??近年來(lái)，福州城市發(fā)展步入快車道，帶動(dòng)多個(gè)區(qū)域陸續(xù)崛起，成為福州城市升級(jí)的代表。在這股發(fā)展的東風(fēng)中，東二環(huán)絕對(duì)是典型代表。短短幾年，東二環(huán)已經(jīng)從城市邊緣華麗蛻變成為市區(qū)最火的置業(yè)熱土，各種**配套的加持，也助推了東二環(huán)房?jī)r(jià)日新月異。

??在土地供應(yīng)“雙集中”新政后的福州首次集中土拍中，東區(qū)板塊一舉貢獻(xiàn)4幅商住用地，商品房銷售指導(dǎo)價(jià)更是全面突破31000元/㎡，樂居君就來(lái)深入剖析這幾幅地塊的價(jià)值所在！

??東二環(huán)核心區(qū)推29畝宅地！未來(lái)開發(fā)存在難度！

??宗地2021-13號(hào)（晉安鶴林商會(huì)總部出讓地塊一），出讓面積19307平（約28.96畝），用途為住宅、商服用地，容積率2.0，起始價(jià)4.95億、最高限價(jià)6.44億，起始樓面價(jià)約12819.18元/平；建筑高度60米及以下。該地塊將采取“限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)自持社會(huì)租賃住房建筑面積”方式出讓。

??地塊剩余可經(jīng)營(yíng)性面積較?。?/strong>

??該地塊形狀方正，沒有多余狹角，且四面臨路，未來(lái)開發(fā)條件非常好。按照出讓公告要求，地塊需建設(shè)1萬(wàn)平的自持社會(huì)租賃住房（應(yīng)集中布置），參考樓面地價(jià)3000元/平；地塊商業(yè)商務(wù)建筑面積不少于9000平、不超過(guò)9500平；商業(yè)商務(wù)起始樓面地價(jià)8000元/平。

??眾所周知，發(fā)展社會(huì)租賃住房是福州近年來(lái)的重點(diǎn)任務(wù)，配建社會(huì)租賃住房、安商房等，在一定程度上會(huì)對(duì)地塊價(jià)值產(chǎn)生影響。如何合理在全年出讓的商住用地中合理調(diào)配配建要求，既保證市區(qū)一些優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)值不影響太大，又能完成調(diào)控任務(wù)，是官方需要發(fā)揮智慧的方面。

??該地塊面積僅有不到30畝，扣除配建租賃住房、商業(yè)商務(wù)后，剩余可經(jīng)營(yíng)性面積僅有2.8萬(wàn)方左右，開發(fā)空間比較小。

??臨近區(qū)域邊緣！步行15分鐘到地鐵口！

??從區(qū)位來(lái)看，該地塊雖位于東二環(huán)板塊，但位置卻更加靠東，可以說(shuō)基本位于東二環(huán)板塊邊緣區(qū)域，雖四面臨路，但交通條件卻遠(yuǎn)不如前橫路西側(cè)區(qū)域。此外，該區(qū)域由于位置因素，發(fā)展步伐要慢于西側(cè)，區(qū)域內(nèi)的交通路網(wǎng)也正在建設(shè)完善。

??正在建設(shè)的地鐵4號(hào)線從地塊西側(cè)較遠(yuǎn)處經(jīng)過(guò)，并在地塊西南部設(shè)置橫嶼站，從地塊步行至地鐵口需要15分鐘左右。

??教育、醫(yī)療配套集中！市場(chǎng)壓力較大！

??從配套來(lái)看，前橫路東側(cè)區(qū)域集中了省兒童醫(yī)院、福十一中新校區(qū)高中部等教育和醫(yī)療資源。地塊北側(cè)還規(guī)劃有一處小學(xué)，西北角的橫嶼山公園也正在建設(shè)，生活環(huán)境比較有保證。但是，地塊距離晉安湖公園綠軸比較遠(yuǎn)，未來(lái)難以享受到這一福州綠核配套，且地塊距離東二環(huán)泰禾比較遠(yuǎn)，步行超過(guò)半小時(shí)。

