2023年已經(jīng)過半，回望過去的半年，福州樓市在經(jīng)歷短暫的小陽春之后，逐漸趨于平淡。調(diào)整期過后，塵埃落定。歷數(shù)福州市面上主流開發(fā)商，民企退，國企進。綜合實力穩(wěn)健的國企逐漸走向聚光燈前，而作為普通購房者，面對福州市面上眾多房源，該如何選房？現(xiàn)在是入手的好時機嗎？

節(jié)奏放慢 預(yù)售新盤不溫不火

根據(jù)福州市不動產(chǎn)登記和交易中心公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，福州五區(qū)共發(fā)放預(yù)售許可證及現(xiàn)房銷售許可證數(shù)量共135張，總許可面積1821155.03㎡，總許可套數(shù)29419套，其中住宅8962套。相比去年上、下半年略有起伏，但總體浮動不算大。

據(jù)樂居統(tǒng)計，目前福州六區(qū)+閩侯在售主流樓盤183個，相比去年減少11%。目前在售樓盤數(shù)量較多的區(qū)域仍然為晉安區(qū)（47個）和倉山區(qū)（45個），其次則為閩侯縣（42個）。

鼓樓、臺江在售樓盤數(shù)量不足10個，長樂、馬尾則分別為28個、12個。相比去年數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)晉安、鼓樓、倉山樓盤數(shù)量有所減少。一方面，部分樓盤售罄、交付，另一方面，少部分樓盤在去年停工停售。此外，上半年新入市的新盤量不多也是原因之一。

從在售樓盤主推的產(chǎn)品類別來看，福州53%在售樓盤主推純住宅產(chǎn)品；10%的樓盤主推別墅+墅區(qū)高層的組合；純商業(yè)樓盤占比5%；住宅+商業(yè)組合的樓盤占比20%；純別墅類樓盤占比最少，僅1%。

聚焦東西二環(huán) 新盤各有千秋

去庫存仍是福州樓市的主旋律，但如果你看膩了福州市面上往年的“舊面孔”，不如來看看今年的“新鮮血液”。據(jù)樂居統(tǒng)計，今年首次開盤的純新盤約14個（已剔除配建大比例安商房項目），主要集中在晉安區(qū)及倉山區(qū)。今年新入市的新盤數(shù)量雖不多，但大部分都是福州本土國企開發(fā)，購房者不用擔(dān)心交房問題，戶型產(chǎn)品方面也各有千秋。

倉山區(qū)入市新盤主要集中在南二環(huán)白湖亭片區(qū)。該片區(qū)今年上半年迎來了左海望悅、榕發(fā)北源云筑、建總江南尚璟這些福州本土國企項目。左海望悅主推建筑面積約89-148㎡戶型，價格約28000-30000元/㎡；榕發(fā)北源云筑主推建筑面積約76-148㎡戶型，價格約28000元/㎡；建總江南尚璟主推建筑面積約115-175㎡大宅洋房，參考價格約27139元/㎡。這三大樓盤均毗鄰白湖亭萬達廣場、SM廣場（籌建中），位置相同，戶型面積、價格均相差不大，且同樣都是福州本土國企開發(fā)，交付有保障。下半年該片區(qū)還有新投城央境即將入市。鐘意這個片區(qū)的購房者可以有充足的時間貨比三家，把握價格優(yōu)惠的節(jié)點入手。

花海里|書香里|花海里|書香里項目是今年上半年福州一大亮眼項目。該樓盤主推建筑面積約18-45㎡小戶型住宅，價格約27500元/㎡。這類小面積的住宅產(chǎn)品目前在福州比較少見，低總價，適合有落戶需求的新福州人。

晉安區(qū)今年上半年新開售樓盤主要有5個，包括：東二環(huán)五里亭片區(qū)的首開端禮著、大東湖璽悅，晉安湖公園附近的榕發(fā)攬湖郡，北二環(huán)火車站及塔頭附近的建總譽璟、榕發(fā)悅樂郡。

首開端禮著、大東海璽悅均位于福馬路沿線，二環(huán)路附近。

首開端禮著主推建筑面積約149-212㎡大戶型住宅，裝修交付，參考價約45000元/㎡，為兩梯兩戶的豪宅產(chǎn)品。

大東海璽悅則主推建面約89-129㎡戶型，參考價格約31000元/㎡，社區(qū)容積率不高僅1.76。

晉安湖畔的榕發(fā)攬湖郡在今年上半年已有3棟樓取得預(yù)售證，備案價約備案價約33000元/㎡，目前主推戶型為建面約77-106㎡的剛需戶型。

榕發(fā)悅樂郡三期位于晉安區(qū)塔頭板塊，原榕發(fā)悅樂郡一期、二期項目的西側(cè)，主力戶型建面約128-161㎡四/五房住宅，參考價格約35000元/㎡。

