??2020年，福州成功撬開“萬億GDP俱樂部”城市的大門。對于地產(chǎn)行業(yè)來說，今年本被認(rèn)為是勢頭向上，蓬勃待發(fā)的一年，卻不曾想遇上了樓市下行周期，致使樓市橫盤，地市遇冷。

??時值歲末，今天我們一起來盤點一下這一年來都有哪些重要的政策規(guī)劃或是市場現(xiàn)象，對福州樓市走向造成影響。

??政策

??福州全面放開落戶條件 開啟“零門檻”落戶時代

??事件：2020年末，福州市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模的若干措施》的通知，宣布從2021年1月1日起全面放開落戶條件，實現(xiàn)落戶“零門檻”，全面放開近親屬投靠條件，實現(xiàn)投靠“零門檻”。

??點評：福州打響福建“零門檻落戶”第一槍，意味著自2021年伊始，福州的戶籍門檻將不復(fù)存在。樓市調(diào)控的關(guān)鍵之一，正是限購政策。限購政策往往以戶籍作為界定，外地購房者需提供社保個稅證明方能購房。因此，在福州全面放開落戶搶人才的同時，對樓市產(chǎn)生影響也不可小覷。

??重要程度：?????

??集中供地政策出臺 重塑地市邏輯

??事件：2月24日，全國地市迎來“殺手锏”——實施“兩集中”供地模式。即全國22座重點城市全年將分3批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地招拍掛公告，福州正是這22城之一。

??暫且拋開今年2月初的那場開年土拍不談，今年福州的三次“兩集中”土拍分別在5月、9月、12月進(jìn)行。而關(guān)于這三次集中土拍的結(jié)果想必關(guān)注地產(chǎn)圈的人也都有所了解：5月第一輪土拍，六區(qū)26幅宗地拍出157.558億；9月第二輪土拍，六區(qū)14幅宗地拍出76.07億；12月第三輪土拍，六區(qū)31幅宗地拍出156.7億。

??點評：22城集中供地政策的出臺對于土地市場無疑影響巨大，直接把土地市場帶入了土拍2.0時代。對福州地市而言，尤其在今年第二輪、第三輪兩次拍地上有著肉眼可見的降溫。具體表現(xiàn)在地塊取消出讓、溢價率走低、國、央企進(jìn)場兜底等方面。

??重要程度：?????

??加碼人才引入 “萬人計劃”保駕護(hù)航

??事件：6月25日，福州出臺《鼓勵高校畢業(yè)生來榕留榕就業(yè)創(chuàng)業(yè)七條措施》，鼓勵更多高校畢業(yè)生來榕留榕就業(yè)創(chuàng)業(yè)，共同建設(shè)現(xiàn)代化國際城市。該措施自印發(fā)之日起施行，有效期三年。在福州中心城區(qū)、大學(xué)城、濱海新城3個區(qū)域?qū)嵤┤瞬抛》勘Ｕ稀叭f人計劃”，向萬名以上大學(xué)畢業(yè)生提供住房保障，包括租住“一套房或一間房”及限價房申購政策，各類畢業(yè)生在租賃期前2年可以享受3折、5折優(yōu)惠租金，也可以七折申購小戶型限價商品房。

??點評：福州推出人才引進(jìn)計劃及相關(guān)政策利好，與年初時放開落戶政策相呼應(yīng)，在“搶人大戰(zhàn)”上再度加碼。通過“萬人計劃”，在租、購房等方面為人口導(dǎo)入保駕護(hù)航。

??重要程度：???

??福州都市圈獲批成立 助力福州創(chuàng)建“國中”城市

??事件：6月23日，國家發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布“關(guān)于同意福州都市圈發(fā)展規(guī)劃的復(fù)函(發(fā)改規(guī)劃〔2021〕727號)”后，7月9日，福建省人民政府正式發(fā)布《關(guān)于印發(fā)福州都市圈發(fā)展規(guī)劃的通知》。福州都市圈由以福建省福州市為中心、聯(lián)系緊密的周邊城市共同組成，陸域面積2.6萬平方公里。

??點評：福州都市圈正式獲得國家發(fā)改委和福建省政府的通過和批復(fù)同意后，意味著福州都市圈成為全國第二個獲得國家批復(fù)的都市圈，城市能級再上一個臺階。這同時也對福州申報國家中心城市再添一大實質(zhì)性利好。

??重要程度：????

??福州國土空間規(guī)劃草案發(fā)布 中心城區(qū)范圍擴(kuò)容

??事件：8月18日，福州自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《福州市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》草案。以爭創(chuàng)國家中心城市、打造福州都市圈為目標(biāo)，全面推進(jìn)東南沿海生態(tài)文明高地、海絲國際門戶和創(chuàng)新開放新高地建設(shè)，構(gòu)建“東進(jìn)南下、沿江向海、山海協(xié)同”的全域空間新格局。

??點評：從《規(guī)劃》來看，市域規(guī)劃范圍包括福州市行政轄區(qū)范圍（不含平潭綜合試驗區(qū)）的陸域和海域管轄范圍，總面積2.0萬平方公里。中心城區(qū)規(guī)劃范圍包括福州市轄區(qū)（鼓樓區(qū)、臺江區(qū)、晉安區(qū)、倉山區(qū)、馬尾區(qū)和長樂區(qū)）等城市核心區(qū)（其中晉安區(qū)不含北部宦溪鎮(zhèn)、壽山鄉(xiāng)和日溪鄉(xiāng)三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)），閩侯縣荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)、南嶼鎮(zhèn)、南通鎮(zhèn)、尚干鎮(zhèn)、祥謙鎮(zhèn)、青口鎮(zhèn)以及連江縣琯頭鎮(zhèn)等城市外圍組團(tuán)。意味著閩侯+連江8個鎮(zhèn)納入中心城區(qū)范圍。

??重要程度：????