??該地塊未來(lái)的商品房銷售指導(dǎo)價(jià)為31000元/平，目前該區(qū)域的新房?jī)r(jià)格約在28000~35000元/平之間，二手房的價(jià)格在20000~31000元/平之間。

??宜家輻射效應(yīng)顯現(xiàn)！周邊樓盤指導(dǎo)價(jià)比鄰東二環(huán)！

??除了東二環(huán)地塊外，本次土拍還將推出同樣位于東區(qū)的三幅宅地。其中，宗地2021-14號(hào)（晉安紅光村及周邊舊改地塊二），出讓面積39161平（約58.74畝），用途為住宅、商服用地，容積率2.19，起始價(jià)16.01億、最高限價(jià)20.82億，起始樓面價(jià)約18667.81元/平；建筑高度60米及以下；建設(shè)應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，全裝修比例應(yīng)達(dá)到60%以上。該地塊將采取“限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)自持社會(huì)租賃住房建筑面積”方式出讓。

??東區(qū)罕見大型純宅地！地塊價(jià)值頗高！

??宗地2021-14號(hào)（晉安紅光村及周邊舊改地塊二）是東區(qū)少見的大型舊改地塊，出讓面積近60畝，地塊形狀較為方正，僅東北部因臨近內(nèi)河，有些許狹角。同時(shí)，該地塊沒有任何配建要求，是難得的市區(qū)大型純宅地，地塊價(jià)值相當(dāng)高。

??名副其實(shí)地鐵盤！坐擁區(qū)域內(nèi)熱門配套！

??該地塊周邊臨近福光路、福興大道、紅光路等多條主干道，往南不遠(yuǎn)就是福馬路，能快速往返市中心，往北也能短時(shí)間通達(dá)東二環(huán)。地塊距離地鐵2號(hào)線上洋站也很近，步行不到10分鐘可達(dá)。

??從配套來(lái)看，該地塊雖遠(yuǎn)離東二環(huán)泰禾，但卻十分靠近福州宜家，步行15分鐘可達(dá)。地塊周邊有福興婦產(chǎn)醫(yī)院、格致中學(xué)鼓山校區(qū)等醫(yī)療及教育配套。

??福州宜家?guī)?dòng)片區(qū)發(fā)展！提前搶占市場(chǎng)！

??從總體來(lái)看，福州宜家開業(yè)后，在極大程度上帶動(dòng)了該片區(qū)的發(fā)展，周邊區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格也有了明顯上漲。該地塊未來(lái)商品房銷售指導(dǎo)價(jià)為32000元/平，是本次土拍東區(qū)宅地中指導(dǎo)價(jià)最高的一幅，雖有地塊優(yōu)質(zhì)開發(fā)條件的影響，但也從一定程度上說(shuō)明了該片區(qū)的火熱程度。

??目前該區(qū)域的新盤數(shù)量非常少，使得該地塊未來(lái)基本沒有競(jìng)品。區(qū)域二手房的價(jià)格在23000~34000元/平之間，且基本呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。隨著舊改和城市建設(shè)推進(jìn)，未來(lái)該區(qū)域的配套將會(huì)不斷完善，有望以福州宜家為核心，形成新的區(qū)域發(fā)展極。

??雙地鐵+區(qū)域**配套！晉安后嶼樓市再添重要一子！

??宗地2021-20號(hào)（晉安后嶼片及周邊舊改地塊六），出讓面積18069平（約27.1畝），用途為住宅、商服用地，容積率2.4，起始價(jià)5.41億、最高限價(jià)7.04億，起始樓面價(jià)約12475.33元/平；建筑高度80米及以下。該地塊將采取“限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)自持社會(huì)租賃住房建筑面積”方式出讓。

