??比起東區(qū)、北區(qū)等開發(fā)接近尾聲的區(qū)域，城南絕對是近年來新興的熱門板塊。隨著福州“沿江向海、東擴南進”城市發(fā)展大戰(zhàn)略的上線，城南成為福州新老城區(qū)發(fā)展的中轉站，無論是政策、資金還是配套都迅速集中于此。

??隨著近年來的發(fā)展，城南房價迅速攀升，成為各大知名開發(fā)商兵家必爭之地。本次福州土拍，城南將集中推出5幅商住用地，名副其實成為市區(qū)最大的“地倉”。今天，樂居君就來深入剖析城南這五幅地塊的價值所在！

??江南CBD兩幅瞰江宅地入市！需開發(fā)酒店式公寓！

??城南出讓的五幅商住用地中，有兩幅都位于江南CBD片區(qū)。其中，宗地2021-15號（倉山江南CBD片區(qū)HZ-C-33地塊），選址面積32736平（約49.1畝）、出讓面積30653平（約45.98畝），用途為住宅（酒店式公寓）、商服用地，容積率3.0，起始價7.75億、最高限價10.08億，起始樓面價約8427.67元/平；建筑高度65米及以下。

??宗地2021-19號（倉山江南CBD片區(qū)HZ-A-36地塊），出讓面積20599平（約30.9畝），用途為住宅（酒店式公寓）、商服用地，容積率3.0，起始價4.34億、最高限價5.65億，起始樓面價約7022.99元/平；建筑高度60米及以下。這兩幅地塊將采取“限地價、控房價、競自持社會租賃住房建筑面積”方式出讓。

??兩幅地塊均須建設酒店式公寓！

??這兩幅地塊位置相鄰，形狀都為長方形，且地塊方正，四面鄰路。值得注意的是，這兩幅地塊的土地用途都為酒店式公寓住宅，這對于地塊項目開發(fā)商的后期運營能力是一大考驗。

??總體來看，宗地2021-15號地塊面積較大，且無任何配建要求，開發(fā)條件要好于宗地2021-19號地塊。而宗地2021-19號地塊要求配建商貿樓建筑面積24000平，集中位于地塊1，回購單價5597元/平；回購商貿綜合用房配套地下車位的，回購價格按照經(jīng)評估的市場評估價下浮10%確定，由福州市土地發(fā)展中心回購。地塊1北側樓棟自頂層往下共計5000平商業(yè)商務自持。商業(yè)商務起始樓面地價6000元/平。本項目兩地塊之間的城市道路地下空間在滿足城市道路及各項市政管線建設需要前提下，可與項目內周邊地塊地下空間統(tǒng)籌使用。

??地處交通樞紐區(qū)！配套地鐵4號線！

??隨著江南CBD建設推進，目前區(qū)域內交通與配套都加速完善。兩幅地塊周邊路網(wǎng)密集，緊鄰江邊洲路、南江濱西大道、雁頭路等主干道，交通十分便捷。

??地塊周邊正在建設地鐵4號線，未來步行至最近的地鐵4號線花海公園站，僅需要15分鐘。兩幅地塊距離連江南路較近，往北可通過鰲峰大橋通達金融街，往南也可直達二環(huán)，通達全城。

??一線臨江位置！享受一流配套！

??在配套方面，江南CBD集中了片區(qū)內較為優(yōu)質的配套。商業(yè)配套上，地塊周邊有麥德龍等商業(yè)項目，周邊還有中駿世界城、白湖亭萬達廣場等多個**商業(yè)項目在建。

??生活配套方面，目前區(qū)域內有南江濱小學、福州四十中等，未來區(qū)域內還將建設有福州高級中學小學及初中部。值得一提的是，兩幅地塊都地處一線臨江位置，未來北側樓棟可瞰江景，生活環(huán)境十分優(yōu)質。

??市場競爭激烈！地塊開發(fā)條件差異大！

??由于江南CBD開發(fā)方興未艾，近年來已有眾多開發(fā)商搶占熱土，目前該片區(qū)內市場競爭相當激烈，有眾多新盤在售，無論產(chǎn)品類型、價格都十分齊全，導致未來兩幅地塊入市后，將面臨相當嚴重的市場競爭壓力。

??按照要求，兩幅地塊未來的商品房銷售指導價為27500元/平，目前該區(qū)域的新房價格約在26000~32000元/平之間，二手房的價格在20000~30000元/平之間。考慮到地塊開發(fā)條件不同，未來宗地2021-15號地塊的市場接受度要更高一些。

??占據(jù)城南交通樞紐地段！30畝宅地配建要求多！

??同樣緊鄰江南CBD片區(qū)的，還有宗地2021-26號（倉山鼓山大橋南連接線周邊舊改地塊一）。該地塊出讓面積19930平（約29.89畝），用途為住宅、商服用地，容積率2.4，起始價3.39億、最高限價4.41億，起始樓面價約7087.31元/平；建筑高度50米及以下。該地塊將采取“限地價、控房價、搖號”方式出讓。

