??2019年大福州的土地市場，創(chuàng)下了多個歷史紀(jì)錄。無論是推地數(shù)量，還是土地體量，都已遠超歷年。此外，安商房配建要求在土拍中持續(xù)推進，福清土拍也在2019年加入安商房配建要求，安商房幾乎成為各大熱門區(qū)域土拍的標(biāo)配。2019年大福州土拍市場究竟有多火？這一歷史罕 見的土拍大潮將如何改變未來的福州樓市？本期《破局·謀變——復(fù)盤2019福州樓市》，將從體量與安商房的角度，深度解析2019年大福州土地市場。

??2019大福州拍出宅地159幅！

??兩年來福州四區(qū)供應(yīng)宅地82幅！

??從商住用地拍賣數(shù)量來看，2019年大福州共成功拍出商住用地159幅！總體量達到驚人的10532.12畝！其中，福州四區(qū)以51幅宅地遙遙領(lǐng)先，占到大福州商住用地總數(shù)的32.1%！穩(wěn)坐大福州“地倉”之位。福清、閩侯、長樂、連江、平潭五個區(qū)域位列“土拍第二梯隊”，各自推出的商住用地數(shù)量都超過十幅。其中，福清領(lǐng)跑第二梯隊，2019年全年拍出商住用地25幅！閩侯、長樂、連江三個區(qū)分別出讓15幅、17幅、13幅。值得注意的是，平潭今年推地數(shù)量大增，達到17幅！高新區(qū)、永泰、馬尾、羅源、閩清五個區(qū)域則是“土拍第三梯隊”，各自推出的商住用地數(shù)量都徘徊在個位數(shù)。

??2018~2019這兩年的時間，是大福州歷史上拍地最頻繁的兩年，也是推出宅地最多的兩年。受到樓市調(diào)控主基調(diào)的影響，如何從源頭控制地價從而實現(xiàn)穩(wěn)定房價的目標(biāo)，成為考驗政策智慧的關(guān)鍵。這兩年來，大福州各區(qū)域基本秉持“加大土地供應(yīng)、多措施限制地價”的土拍策略，為市場輸送了一大批優(yōu)質(zhì)宅地，但又通過設(shè)置最高限價、安商房配建等多種手段，有效控制了地價。這兩年來，大福州共拍出宅地260幅，其中僅四區(qū)就有多達82幅宅地拍出，如此巨量的宅地項目集中入市，讓福州樓市面貌煥然一新。

??宅地拍賣體量首破萬畝！

??各區(qū)域宅地供應(yīng)速度加快！

??如果從具體的體量上來對比，商住用地拍賣增幅則更加明顯。今年大福州商住用地共拍出10532.12畝！而2018年僅為6542.84畝！同比增幅高達61%！創(chuàng)下歷史新高！今年，大福州各區(qū)域宅地拍賣數(shù)量基本都呈現(xiàn)上漲趨勢，其中，閩侯、永泰、平潭、閩清四個區(qū)域的商住用地推地增幅巨大，特別是平潭，今年推出宅地數(shù)量達到17幅，同比增幅達467%！然而，在各大區(qū)域都普遍加大供地的情況下，羅源推地數(shù)量卻逆勢下行，不增反減，今年僅成功拍賣1幅宅地，同比跌75%。

??今年福州四區(qū)共拍出商住用地3875.11畝，達到史無前例的高位，同比2018年增幅達到132%！可以說是不遺余力地“土地大清倉”！對比四年來的福州四區(qū)商住用地出讓情況，增幅趨勢十分明顯。但是，在近兩年福州四區(qū)如此巨大的推地體量情況下，未來這種增幅勢頭能否保持？這也給2020年的土地市場留下一個懸念。

??從今年的福州市場可以看出，整個樓市在經(jīng)歷了長達近兩年的盤整期后，已經(jīng)逐漸回歸理性，品質(zhì)導(dǎo)向越來越成為驅(qū)動各類購房者下決定的因素?？梢灶A(yù)見的是，房價再度大漲的行情恐怕不會再出現(xiàn)，如何在如今的房價大環(huán)境下，拿下優(yōu)質(zhì)地塊、提高項目品質(zhì)，成為未來開發(fā)商們決勝的關(guān)鍵。

