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正文

洞察2020│5萬套!福州商品房銷售和前一年持平,2021年有望迎來
來源:樂居買房2021-01-18 14:29:21
摘要
2020年,是福州樓市最為驚心動魄的一年。年初,新冠疫情強行給行業(yè)按下“暫停鍵”,此后,樓市經(jīng)歷了“冰封、重啟、修復、回暖”非往年一般的四季,多數(shù)開發(fā)商也在歷經(jīng)掙扎、自救之后,再獲“新生”。

??2020年,是福州樓市最為驚心動魄的一年。年初,新冠疫情強行給行業(yè)按下“暫停鍵”,此后,樓市經(jīng)歷了“冰封、重啟、修復、回暖”非往年一般的四季,多數(shù)開發(fā)商也在歷經(jīng)掙扎、自救之后,再獲“新生”。

??全年來看,為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,中央多次重申“住房不炒”;而預售金監(jiān)管的加強、“三道紅線”的出臺,則成為了福州房企們的”達摩斯利劍”,多家踩線的房企拿地變得謹慎。

??直至12月,福州出臺《關于進一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模若干措施的通知》,以求進一步深化戶籍制度改革,促進人口和勞動力資源有序流入,壯大人口規(guī)模,這無形也提振福州的樓市信心,為2021年樓市開篇注入強心劑。

??洞察

??新增房源分布不均

??最高單價超4萬/平方米

??據(jù)統(tǒng)計,截止2020年12月31日,福州(六區(qū)+閩侯)共有237個項目在售,與2019年12月31相比,各區(qū)在售樓盤數(shù)量都有一定程度的增加,同比上漲46%。特別是倉山板塊,由于眾多純新盤相繼開盤,共增加了28個在售樓盤。閩侯也不甘示弱,增加了25個在售樓盤。

??從分布區(qū)域來看,倉山、閩侯、晉安分別以59個、52個、40個包攬前三甲,在所有在售樓盤中占比64%,房源存量供應充足。長樂、馬尾分別有32個、30個項目在售,房源供應量不容小覷。臺江、鼓樓分別有15個、9個項目在售。

??售價方面,福州中心城區(qū)依舊領銜全城。其中,鼓樓、臺江中心區(qū)在售住宅價格約在3.1-4.3萬元/平,東二環(huán)板塊均價在2.8-3.8萬元/㎡之間,五四北(含桂湖)均價在1-2.9萬元/㎡之間,金山-淮安均價在2.3-3.2萬元/㎡之間,奧體義序均價在2.5-3.5萬元/㎡之間,老倉山均價在2.5-3.3萬元/㎡之間,城南均價在1.7-3.3元/㎡之間,馬尾快安均價在1.35-2.3萬元/㎡之間,瑯岐(含亭江)均價在0.98-1.4萬元/㎡之間。

??總體來看,2020年在住房不炒的主基調(diào)下,且疫情期間購房者觀望狀態(tài),同2019年相比來看,中心區(qū)、奧體、東二環(huán)、瑯岐、閩侯上街等多數(shù)區(qū)域,房價總體保持穩(wěn)定。而老倉山、城南、首占營前、濱海新城、鶴上、竹岐、甘蔗等區(qū)域,受地鐵規(guī)劃和政策規(guī)劃的傾斜,區(qū)域熱度上升,價格出現(xiàn)同比上漲趨勢。五四北、馬尾快安、南嶼、南通等區(qū)域則因新房供應增多,去化壓力大,價格出現(xiàn)小幅下降。

??洞察

??新增可售商品住宅24771套

??成交21707套

??據(jù)統(tǒng)計,2020年福州五區(qū)拿證共399次,業(yè)態(tài)涵蓋普通住宅、別墅、SOHO、商鋪、車位等,總許可面積約813萬方,環(huán)比增長69.4%;新入市住宅(含安商房)68307套,環(huán)比增長78.6%;新增可售商品住宅24771套,環(huán)比增長7.3%。

??新房供應的增加并沒有帶來開盤量的增長。2020年福州五區(qū)共有59個樓盤開盤,全年累計開盤86次,環(huán)比下降16.5%;整體推售約1.3萬套房源,環(huán)比下降23.73%。

??從全年大數(shù)據(jù)來看,2020年福州樓市整體新房供應大幅上漲,但其中包含大量安商房,可售商品住宅同2019年相比保持較高的穩(wěn)定性。開盤方面則有明顯減少,這主要是由于福州樓市目前供應量大,銷售以去庫存為主,當然也有年初疫情影響,開盤量呈現(xiàn)下滑趨勢。