??福州官媒強(qiáng)調(diào)辦學(xué)政策 民辦校轉(zhuǎn)公或關(guān)停

??事件：8月25日，福州晚報等官媒重申了教育部相關(guān)辦學(xué)政策。指出由公辦學(xué)校與其他社會組織、個人合作舉辦的“公參民”學(xué)校，辦學(xué)條件不符合“六獨立”要求，且限期整改不到位無法繼續(xù)辦學(xué)，可視情況將其轉(zhuǎn)為公辦學(xué)校或終止辦學(xué)。

??點評：在“公參民”的辦學(xué)模式下，接下來部分福州的私立學(xué)校將面臨轉(zhuǎn)型或關(guān)停。而在此大背景之下，福州學(xué)區(qū)房價有可能進(jìn)入冷靜期。傳統(tǒng)老破小不僅有“學(xué)區(qū)政策變化”的風(fēng)險，還有可能面臨拆遷。未來，學(xué)區(qū)房的概念很有可能在強(qiáng)有力的教師輪崗制度下逐步弱化，以至最終消失。

??重要程度：???

??省政府發(fā)布強(qiáng)省會戰(zhàn)略 著力建設(shè)“六個城”

??事件：10月15日，福建省人民政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于支持福州實施強(qiáng)省會戰(zhàn)略的若干意見》（下稱《意見》），深入實施強(qiáng)省會戰(zhàn)略，支持福州加快發(fā)展，引領(lǐng)帶動全方位推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展超越。

??點評：作為福建省會，福州長期面臨來自廈門、泉州等地市的競爭壓力。而在省政府發(fā)布“強(qiáng)省會”戰(zhàn)略的加持下，大力支持福州做大做強(qiáng)，增強(qiáng)省會城市輻射帶動力，也是在為福州爭創(chuàng)國家中心城市做蓄力和鋪墊。

??重要程度：?????

??房地產(chǎn)稅改革試點 “0成本持有”或成歷史

??事件：10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。12月13日，全國人大官網(wǎng)披露了10月19日全國人大常委會第三十一次會議上，財政部部長劉昆對房地產(chǎn)稅改革試點工作決定（草案）做的說明。

??點評：房地產(chǎn)稅，通過對有房一族征稅，打破了我國房地產(chǎn)長期以來“持有成本接近于0”的局面。試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。而福州會否成為房地產(chǎn)稅試點城市，尚未可知。

??重要程度：????

??福建探索“大學(xué)區(qū)”制 福州實施“六年一學(xué)位”

??事件：10月13日，福建省人民政府新聞辦公室召開福建省“十四五”專項規(guī)劃系列新聞發(fā)布會（教育發(fā)展專場），介紹“十四五”教育發(fā)展規(guī)劃情況，支持各地探索“大學(xué)區(qū)”制管理改革。

??11月30日，福州市教育局關(guān)于實施“六年一戶學(xué)位”政策的通知，適用于本市五城區(qū)，即鼓樓區(qū)、臺江區(qū)、倉山區(qū)、晉安區(qū)、馬尾區(qū)范圍內(nèi)的公辦小學(xué)（含公辦一貫制學(xué)校的小學(xué)部），其他縣（市）區(qū)、高新區(qū)參照執(zhí)行。適齡兒童入學(xué)登記的一套住房，自登記入學(xué)當(dāng)天起，六年內(nèi)只能有該戶家庭的子女在學(xué)區(qū)片內(nèi)劃片入學(xué)。

??點評：無論是“大學(xué)區(qū)”制還是“六年一學(xué)位”政策，本意都是促進(jìn)教育公平。但對于福州樓市而言，這兩項內(nèi)容的落地都將意味著傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房模式將被顛覆。長期來看，價格高企的學(xué)區(qū)房將受到不小的沖擊——大學(xué)區(qū)制將讓學(xué)區(qū)房不復(fù)存在，而六年一學(xué)位將讓學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)手周期變長。

??重要程度：????

??現(xiàn)象

??福州樓市下半年成交轉(zhuǎn)冷 量價齊跌

??事件：自2021年下半年來，福州五區(qū)新房、二手房市場同步遇冷。二手房成交量自5月至10月接連下滑，新房成交量也明顯收縮。

??成交價格方面，10月，福州新房成交價格打破了此前連續(xù)20個月未跌的記錄，環(huán)比下跌0.2個百分點；二手房成交價格則是連跌3個月。

??點評：福州樓市成交出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象，其中有各種調(diào)控政策出臺的因素，也有房貸金額緊縮，放貸周期延長的影響。整體來看，進(jìn)入2021年下半年以后，福州樓市遇冷明顯。以往火熱的“金九銀十”在今年則是過成了“銅九鐵十”。

??重要程度：???

??11月福州房貸情況好轉(zhuǎn) 房貸利率下調(diào)

??事件：11月底，福州房貸市場情況明顯好轉(zhuǎn)。多家銀行表示，相比10月，福州首套房貸利率下降0.05%，同時放款速度也明顯加快。目前福州各大銀行房貸首套利率在5.25%到5.75%之間，主流利率是5.4%；二套利率在5.45%到5.75%之間，主流利率是5.5%。

??點評：經(jīng)歷了長達(dá)數(shù)月的房貸額度緊張情況之后，福州各大行房貸情況在11月有所好轉(zhuǎn)。有銀行工作人員表示目前銀行對房貸整體的審批時間為3到5天，放款一般一月內(nèi)可以完成辦理，放款速度有所加快。

??重要程度：???