??2020年，是福州樓市最為驚心動魄的一年。年初，新冠疫情強行給行業(yè)按下“暫停鍵”，此后，樓市經(jīng)歷了“冰封、重啟、修復、回暖”非往年一般的四季，多數(shù)開發(fā)商也在歷經(jīng)掙扎、自救之后，再獲“新生”。

??全年來看，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，中央多次重申“住房不炒”；而預售金監(jiān)管的加強、“三道紅線”的出臺，則成為了福州房企們的”達摩斯利劍”，多家踩線的房企拿地變得謹慎。

??直至12月，福州出臺《關于進一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模若干措施的通知》，以求進一步深化戶籍制度改革，促進人口和勞動力資源有序流入，壯大人口規(guī)模，這無形也提振福州的樓市信心，為2021年樓市開篇注入強心劑。

??洞察

??新增房源分布不均

??最高單價超4萬/平方米

??據(jù)統(tǒng)計，截止2020年12月31日，福州（六區(qū)＋閩侯）共有237個項目在售，與2019年12月31相比，各區(qū)在售樓盤數(shù)量都有一定程度的增加，同比上漲46%。特別是倉山板塊，由于眾多純新盤相繼開盤，共增加了28個在售樓盤。閩侯也不甘示弱，增加了25個在售樓盤。

??從分布區(qū)域來看，倉山、閩侯、晉安分別以59個、52個、40個包攬前三甲，在所有在售樓盤中占比64%，房源存量供應充足。長樂、馬尾分別有32個、30個項目在售，房源供應量不容小覷。臺江、鼓樓分別有15個、9個項目在售。

??售價方面，福州中心城區(qū)依舊領銜全城。其中，鼓樓、臺江中心區(qū)在售住宅價格約在3.1-4.3萬元/平，東二環(huán)板塊均價在2.8-3.8萬元/㎡之間，五四北（含桂湖）均價在1-2.9萬元/㎡之間，金山-淮安均價在2.3-3.2萬元/㎡之間，奧體義序均價在2.5-3.5萬元/㎡之間，老倉山均價在2.5-3.3萬元/㎡之間，城南均價在1.7-3.3元/㎡之間，馬尾快安均價在1.35-2.3萬元/㎡之間，瑯岐（含亭江）均價在0.98-1.4萬元/㎡之間。

??總體來看，2020年在住房不炒的主基調(diào)下，且疫情期間購房者觀望狀態(tài)，同2019年相比來看，中心區(qū)、奧體、東二環(huán)、瑯岐、閩侯上街等多數(shù)區(qū)域，房價總體保持穩(wěn)定。而老倉山、城南、首占營前、濱海新城、鶴上、竹岐、甘蔗等區(qū)域，受地鐵規(guī)劃和政策規(guī)劃的傾斜，區(qū)域熱度上升，價格出現(xiàn)同比上漲趨勢。五四北、馬尾快安、南嶼、南通等區(qū)域則因新房供應增多，去化壓力大，價格出現(xiàn)小幅下降。

??洞察

??新增可售商品住宅24771套

??成交21707套

??據(jù)統(tǒng)計，2020年福州五區(qū)拿證共399次，業(yè)態(tài)涵蓋普通住宅、別墅、SOHO、商鋪、車位等，總許可面積約813萬方，環(huán)比增長69.4%；新入市住宅（含安商房）68307套，環(huán)比增長78.6%；新增可售商品住宅24771套，環(huán)比增長7.3%。

??新房供應的增加并沒有帶來開盤量的增長。2020年福州五區(qū)共有59個樓盤開盤，全年累計開盤86次，環(huán)比下降16.5%；整體推售約1.3萬套房源，環(huán)比下降23.73%。

??從全年大數(shù)據(jù)來看，2020年福州樓市整體新房供應大幅上漲，但其中包含大量安商房，可售商品住宅同2019年相比保持較高的穩(wěn)定性。開盤方面則有明顯減少，這主要是由于福州樓市目前供應量大，銷售以去庫存為主，當然也有年初疫情影響，開盤量呈現(xiàn)下滑趨勢。

??反映到市場成交上，2020年福州五區(qū)成交可售商品住宅共計21707套，從1月份的1086套，到12月份的2172套，大體呈逐月上漲趨勢。這也體現(xiàn)了年初受疫情影響之后，樓市在逐步恢復

