產(chǎn)品推售為主，尤其是臺江區(qū)，該區(qū)域2019年入市產(chǎn)品中小戶型產(chǎn)品占比高達(dá)55.1%。

??由上述數(shù)據(jù)可知，2019年福州五區(qū)入市的可售非安商商品住宅以中小戶型為主。其中，90-144㎡能滿足多口之家的中等戶型產(chǎn)品占據(jù)主要地位乃情理之中，畢竟上有老下有小的70、80一代是當(dāng)下樓市的購買主力。不過，90㎡以下小戶型產(chǎn)品的高占比不容忽視，并且小戶型產(chǎn)品往往十分暢銷。數(shù)據(jù)顯示，新榕金岳府、華潤烏山府、福晟弘府、融創(chuàng)未來海等不同區(qū)域的小戶型樓盤開盤當(dāng)日去化率均在七成以上。

??戶型越做越小，“高利用率”成為開發(fā)商常見的營銷手段，然而無論如何高利用，建筑面積決定了規(guī)劃上限。鼓樓瀚城國際最小戶型僅22㎡，即使充分精準(zhǔn)利用一分一毫，也難有兩個人的立足之地。若預(yù)算充足，誰愿意買小不買大，一家擠在這彈丸之地？小戶型產(chǎn)品高占比數(shù)據(jù)的背后，是眾多福州購房者權(quán)衡房價和經(jīng)濟(jì)實力后做的無奈妥協(xié)。?

??注：①如無特別標(biāo)注，全文中福州指福州五區(qū)；②文中“可售非安商商品住宅”指不含安商房、保障房、SOHO、商鋪及車位等以外的可售住宅房源。③文中所用數(shù)據(jù)是樂居根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理，因統(tǒng)計方式及統(tǒng)計時間等因素影響會存在一定誤差。本文數(shù)據(jù)僅供用戶參考和借鑒，最終數(shù)據(jù)以開發(fā)商或政府實際公示為準(zhǔn)。