進(jìn)入四季度，樓市進(jìn)入年度最后沖刺階段。剛剛過去的10月，市場經(jīng)歷了先揚(yáng)后抑。月初受“雙節(jié)”影響，成交量出現(xiàn)了短暫的回升，但進(jìn)入中下旬，市場疲軟態(tài)勢盡顯。整體而言，市場觀望情緒仍然濃厚，市場下行的態(tài)勢并未得到明顯改善。

那么，反映到房企層面又如何？

福州房企銷售榜

解 讀

成交量環(huán)比漲幅超4成，仍低于近一年均值

2023年10月，福州市場供應(yīng)顯著縮量，市場仍以消耗余房為主。開盤方面，本月依然維持前面三季度的低位態(tài)勢。成交量方面，相比9月的萎靡，10月得益于救市政策的“組合拳”效應(yīng)，加之月初小長假的成交貢獻(xiàn)，10月成交量環(huán)比有明顯上漲，漲幅高達(dá)44%。就網(wǎng)簽數(shù)據(jù)而言，10月份為今年6月以來，單月最高的成交量，也在數(shù)據(jù)“三連跌”后止跌上漲。雖然數(shù)據(jù)明顯上漲，但10月仍低于近一年成交量，成交量同比下跌28%。成交均價(jià)方面，本月成交主力仍為4.5萬+的高價(jià)盤，典型如國貿(mào)天琴樾和建發(fā)璞云。所以，10月新房網(wǎng)簽均價(jià)仍高于3萬/㎡。但反觀其他板塊，房價(jià)則有不同程度的下行，市場兩極分化顯著，以價(jià)換量只能保持成交量的穩(wěn)定，非大幅度的降價(jià)難以逆轉(zhuǎn)當(dāng)前局面。

特價(jià)房規(guī)模擴(kuò)大，市場呈兩極分化

特價(jià)房作為房企慣用的營銷方式，一直頗受青睞。結(jié)合CRIC監(jiān)測到的重點(diǎn)房企特價(jià)房規(guī)模數(shù)據(jù)來看，房企出于經(jīng)營需求（內(nèi)因）和政策放寬（外因）兩方面的考量，加大了特價(jià)房整體參與規(guī)模。

從內(nèi)因來看，為緩解流動(dòng)性壓力，房企只得“以價(jià)換量”；從政策環(huán)境來看，市場對(duì)開發(fā)商調(diào)價(jià)行為更寬容，多地鼓勵(lì)開發(fā)商開展促銷活動(dòng)。

尤其是今年以來，特價(jià)房的范圍從外圍擴(kuò)大到中心，也從此前的少量特價(jià)房到如今的上百套特價(jià)房。但特價(jià)房的增加對(duì)不同市場、不同定位項(xiàng)目的促去化作用差異較大。從項(xiàng)目自身情況來看，原本就擁有一定流速的項(xiàng)目，在營銷節(jié)點(diǎn)推出特價(jià)房對(duì)項(xiàng)目去化的效果更佳明顯，推出特價(jià)房吸引客戶到訪，進(jìn)而增加成交量。

誠然，特價(jià)房在長期以價(jià)換量的市場效果并不明顯，所以，部分熱門項(xiàng)目即便有推出大量特價(jià)房，也采取“限時(shí)”策略，且疊加渠道的高傭金方式，從而促進(jìn)項(xiàng)目的去化。

榜單排位變化甚微，年度之爭硝煙彌漫

回到榜單本身，本月各家房企梯隊(duì)之前的排位較上期變化不大，國貿(mào)、建發(fā)、保利仍穩(wěn)居前三強(qiáng)。

10月，國貿(mào)表現(xiàn)優(yōu)異，榮膺權(quán)益、全口徑金額&面積冠軍以及操盤金額、面積亞軍。具體來看，國貿(mào)成交主力為國貿(mào)天琴樾，憑借其優(yōu)越的地段和不俗的產(chǎn)品力，項(xiàng)目保持開盤后的熱銷態(tài)勢，在當(dāng)前市場走出獨(dú)立行情，單月業(yè)績超6億，貢獻(xiàn)率高達(dá)74%。其次，保利國貿(mào)天琴湖貢獻(xiàn)額度也破億，共同助力國貿(mào)摘得銷冠之位。值得一提的是，目前國貿(mào)可售貨值較為充足，最后兩個(gè)月，國貿(mào)也向年度銷冠寶座發(fā)起進(jìn)攻，結(jié)局如何也讓我們拭目以待。

建發(fā)則憑借建發(fā)璞云、建發(fā)璽云等項(xiàng)目，榮膺本月操盤金額、面積銷冠；且在權(quán)益、全口徑銷售榜單中也有不俗表現(xiàn)，位居第二，與冠軍僅有不足0.1億的微小差距。值得一提的是，目前建發(fā)多個(gè)項(xiàng)目均處于尾盤狀態(tài)，納儲(chǔ)意向強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)在下個(gè)月的土拍中將大展風(fēng)采。

本月，保利在整體市場中仍然保持較為領(lǐng)先的優(yōu)勢，此番斬獲操盤、全口徑金額&面積榜季軍以及權(quán)益榜面積季軍。本月數(shù)據(jù)相比前幾月有所下滑，但其純新盤——保利天珺有望于11月開盤，屆時(shí)也將有不俗的業(yè)績貢獻(xiàn)。

綜合來看，目前躋身榜單前三的房企，都有一定的優(yōu)勢，但爭奪年度銷冠寶座仍有各自的阻力。所以，誰能登頂年度銷冠寶座，最后兩個(gè)月，懸念即將揭曉，也讓我們共同期待。

結(jié)語

預(yù)判11月，我們認(rèn)為供應(yīng)或?qū)⒌臀换厣?，環(huán)比持增，但成交仍不容樂觀。眾所皆知，11月的熱點(diǎn)在于第六次土地出讓，該土拍起拍金額高達(dá)168億，無疑是近兩年土拍中，關(guān)注度最高的一場。其有多幅中心優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)于糧倉告急且資金充裕的房企來說，無疑是久旱逢甘霖。

值得強(qiáng)調(diào)的是，土拍雖然為樓市風(fēng)向標(biāo)，但是部分中心地塊引發(fā)的熱潮，并不能帶動(dòng)整體市場的回暖，兩極分化還將持續(xù)貫穿整個(gè)市場。

來源：克而瑞福建區(qū)域