1月5日，第一太平戴維斯舉辦2023年福建媒體見面會，權威發(fā)布《2023年福建商用物業(yè)市場回顧與展望》報告。第一太平戴維斯福建地區(qū)總經理吳珺、華南區(qū)市場研究部負責人謝靖宇、廈門策略顧問部業(yè)務負責人江佳穎等出席了此次活動，與眾多福建主流媒體深度探討2023年福建房地產市場的發(fā)展動向，并展望行業(yè)未來發(fā)展趨勢。

　　第一太平戴維斯福建地區(qū)總經理吳珺在致辭中表示：“多項利好政策和戰(zhàn)略布局為福建經濟復蘇注入了源源不斷的活力和巨大潛能。面對市場的新需求和新挑戰(zhàn)，房地產行業(yè)應當持續(xù)進行戰(zhàn)略性調整和創(chuàng)新，充分把握每一個發(fā)展機遇。作為360°未來城市運營合伙人，第一太平戴維斯深耕福建市場超過15年，憑借專業(yè)實力和本地洞察，持續(xù)為政府和客戶提供更優(yōu)質的一站式房地產解決方案，助力東南片區(qū)高質量發(fā)展邁向新征程?！?/p>

　　前沿洞察，助推國際消費中心城市建設

　　近年來，為推動國際消費中心城市培育與創(chuàng)建，廈門出臺《廈門市培育創(chuàng)建國際消費中心城市行動方案》，圍繞打造區(qū)域特色國際消費新地標、構建多元融合消費資源聚集地等六個方面提出30項具體任務，全面提升廈門消費中心城市龍頭地位。第一太平戴維斯積極發(fā)揮智囊?guī)熳饔?，獻智獻策，先后開展了《廈門市培育創(chuàng)建國際消費中心城市推進消費提質擴容實施策略研究》和《提升集美中央活力區(qū)(CAZ)消費能級策劃暨商業(yè)專項規(guī)劃》課題研究。

　　活動上，第一太平戴維斯廈門策略顧問部業(yè)務負責人江佳穎就“建設國際消費中心城市探索”開展主題演講，她指出：“相較于首批五個國際消費中心城市，廈門在培育國際消費中心城市中難以依托規(guī)模和數(shù)量突圍，應積極探索一條差異化、特色化的培育創(chuàng)建路徑。未來，第一太平戴維斯將緊隨宏觀政策導向及市場發(fā)展新趨勢，持續(xù)為廈門的國際消費中心城市培育建設提供智力支撐，強勢賦能行業(yè)轉型升級和城市高質量發(fā)展?！?/p>

　　專業(yè)剖析，解讀福建商用物業(yè)市場動態(tài)

　　2023年，福建堅持穩(wěn)中求進基調，通過“鞏固拓展經濟向好勢頭一攬子政策”展現(xiàn)了長期高質量發(fā)展的信心與定力，經濟運行呈現(xiàn)恢復向好態(tài)勢，城市更新、促進消費等利好政策也為市場參與者信心的恢復提供一定支撐?；顒由希谝惶酱骶S斯華南區(qū)市場研究部負責人謝靖宇對2023年福建商用物業(yè)市場的動態(tài)與發(fā)展趨勢進行了深入剖析，并展望未來發(fā)展前景。

　　福州商用物業(yè)市場2023年回顧與2024年展望

　　甲級寫字樓 —— 需求表現(xiàn)較疲軟，年度凈吸納量降至十年新低，租金指數(shù)同比下降2.8%

　　· 2023年前三季度，福州經濟回穩(wěn)向上，地區(qū)生產總值同比增長4.5%，至人民幣8,841.0億元。其中，第三產業(yè)增加值達人民幣4,812.6億元，同比增長4.5%，占GDP比重為54.4%。

　　· 2023年，市場迎兩個新項目入市，合計帶來6.3萬平方米新增供應，推動總存量上升至162.7萬平方米，同比擴張4.0%。

　　· 年內，寫字樓租賃需求表現(xiàn)整體較為疲軟，租賃活動仍維持在較低水平，且退租及縮減面積等情況較為普遍。因此，全市半年度凈吸納量僅錄得5,928平方米，環(huán)比下降約四成，全年凈吸納量亦隨之降至1.6萬平方米，系近十年最低值。鑒于上述原因，加之新項目預租率較低，全市空置率環(huán)比上升2.5個百分點、同比上升1.9個百分點，至27.6%。