??根據(jù)市不動產(chǎn)登記和交易中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年，福州市五城區(qū)新建商品房（含安商房）銷售50004套、380.08萬平方米，其中住宅31040套、295.20萬平方米。而2019年，福州市五城區(qū)新建商品房銷售49909套、371.12萬平方米，其中住宅27467套、278.05萬平方米。

??洞察

??二手房成交33028套

??環(huán)比減少12.6%

??2020年是個“魔幻”的一年，這在福州存量房市場上也是如此，根據(jù)市不動產(chǎn)登記和交易中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年，福州二手房交易32754套、252萬平方米，其中住宅24582套、231萬平方米。較2019年37185，環(huán)比減少13.5%。

??根據(jù)中房研究數(shù)據(jù)，2020年，福州二手房呈現(xiàn)出異于往年的“深V”走勢。受年初疫情的嚴重影響，2月成交量突降冰點，全市534套的成交量直接重創(chuàng)市場，即便在3月迅速走出陰霾，但依舊無法再現(xiàn)往年3~4月的樓市“小陽春”行情。

??在“公民同招，民辦100%搖號”以及“群租房整治”等一系列政策的影響下，直至6月福州存量房市場終于迎來疫情后的首超往年成交量的業(yè)績，更在7月份達到今年高位——3445套。

??進入下半年，福州存量房成交走勢進入單月漲降的“拉鋸戰(zhàn)”，整體市場呈現(xiàn)“不溫不火”的行情，以致于年尾往往處于存量房交易“旺季”的11月及12月，成交量不及往年，即便12月交易量再度回溫，但仍然遜于往年成績。

??雖然第四季度福州存量房市場的最終結局有所遺憾，但11月以來，福州連續(xù)發(fā)布的利好消息，尤其是福州出臺《關于進一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模若干措施的通知》，對整個福州樓市包括二手房領域，都釋放了強勁信心。

??洞察

??福州零門檻落戶

??搶人大戰(zhàn)推動樓市回暖

??2020年，福州陸續(xù)出臺了影響樓市的相關政策，主要有三：其一、1月出臺的《關于全力做好房地產(chǎn)行業(yè)新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作的緊急通知》；其二、7月出臺的《福州市商品房預售資金監(jiān)管辦法（試行）》；其三、12月出臺的《關于進一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模的若干措施》。

??面對突如其來的新型冠狀病毒感染肺炎疫情，《關于全力做好房地產(chǎn)行業(yè)新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作的緊急通知》的出臺，對地產(chǎn)人來說，這無疑又是一場大考。面對線下售樓處關門、客戶受疫情影響購買意愿減退的壓力，房企也開始了一場線上營銷變革。

??7月福州出臺《商品房預售資金監(jiān)管辦法（試行）》，該政策的出臺，更多的是為了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，加強商品房預售資金監(jiān)督管理，防范房地產(chǎn)開發(fā)資金風險，維護購房人合法權益。

??對2020年樓市影響最大的，無疑是《關于進一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模的若干措施》的出臺。在福州，五城區(qū)戶籍家庭可最多購買1-2套的商品住房，而無房的非福州五城區(qū)戶籍家庭必須2年內(nèi)連續(xù)繳納1年個稅或社保，才能購買1套商品住房，并且不能通過補交個稅或社保來獲取購房資格，條件較為嚴苛。一旦零門檻落戶開始實施，所有人都會獲得購房資格，限購就土崩瓦解。

??洞察

??133幅！9494畝！

??大福州全年拍地1150億！

??2020年大福州宅地成交總額達到1150.016億，環(huán)比漲0.698億。其中，福州主城四區(qū)宅地總成交額達到694.44億，但環(huán)比卻跌5.8%。這從側面體現(xiàn)出，2020年大福州雖然推出宅地數(shù)量減少，但推出的高價值宅地卻增多，這使得大福州宅地成交總額連續(xù)兩年破千億。

??根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年大福州總計成功出讓133幅宅地，環(huán)比跌16.4%，四區(qū)雖然每個月都有土拍，但宅地僅成交41幅，環(huán)比跌19.6%；其他包括高新區(qū)、馬尾、平潭、連江、羅源、閩清等區(qū)域，宅地出讓數(shù)量都不如往年。而閩侯、長樂、福清、永泰四個區(qū)域的宅地出讓數(shù)量環(huán)比略漲。