??反映到市場成交上,2020年福州五區(qū)成交可售商品住宅共計21707套,從1月份的1086套,到12月份的2172套,大體呈逐月上漲趨勢。這也體現(xiàn)了年初受疫情影響之后,樓市在逐步恢復

??根據(jù)市不動產(chǎn)登記和交易中心統(tǒng)計數(shù)據(jù),2020年,福州市五城區(qū)新建商品房(含安商房)銷售50004套、380.08萬平方米,其中住宅31040套、295.20萬平方米。而2019年,福州市五城區(qū)新建商品房銷售49909套、371.12萬平方米,其中住宅27467套、278.05萬平方米。

??洞察

??二手房成交33028套

??環(huán)比減少12.6%

??2020年是個“魔幻”的一年,這在福州存量房市場上也是如此,根據(jù)市不動產(chǎn)登記和交易中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2020年,福州二手房交易32754套、252萬平方米,其中住宅24582套、231萬平方米。較2019年37185,環(huán)比減少13.5%。

??根據(jù)中房研究數(shù)據(jù),2020年,福州二手房呈現(xiàn)出異于往年的“深V”走勢。受年初疫情的嚴重影響,2月成交量突降冰點,全市534套的成交量直接重創(chuàng)市場,即便在3月迅速走出陰霾,但依舊無法再現(xiàn)往年3~4月的樓市“小陽春”行情。

??在“公民同招,民辦100%搖號”以及“群租房整治”等一系列政策的影響下,直至6月福州存量房市場終于迎來疫情后的首超往年成交量的業(yè)績,更在7月份達到今年高位——3445套。

??進入下半年,福州存量房成交走勢進入單月漲降的“拉鋸戰(zhàn)”,整體市場呈現(xiàn)“不溫不火”的行情,以致于年尾往往處于存量房交易“旺季”的11月及12月,成交量不及往年,即便12月交易量再度回溫,但仍然遜于往年成績。

??雖然第四季度福州存量房市場的最終結局有所遺憾,但11月以來,福州連續(xù)發(fā)布的利好消息,尤其是福州出臺《關于進一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模若干措施的通知》,對整個福州樓市包括二手房領域,都釋放了強勁信心。

??洞察

??福州零門檻落戶

??搶人大戰(zhàn)推動樓市回暖

??2020年,福州陸續(xù)出臺了影響樓市的相關政策,主要有三:其一、1月出臺的《關于全力做好房地產(chǎn)行業(yè)新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作的緊急通知》;其二、7月出臺的《福州市商品房預售資金監(jiān)管辦法(試行)》;其三、12月出臺的《關于進一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模的若干措施》。

??面對突如其來的新型冠狀病毒感染肺炎疫情,《關于全力做好房地產(chǎn)行業(yè)新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作的緊急通知》的出臺,對地產(chǎn)人來說,這無疑又是一場大考。面對線下售樓處關門、客戶受疫情影響購買意愿減退的壓力,房企也開始了一場線上營銷變革。

??7月福州出臺《商品房預售資金監(jiān)管辦法(試行)》,該政策的出臺,更多的是為了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,加強商品房預售資金監(jiān)督管理,防范房地產(chǎn)開發(fā)資金風險,維護購房人合法權益。

??對2020年樓市影響最大的,無疑是《關于進一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模的若干措施》的出臺。在福州,五城區(qū)戶籍家庭可最多購買1-2套的商品住房,而無房的非福州五城區(qū)戶籍家庭必須2年內(nèi)連續(xù)繳納1年個稅或社保,才能購買1套商品住房,并且不能通過補交個稅或社保來獲取購房資格,條件較為嚴苛。一旦零門檻落戶開始實施,所有人都會獲得購房資格,限購就土崩瓦解。

??洞察

??133幅!9494畝!

??大福州全年拍地1150億!