　　· 在全年所達成交易中，銀行、投資及證券公司的租賃需求相對積極，另有部分律所在福州增設辦公室。此外，信息技術、零售及貿易企業(yè)的租賃需求亦相對穩(wěn)定。

　　· 年內，因經濟環(huán)境挑戰(zhàn)猶存，項目去化壓力持續(xù)增大，業(yè)主普遍維持降租吸客的租賃策略，全市租金指數(shù)環(huán)比下降0.3%、同比下降2.8%，平均租金降至人民幣每平方米每月92.5元。

　　展望

　　· 2024年，全市預計有一個新項目入市，將為市場帶來6.3萬平方米供應面積，市場總存量將擴容3.9%，至169.0萬平方米。

　　· 短期內，宏觀環(huán)境或繼續(xù)承壓，多數(shù)租戶仍將對新設或擴張辦公空間保持謹慎，租賃市場活躍度或繼續(xù)維持在較低水平。

　　· 2024年，盡管新增供應規(guī)模有限，但考慮到短期租賃需求或難顯著回升，市場競爭料保持激烈，全市寫字樓入駐率及租金水平預計保持小幅下降趨勢。

　　零售 —— 市場分化現(xiàn)象繼續(xù)加劇，多數(shù)商圈空置率再上升

　　· 2023年前三季度，福州消費市場持續(xù)復蘇，全市社會消費品零售總額累計達人民幣4,560.4億元，同比增長6.2%。

　　· 2023年，共有兩個新項目開業(yè)，共帶來11.7萬平方米新增供應，市場總存量因此上升至233.0萬平方米。

　　· 全年，福州零售物業(yè)市場中項目資產表現(xiàn)分化現(xiàn)象繼續(xù)加劇，加之部分品牌因經營不善陸續(xù)撤店，全市年度凈吸納量近十年首錄負值。受此影響，多數(shù)子市場空置率再上升，全市平均空置率隨之環(huán)比上升1.9個百分點、同比上升4.8個百分點，至13.5%。

　　· 年內，盡管全市平均空置率有所上升，但優(yōu)質標桿項目仍表現(xiàn)積極，并吸引諸多品牌進駐。其中，餐飲及配飾業(yè)態(tài)表現(xiàn)較為活躍，多個品牌首入福州，如好利來、梵克雅寶等。

　　· 愈趨激烈的市場競爭格局下，部分項目業(yè)主為吸引目標品牌入駐而適度下調租金，全市平均租金下降至人民幣每平方米每月416.7元，租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%、同比下降2.9%。

　　展望

　　· 2024年，預計有三個新項目開業(yè)，為市場帶來28.4萬平方米新增供應，市場總存量將擴容12.2%，至261.3萬平方米。

　　· 本地政府積極配合各類市場主體開展促消費活動，同時標桿項目業(yè)主為迎合市場升級需求不斷加大招商及首店引進力度，在此背景下，消費市場預計迎來持續(xù)性復蘇，零售商市場信心亦將逐步恢復，全市空置率有望下降。

　　· 盡管如此，考慮到除標桿項目外的多數(shù)項目業(yè)主為聚客引流仍需要積極拓展品牌資源，因此短期而言，優(yōu)質零售品牌在租約談判中仍將具有較大的議價空間，全市整體租金水平預計維穩(wěn)。

　　廈門商用物業(yè)市場2023年回顧與2024年展望

　　甲級寫字樓 —— 供過于求延續(xù)，空置率升至29.5%，租金繼續(xù)下行

　　· 2023年前三季度，廈門經濟總體回升，全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值5,784.3億元，同比增長2.0%。其中，第三產業(yè)增加值同比增長6.2%，至3,698.5億元。