??晉安后嶼板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化！

??該地塊形狀方正，四面鄰路，地塊沒有多余狹角，開發(fā)條件相當(dāng)優(yōu)越。但存在的問題依然是地塊面積太小，僅為27畝，且按照要求，地塊須建設(shè)1.4萬(wàn)平的自持社會(huì)租賃住房（應(yīng)集中布置），參考樓面地價(jià)3000元/平。地塊商業(yè)商務(wù)建筑面積不少于3000平、不超過(guò)4000平。

??該地塊剩余可經(jīng)營(yíng)性面積約在2.9萬(wàn)方左右，同時(shí)，該區(qū)域近年來(lái)出讓了不少優(yōu)質(zhì)宅地，且也有相當(dāng)多面積較大的新盤，使得該地塊項(xiàng)目未來(lái)入市后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力比較大。

??雙地鐵加持！進(jìn)一步推高地塊價(jià)值！

??該區(qū)域交通十分發(fā)達(dá)，周邊有前橫北路、福馬路、連洋西路等主干道，交通通達(dá)度相當(dāng)優(yōu)秀。地塊2號(hào)線五里亭站就在地塊西南不遠(yuǎn)處，步行10分鐘可達(dá)。

??值得注意的是，在建的地鐵4號(hào)線從地塊區(qū)域東側(cè)經(jīng)過(guò)，并在地塊東南部不遠(yuǎn)處設(shè)置前嶼站與地鐵2號(hào)線形成換乘站，從地塊步行也只要10分鐘左右，使得該地塊未來(lái)形成難得的雙地鐵配套項(xiàng)目，再度推高地塊價(jià)值。

??配套不斷完善！地塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)大！

??隨著區(qū)域舊改步伐加速，該片區(qū)配套也將不斷完善。目前該區(qū)域內(nèi)配套有鼓山中心小學(xué)、福州二十中、前嶼小學(xué)等教育資源，省腫瘤醫(yī)院就在地塊對(duì)面。地塊往北有東二環(huán)泰禾、往東可達(dá)福州宜家，較近處也有東方偉業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)，生活十分便捷。

??從生活環(huán)境上來(lái)看，內(nèi)河從地塊西側(cè)流過(guò)，往北不遠(yuǎn)還有市區(qū)最大的綠核晉安湖公園即將建成。未來(lái)，地塊周邊還將建設(shè)晉安中醫(yī)院及多個(gè)中小學(xué)。按照要求，目前該區(qū)域的新房?jī)r(jià)格約在30000~34000元/平之間，二手房的價(jià)格在18000~30000元/平之間，而該地塊未來(lái)商品房銷售指導(dǎo)價(jià)為31500元/平，有相當(dāng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??鼓山旁推出一幅16畝小型宅地！100%配建安商房！

??除了以上三幅宅地外，本次土拍東區(qū)板塊還將推出一幅100%配建安商房地塊。宗地2021-23號(hào)（晉安原硫酸廠宿舍區(qū)及周邊出讓地塊一），出讓面積10632平（約15.95畝），用途為住宅用地，容積率1.7，起始價(jià)1.09億、最高限價(jià)1.42億，起始樓面價(jià)約6030.63元/平；建筑高度60米及以下。該地塊將采取“限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、搖號(hào)”方式出讓。

??該地塊形狀較為崎嶇，進(jìn)出小區(qū)依靠狹窄通道。同時(shí)該地塊雖位于東區(qū)板塊，但位置卻不是很好。地塊位于盛豐物流園旁，西側(cè)緊鄰高速互通，東側(cè)還有鐵路和地鐵車輛段，未來(lái)生活中容易受到噪音和空氣污染影響。

??雖然地塊旁有地鐵2號(hào)線經(jīng)過(guò)，但鼓山站距離地塊較遠(yuǎn)，步行約20分鐘抵達(dá)。該地塊須建設(shè)可建住宅建筑總面積100%的安置型商品房，銷售均價(jià)為14178元/平，由福州市土地發(fā)展中心回購(gòu)。安置型商品房應(yīng)符合福州市安置型商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。該項(xiàng)目由晉安區(qū)人民政府實(shí)施監(jiān)管。