舊城改造、拆遷安置是當(dāng)下福州樓市的熱點(diǎn)詞匯。11月18日，福州新一輪土拍，高工、屏西、雁塔、南湖等主城核心舊改地塊集中上架，均實(shí)現(xiàn)順利出讓。

值得注意的是，上述幾幅地塊容積率均不低。最低的高工、屏西小區(qū)，容積率為2.5；最高的南湖，容積率達(dá)到5.15，該容積率創(chuàng)下了近年福州新記錄。

▎南湖舊改地塊，容積率創(chuàng)福州樓市新紀(jì)錄

根據(jù)今年福州四城區(qū)第六場土拍出讓結(jié)果，11幅地塊，除了一幅流拍外，剩余10幅全部順利找到買家。備受關(guān)注的高工、屏西、汽車南站、南湖、雁塔等主城核心舊改地塊集中上架。

部分地塊容積率如下：

其中，宗地2023-48號(hào)、50號(hào)、52號(hào)可建住宅部分全部建設(shè)安置型商品房，容積率更是3.97-5.15，容積率最高南湖舊改地塊二，容積率達(dá)到了5.15，創(chuàng)近年來福州新高。

而從“福州市晉安區(qū)350111-XY-G管理單元G-01、02、03地塊城市設(shè)計(jì)及控規(guī)草案公示”中，我們可以看到，總用地面積約13.95公頃的南湖舊改地塊，建筑高度是限高130米，若以層高3米算，最多可建40余層。

▎王莊、上海新村，高樓林立被稱：插蟶

容積率是指一個(gè)小區(qū)的地上建筑總面積與凈用地面積的比率。容積率越高，意味著意味著小區(qū)內(nèi)房子越多，人口密度越大。在福州，高容積率小區(qū)并不在少數(shù)。

東二環(huán)沿線的鶴林新城、香檳國際、世歐王莊；臺(tái)江西二環(huán)附近的上海新苑、福機(jī)新苑；金山大道旁的新榕金城灣、會(huì)展中心旁的閩江世紀(jì)城等等，都是福州高容積率小區(qū)的代表。

圖片來源：福州晚報(bào)

以世歐王莊為例，2010年2月，融信、正榮攜手以60億巨資競得。項(xiàng)目總占地381畝，建設(shè)數(shù)十棟40-55層的摩天住宅及大規(guī)模高檔商業(yè)綜合體。

項(xiàng)目分為12個(gè)地塊，總建筑面積約127萬㎡，其中，商品房57萬㎡，安置房面積55萬㎡，地面商業(yè)建筑面積約15萬㎡，總體容積率為5.0。

圖片來源：福州日?qǐng)?bào)社

此外，2010年2月，福州市萬科房地產(chǎn)有限公司通過公開競買方式以16.55億成功競得上海新村舊改項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地9.33萬㎡，容積率4.8，總建筑面積達(dá)43.67萬㎡。

南湖舊改地塊二，最高容積率5.15，一舉超越世歐王莊、上海新村等，創(chuàng)下了近年福州容積率的新記錄。再加上南湖舊改地塊一，最高容積率3.57，這也意味著緊鄰世歐王莊片區(qū)，將再添超高摩天住宅。

網(wǎng)友笑稱：福州再添一“插蟶”樓盤。

▎高容積率+安置房，同地段二手房價(jià)偏低

對(duì)于業(yè)主來說，高容積率的住宅意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會(huì)帶來高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降，例如乘電梯。

那么，高容積率的房子二手市場價(jià)格表現(xiàn)如何？

以世歐王莊A區(qū)、融僑國際公館為例，兩個(gè)小區(qū)間隔并不遠(yuǎn)，世歐王莊5.0最高容積率顯然高于融僑國際公館的2.5，在貝殼二手平臺(tái)，目前兩個(gè)小區(qū)近3個(gè)月均無成交記錄，但是，融僑國際公館平均掛牌價(jià)接近4萬/㎡，顯然還是高于世歐王莊A區(qū)的32487元/㎡。

這種價(jià)差體現(xiàn)在安置房上更為明顯。

以東二環(huán)鶴林新城、香檳國際為例，兩個(gè)小區(qū)同樣間隔也并不遠(yuǎn)，香檳國際最高容積率3.3，僅為安置小區(qū)鶴林新城7.89的一半不到。在貝殼二手平臺(tái)，鶴林新城近3個(gè)月成交5套，均價(jià)約2萬/㎡，香檳國際成交5套，均價(jià)約3.2萬/㎡。

而這樣的安置房+高容積率，或許也是不少城中村居民不原拆遷的原因之一吧！

版權(quán)所有，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處