??2020年大福州宅地成交總額達到1150.016億,環(huán)比漲0.698億。其中,福州主城四區(qū)宅地總成交額達到694.44億,但環(huán)比卻跌5.8%。這從側面體現(xiàn)出,2020年大福州雖然推出宅地數(shù)量減少,但推出的高價值宅地卻增多,這使得大福州宅地成交總額連續(xù)兩年破千億。

??根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù),2020年大福州總計成功出讓133幅宅地,環(huán)比跌16.4%,四區(qū)雖然每個月都有土拍,但宅地僅成交41幅,環(huán)比跌19.6%;其他包括高新區(qū)、馬尾、平潭、連江、羅源、閩清等區(qū)域,宅地出讓數(shù)量都不如往年。而閩侯、長樂、福清、永泰四個區(qū)域的宅地出讓數(shù)量環(huán)比略漲。

??從體量來看,2002年大福州宅地成交總體量為9494.9畝,環(huán)比2019年跌9.8%,未能成功過萬畝。分區(qū)域來看,四區(qū)宅地成交總體量3288.29畝,環(huán)比跌15.1%;馬尾宅地成交總體量環(huán)比跌幅最大,達到94.2%;此外,平潭、連江、羅源、閩清等區(qū)域也都環(huán)比微跌。

??數(shù)據(jù)顯示,2020年福州拿地最多的五家開發(fā)商分別為龍湖7幅、保利8幅、國貿(mào)5幅、大東海6幅,世茂4幅。其中面積最大出讓用地為金茂在濱海新城拍的443.44畝,其次是恒大和世茂在帝封江分別競得的292.8畝以及287.85畝用地。

??接連兩年的土地放量,讓不少業(yè)內(nèi)人士表示擔心,如此多的地塊突然涌向市場,毫無疑問將對整個房地產(chǎn)市場形成較大的沖擊,樓盤的供應量激增,如果供過于求,房價有可能會持續(xù)走低。

??洞察

   ?房屋出租62年回本

??房價租售比1:747

??根據(jù)數(shù)據(jù)來看,福州市房價租售比為1:747,這意味著福州房屋出租大約要62.25年才會回本,租金回報率約為1.61%。這主要是由于福州的房價水平和租金水平不相匹配所造成的。

??2020年12月,福州租金均價約為37.37元/㎡/月,僅為二線城市平均租金水平。而同月福州的存量房成交價格為25665元/㎡,位列全國第十。低租金、高房價兩個因素造成了福州房價租售比低,租金回報率低。

??就長租公寓來看,在福州,目前已聚集了包括萬科泊寓、龍湖冠寓、YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)、橙仕公寓、創(chuàng)驛+青年公寓、福家云集公寓等20多家長租公寓品牌。

??這些長租公寓基本都集住宿、辦公、娛樂、生活配套于一體,大多集中在交通便利的區(qū)域,每套面積30平方米左右,租客拎包入住,月租金一般為1500元~2000元。

??就目前來看,由于福州租金水平并不高,因而長租公寓并沒有形成多大規(guī)模,很少聽到長租公寓雷暴消息,倒是2020年10月,有媒體報道了城家公寓福州公司圈錢后失聯(lián)的新聞。

??洞察

      2021年,

??福州樓市有望迎來一波局部行情

??2020年12月,福州出臺《關于進一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模的若干措施》,從2021年1月1日起全面放開落戶條件,實現(xiàn)落戶“零門檻”,全面放開近親屬投靠條件,實現(xiàn)投靠“零門檻”。這意味著,1月1日開始,福州的戶籍門檻將不復存在。這無論對于戶籍制度,還是搶人大戰(zhàn),乃至樓市政策,都將產(chǎn)生深遠影響。

??福州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長葉醒就認為,這個政策對福州人才引進、促進就業(yè)、城市發(fā)展、千億級人口加速度都是極大利好和支撐。對于樓市來說,也是一個積極信號,利于城市版圖擴張、利于存量市場,對住宅、寫字樓也都是利好,有助于房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展,可以算得上是為這個寒冷的歲末年初帶來一股暖風。

??福州市規(guī)劃勘測設計研究總院副院長兼總規(guī)劃師陳亮則認為,城市要發(fā)展,最關鍵的就是人口聚集。城市有開放自由度、生活低成本、運行高效率才有發(fā)展?,F(xiàn)在這個政策,不是搶人才,而是直接搶人,堪稱零門檻。對于樓市來說,這個政策也是長期利好,因為人是一切,有人才有購買力。

??而在首開股份福州城市公司黨支部書記、總經(jīng)理蘇新看來,這是一個非常積極的信號,對于城市來說是非常大的利好,有人口才有發(fā)展。但對樓市來說影響有限,這只是一個比較宏觀的政策,具體要觀望下一步落地實施的細則。還需要繼續(xù)觀望一下,后續(xù)的跟進政策。

??對于福州這樣的一個城市,目標很明確:GDP破萬億,人口破千萬,力爭打造國家中心城市。因而,總體來說,城市的基本面良好,2021年樓市,有望迎來一波局部行情。

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