??從體量來看，2002年大福州宅地成交總體量為9494.9畝，環(huán)比2019年跌9.8%，未能成功過萬畝。分區(qū)域來看，四區(qū)宅地成交總體量3288.29畝，環(huán)比跌15.1%；馬尾宅地成交總體量環(huán)比跌幅最大，達到94.2%；此外，平潭、連江、羅源、閩清等區(qū)域也都環(huán)比微跌。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年福州拿地最多的五家開發(fā)商分別為龍湖7幅、保利8幅、國貿(mào)5幅、大東海6幅，世茂4幅。其中面積最大出讓用地為金茂在濱海新城拍的443.44畝，其次是恒大和世茂在帝封江分別競得的292.8畝以及287.85畝用地。

??接連兩年的土地放量，讓不少業(yè)內(nèi)人士表示擔心，如此多的地塊突然涌向市場，毫無疑問將對整個房地產(chǎn)市場形成較大的沖擊，樓盤的供應量激增，如果供過于求，房價有可能會持續(xù)走低。

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   ?房屋出租62年回本

??房價租售比1：747

??根據(jù)數(shù)據(jù)來看，福州市房價租售比為1：747，這意味著福州房屋出租大約要62.25年才會回本，租金回報率約為1.61%。這主要是由于福州的房價水平和租金水平不相匹配所造成的。

??2020年12月，福州租金均價約為37.37元/㎡/月，僅為二線城市平均租金水平。而同月福州的存量房成交價格為25665元/㎡，位列全國第十。低租金、高房價兩個因素造成了福州房價租售比低，租金回報率低。

??就長租公寓來看，在福州，目前已聚集了包括萬科泊寓、龍湖冠寓、YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)、橙仕公寓、創(chuàng)驛+青年公寓、福家云集公寓等20多家長租公寓品牌。

??這些長租公寓基本都集住宿、辦公、娛樂、生活配套于一體，大多集中在交通便利的區(qū)域，每套面積30平方米左右，租客拎包入住，月租金一般為1500元～2000元。

??就目前來看，由于福州租金水平并不高，因而長租公寓并沒有形成多大規(guī)模，很少聽到長租公寓雷暴消息，倒是2020年10月,有媒體報道了城家公寓福州公司圈錢后失聯(lián)的新聞。

??洞察

      2021年，

??福州樓市有望迎來一波局部行情

??2020年12月，福州出臺《關于進一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模的若干措施》，從2021年1月1日起全面放開落戶條件，實現(xiàn)落戶“零門檻”，全面放開近親屬投靠條件，實現(xiàn)投靠“零門檻”。這意味著，1月1日開始，福州的戶籍門檻將不復存在。這無論對于戶籍制度，還是搶人大戰(zhàn)，乃至樓市政策，都將產(chǎn)生深遠影響。

??福州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長葉醒就認為，這個政策對福州人才引進、促進就業(yè)、城市發(fā)展、千億級人口加速度都是極大利好和支撐。對于樓市來說，也是一個積極信號，利于城市版圖擴張、利于存量市場，對住宅、寫字樓也都是利好，有助于房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，可以算得上是為這個寒冷的歲末年初帶來一股暖風。

??福州市規(guī)劃勘測設計研究總院副院長兼總規(guī)劃師陳亮則認為，城市要發(fā)展，最關鍵的就是人口聚集。城市有開放自由度、生活低成本、運行高效率才有發(fā)展?，F(xiàn)在這個政策，不是搶人才，而是直接搶人，堪稱零門檻。對于樓市來說，這個政策也是長期利好，因為人是一切，有人才有購買力。

??而在首開股份福州城市公司黨支部書記、總經(jīng)理蘇新看來，這是一個非常積極的信號，對于城市來說是非常大的利好，有人口才有發(fā)展。但對樓市來說影響有限，這只是一個比較宏觀的政策，具體要觀望下一步落地實施的細則。還需要繼續(xù)觀望一下，后續(xù)的跟進政策。

??對于福州這樣的一個城市，目標很明確：GDP破萬億，人口破千萬，力爭打造國家中心城市。因而，總體來說，城市的基本面良好，2021年樓市，有望迎來一波局部行情。