想關(guān)注市區(qū)小戶型住宅的購房者，則可以關(guān)注建總譽璟，項目在北二環(huán)火車北站邊緣，偏又遠離喧囂，實則西靠晉安河，主力戶型建面約57㎡-89㎡，參考價格約30000元/㎡。不過該項目配建一定比例的安置型商品房。

總的來說，東二環(huán)片區(qū)在過去半年以去庫存為主，去年已開售的樓盤在今年逐漸清棟、清盤，反而今年入市新盤較少。相比之下，南二環(huán)今年涌入新樓盤更多，且都是大體量住宅，戶型也是較為相似的兩房、三房，可以說是壓力更大，這也給了剛需購房者足夠的挑選空間。

改善看市區(qū) 第四代住宅入市去化高

關(guān)注市中心房源的購房者在上半年可選純新盤不多。

說起市區(qū)熱門區(qū)域，首先想到的一定是“上海西”舊改片區(qū)。上海西地處福州臺江市中心核心區(qū)位，打從去年啟動征遷開始，就一直備受外界矚目。臺江致力于將整個片區(qū)打造為高端宜居住區(qū)，目前匯聚建發(fā)、榕發(fā)、國貿(mào)3大國企項目。

其中建發(fā)璞云項目已搶在6月29日拿證開盤，率先推出3#樓、5#樓。截止7月3日，85%的房源已網(wǎng)簽。其火速開盤、火速去化的節(jié)奏，仿佛給福州平靜的樓市投入一枚石子。項目位于位于臺江區(qū)交通西路北側(cè)，西環(huán)中路東側(cè)，上海西新村出讓地塊三，項目占地35.6畝，規(guī)劃建設(shè)8棟高層住宅，定位第四代住宅。

在建發(fā)璞云之后，該片區(qū)還將有國貿(mào)天琴樾項目，預(yù)計在下半年入市。

同樣位于臺江區(qū)的，還有榕發(fā)江墘云筑。該項目位于白馬河西側(cè)，臺六小附近，主推建面約128-164m²大戶型，參考價格約35000元/㎡。

左海璞宸則位于鼓樓區(qū)洪山鎮(zhèn)西洪路南側(cè)、祭酒嶺新村東側(cè)，配建安置型商品房，樓下有商鋪。主力戶型建筑面積約97-110㎡，銷售指導(dǎo)價約38000元/㎡。

此外，閩侯的國貿(mào)江嶼原、馬尾的中建元亨府也是備受關(guān)注的新入市項目。國貿(mào)江嶼原主推建面約79-120㎡的江景房，價格約18700元/㎡。中建元亨府則是馬尾首個第四代住宅項目，主推150-180㎡大戶型。

等了這么久，下半年的新盤值得期待嗎？

仔細盤點過后不難發(fā)現(xiàn)，如今房企格局分化加劇，僅從今年上半年新開售的新盤項目來看，絕大多少都是國央企項目，民營房企的身影已經(jīng)不多。

而相比往年，今年上半年福州樓市整體表現(xiàn)平淡，新盤項目整體入市節(jié)奏較慢，取得預(yù)售證后并不集中開盤，開盤去化情況也普遍不高。

國央企項目比重逐漸增加，這對于購房者來說，不失為一件好事。相對而言，國央企項目暴雷概率極小，價格相對浮動空間小，購房者穩(wěn)下手心不慌。

今年福州房價較為平穩(wěn)，給了廣大購房者充足的考慮時間。如果你仍然猶豫不決，覺得已有的房源都沒有中意的，下面這些新房樓盤即將在下半年入市，可以仔細關(guān)注。

想要看改善產(chǎn)品的購房者，可著重關(guān)注鼓樓的保利天珺、臺江上海西片區(qū)的國貿(mào)天琴樾，以及晉安湖公園周邊榕發(fā)譽湖郡項目。剛需及剛改購房者依舊可以關(guān)注晉安、倉山、閩侯這些片區(qū)，比如建總雲(yún)璟軒、新投城央境、榕發(fā)江悅學(xué)筑、新投·云瀾境等。

自“房住不炒”政策以來，福州房價已有所回落，且趨于一個較為穩(wěn)定的水平。加之今年房貸利率下調(diào)，這對于購房者來說是著實是一大好消息。

如果您需要的是自住房，不妨考慮現(xiàn)在入手，下半年好好挑選自己的房子。當(dāng)然，購房也需要考慮自身經(jīng)濟能力，不要盲目購買，要量力而行。

*本文所涉及所有數(shù)據(jù)來自樂居數(shù)據(jù)統(tǒng)計中心、福州市不動產(chǎn)登記和交易中心、克而瑞福州機構(gòu)，調(diào)查數(shù)據(jù)時間截止2023年7月3日，數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍為福州六區(qū)與閩侯在售樓盤，僅供用戶參考和借鑒，最終以開發(fā)商實際公示為準。本頁面所提到房屋面積如無特別標示，均指建筑面積。