??487萬方安商房投入大福州！

??安商房配建區(qū)域持續(xù)擴張！

??安商房配建要求自推出以來，就成為影響福州樓市的重要一子。經(jīng)過兩年多的土拍，如今的福州四區(qū)樓市，安商房配建已經(jīng)成為了標(biāo)配，沒有安商房配建的樓盤已經(jīng)成為稀缺品。然而，安商房政策顯然不是曇花一現(xiàn)。2018年，大福州土拍中執(zhí)行配建安商房政策的只有福州四區(qū)、閩侯、長樂，但到了2019年，馬尾、福清、平潭、閩清四個區(qū)域也加入戰(zhàn)局，引入配建安商房模式。

??2019年大福州配建安商房體量達到487萬3083平！其中，四區(qū)配建安商房體量近326萬8925平！同比去年猛漲228%！幾乎每幅地塊都有不同程度的安商房配建，成為“大福州最大安商房供應(yīng)商”，純商品房幾乎絕跡。閩侯2019年配建安商房77萬6120平，同比增429%，上漲程度更超四區(qū)；長樂配建安商房25萬4988平，同比增82%。三大安商房“老干部”樂此不彼持續(xù)增量安商房，而新來的四位“新人”也不甘示弱。福清2019年配建安商房29萬9131平，一舉超越“老干部”長樂區(qū)；馬尾配建15萬4800平，擠入十萬安商房配建行列；而平潭、閩清這兩大相對較偏遠的區(qū)域，競也在安商房配建領(lǐng)域嶄露頭角，平潭2019年配建安商房71739平、閩清配建安商房超47379平。

??安商房配建體量持續(xù)增長，對于樓市的影響也會只增不減。從近年來的樓市宣傳角度上看，純商品房標(biāo)簽已經(jīng)與學(xué)區(qū)房、地鐵房等標(biāo)簽一道，成為樓盤賦值的噱頭，而造成這種現(xiàn)象的根源仍在購房者。由于長期積累的對于安置房品質(zhì)的偏見、小區(qū)居民圈層的擔(dān)憂、房屋保值的問題等多種因素，市場對于安商房配建小區(qū)存在抵抗心理，然而，安商房與安置房存在本質(zhì)區(qū)別，如何平衡市場心理與現(xiàn)實環(huán)境，不僅是開發(fā)商需要完成的考題，同時也是購房者在漫漫購房路上需要邁過的關(guān)卡。

??一年91場土拍促成“土拍之交”！

??土拍會成地產(chǎn)圈大型聯(lián)誼會！

??2019年，樓市里忙的不只有購房者，開發(fā)商們也在四處奔走。2019年，大福州共成功舉辦91場土拍，平均每個月有超過7場土拍！每周有近2場土拍！同比2018年漲幅達到71.7%。勤奮的開發(fā)商們一個星期最少能見一到兩次，頻繁的土拍，不知成就了多少戰(zhàn)友情誼，這哪里是你死我活的戰(zhàn)場，簡直就是大型聯(lián)誼會。俗話說，“前世五百次回眸，才換來今生的擦肩而過”，如此珍貴的“土拍之交”，莫不是前世注定？

??分區(qū)域來看，福州四區(qū)2019年，舉辦了大大小小10場土拍（第四次土拍分為兩場），翻開日歷，幾乎每個月都有土拍占據(jù)一席之地。開發(fā)商們或圍觀、或舉牌，最常打卡的地方，除了辦公室就是福州市行政服務(wù)中心三層交易大廳。從周邊區(qū)域來看，連江堪稱大福州土拍“勞?！?，2019年舉行了19次土拍，雖然流拍地不少，但勤能補拙。平潭緊隨其后，2019年土拍次數(shù)達到12次，國企始終不離不棄，為平潭宅地成功落錘無私奉獻。相較于這些土拍“勞?！保咝聟^(qū)、馬尾兩大熱門區(qū)域不僅土拍次數(shù)在5次以下，且推出的宅地數(shù)量也為個位數(shù)，在新的一年還需再接再厲。

??總結(jié)

??2019年大福州土地市場，若從量的角度來看，宅地數(shù)量、體量、安商房配建、土拍次數(shù)等多項指標(biāo)都創(chuàng)下歷史新記錄，加速推量大環(huán)境之下，機遇也前所未有。這些大批量宅地陸續(xù)入市后，將讓整個大福州樓市翻天覆地，購房者未來的選擇增多，頭部房企的集聚化效應(yīng)也將持續(xù)增強。然而，在持續(xù)明朗的環(huán)境下，卻也潛藏危機。對于購房者來說，如何在眾多樓盤項目中，找到適合自己的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，還需具備慧眼識珠的能力。對于開發(fā)商來說，如何在日趨激烈的市場競爭中保持自身優(yōu)勢，持續(xù)占領(lǐng)鰲頭，也是十分考驗智慧。