　　· 2023年，廈門島內共錄得四個新項目交付，合計帶來19.6萬平方米供應面積。截至年末，全市總存量同比上升4.4%，至466.7萬平方米。

　　· 盡管部分金融及專業(yè)服務企業(yè)的租賃需求在下半年有所釋放，加之業(yè)主持續(xù)降租以吸納成本敏感型企業(yè)的需求，全市半年度凈吸納量錄得3.4萬平方米，年度凈吸納量亦升至5.7萬平方米，但結合市場存量水平及既有空置率，以及全年近20萬平方米的新增供應規(guī)模來看，市場新增需求仍顯不足，去化壓力猶存，全市空置率環(huán)比上升0.8個百分點、同比上升1.8個百分點，至29.5%。

　　· 年內，金融及專業(yè)服務業(yè)為租賃成交主力，尤以投資機構、律所租賃需求較活躍。

　　· 外部宏觀環(huán)境承壓，疊加市場需求有限，業(yè)主預期繼續(xù)下調并多選擇降租以促成交，全市平均租金降至人民幣每平方米每月74.3元。以租金指數(shù)計算，環(huán)比下降0.7%、同比下降1.5%。

　　展望

　　· 2024年，全市預計迎五個新項目入市，供應面積合計47.0萬平方米。至2024年末，總存量將至513.7萬平方米。

　　· 面對外部環(huán)境及自身經營狀況恢復程度的不確定性，多數(shù)本地企業(yè)的擴張計劃仍按捺不表，加之新增供應入市將持續(xù)加劇市場競爭，全市空置率預計上升。

　　· 鑒于持續(xù)疲弱的市場需求，業(yè)主預計仍將采取多種租金優(yōu)惠策略以應對需求收縮壓力，全市平均租金或將維持下降趨勢。

　　零售 —— 零售品牌信心持續(xù)改善，空置率連續(xù)兩期回落

　　· 2023年1-11月，廈門消費市場穩(wěn)步復蘇，全市社會消費品零售總額累計達人民幣2,544.0億元，同比增長2.3%。同期，居民消費價格指數(shù)同比溫和上漲0.5%。

　　· 2023年，廈門零售物業(yè)市場共錄得兩個購物中心開業(yè)，合計帶來22.3萬平方米供應面積，推動全市總存量同比上升8.5%，至284.0萬平方米。

　　· 年內，旅客數(shù)量及多數(shù)商圈客流量的持續(xù)回升提振了零售商市場情緒，部分新項目錄得良好招商表現(xiàn)，標桿項目需求穩(wěn)健。受上述積極因素影響，全市半年度與年度凈吸納量分別錄得11.8萬平方米與21.4 萬平方米，年度凈吸納量同比增長26.1%，空置率隨之同比下降0.3 個百分點，至7.4%。

　　· 同期，餐飲、時尚和配飾等業(yè)態(tài)租賃需求活躍，標桿項目持續(xù)錄得品牌拓店及首店開業(yè)，LOUIS VUITTON廈門萬象城店由單層門店升級為雙層精品店，韓國眼鏡品牌Gentle Monster福建首店、達美樂廈門首店則分別落位于廈門萬象城及SM廈門三期。

　　· 標桿項目資產表現(xiàn)長期穩(wěn)定向好，業(yè)主方議價能力維持高位，但部分存量項目業(yè)主為應對更趨激烈的市場競爭而降低其租金，全市租金指數(shù)因此環(huán)比下降0.7%、同比下降1.8%，至人民幣每平方米每月383.8元。

　　展望

　　· 2024年，市場將迎近十年供應高峰，預計有九個新項目，合計約72.8萬平方米新增供應入市。屆時，市場總存量預計同比擴張25.6%，達356.8萬平方米。

　　· 客流的逐步回升將進一步提振零售商的市場情緒，多數(shù)存量項目有望繼續(xù)維持其良好入駐情況，盡管如此，新項目的集中供應將致招商承壓，全市空置率預計將小幅上揚。

　　· 新項目的集中入市將為品牌拓店帶來更多選擇，但于業(yè)主而言，其或需提供更具競爭力的租金來吸納目標品牌以構建理想的品牌組合，全市平均租金料將持續(xù)結構性下行。