??地塊配建要求多！剩余面積??！

??該地塊面積較小，不到30畝，且地塊北部因地勢曲折不齊，有多余狹角，給未來開發(fā)造成一定難度。同時，該地塊是本次土拍，城南出讓的5幅宅地中唯一一幅要求配建安商房的地塊。

??按照要求，地塊須建設安置型商品房21000平，銷售均價為15600元/平，由福州市土地發(fā)展中心回購。地塊商業(yè)商務建筑面積不少于24000平、不超過25000平；商業(yè)商務起始樓面地價6000元/平?？鄢浣跋嚓P要求后，該地塊剩余經(jīng)營性住宅建面不到3千平，基本可以忽略不計。

??緊鄰地鐵！占據(jù)區(qū)域配套輻射核心！

??該地塊雖不在江南CBD片區(qū)內，但卻地處則徐大道與二環(huán)路交叉口，占據(jù)區(qū)域交通樞紐地帶，此外，地塊周邊還有雙湖三路、林浦路等主干道，周邊路網(wǎng)密集，交通通達度非常高。地塊1號線從地塊西側穿過，距離最近的地鐵1號線白湖亭站步行不到10分鐘，未來通過地鐵出行也非常方便。

??從配套來看，該地塊周邊配套有福建商業(yè)廣場、白湖亭萬達廣場等多個主干道，在建的大東海中央府配套商業(yè)、中駿世界城商業(yè)也非常近。地塊周邊還有后坂小學、郭宅小學、高湖小學等教育配套，可以說位于區(qū)域眾多配套的輻射區(qū)。

??商品房指導價較高！市場競爭壓力大！

??雖然剩余經(jīng)營性住宅建面非常少，但按照文件要求，該地塊未來的商品房銷售指導價為27500元/平，目前該區(qū)域的新房價格約在23000~32000元/平之間，二手房的價格在17000~26000元/平之間。

??考慮到該地塊的高配建因素，項目未來普通商品房在售價方面并不具備有特別大的優(yōu)勢，或可以依靠地塊優(yōu)質的區(qū)位優(yōu)勢，在市場上占據(jù)一席之地。

??城南郭宅推超200畝巨型宅地！銷售指導價較高！

??宗地2021-17號（倉山郭宅周邊舊改地塊六），選址面積160493平（約240.74畝）、出讓面積143367平（約215.05畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.001，起始價10.92億、最高限價14.2億，起始樓面價約7609.21元/平；建筑高度36米及以下。該地塊將采取“限地價、控房價、競自持社會租賃住房建筑面積”方式出讓。

??體量巨大！但地塊后期開發(fā)難度較大！

??該地塊雖然體量巨大，出讓面積超過215畝，是本次土拍中體量最大的宅地，但因地處郭宅舊改片區(qū)，地塊內有較多古建保護項目，使得該地塊無法形成完整的大型社區(qū)，對后期開發(fā)規(guī)劃造成一定難度。

??地塊配建社區(qū)衛(wèi)生服務中心建筑面積2500平、文化活動中心建筑面積2000平、由倉山區(qū)政府指定單位回購，回購單價5406元/平；須配建商貿樓建筑面積4700平，回購單價5219元/平，由福州市土地發(fā)展中心回購；回購商貿綜合用房配套地下車位的，回購價格按照經(jīng)評估的市場評估價下浮10%確定，由福州市土地發(fā)展中心回購。商業(yè)商務起始樓面地價5000元/平。

??雙城軌加持！多條主干道密布！

??郭宅片區(qū)的交通路網(wǎng)雖然沒有江南CBD那么密集，但未來還有多條道路建設。地塊周邊有郭宅路、二環(huán)快速路、則徐大道、南臺大道等多條區(qū)域主干道。

??同時，該地塊地處郭宅核心區(qū)，東側不僅有地鐵1號線經(jīng)過，西側還有濱海快線在建，未來形成兩條城市軌道交通加持的超級住宅區(qū)。從地塊步行至最近的地鐵1號線葫蘆陣站，僅需不到10分鐘。

??商業(yè)配套密集！醫(yī)療與教育存短板！

??從配套來看，該區(qū)域現(xiàn)有配套較少，未來商業(yè)主要依靠北部的白湖亭萬達廣場、中駿世界城、福建商業(yè)廣場等商業(yè)項目，內部也有大東海中央府配套商業(yè)等綜合體，此外，該地塊未來內部也將配套有商業(yè)。

??郭宅片區(qū)在教育和醫(yī)療配套上一直存在短板，目前區(qū)域內有郭宅小學、蓋山中學、后坂小學等學校，但是大型醫(yī)療配套還是比較稀缺。

??區(qū)域競爭壓力大！指導價不具優(yōu)勢！

??郭宅片區(qū)與北部江南CBD板塊都是城南近年來迅速崛起的超級舊改區(qū)，已有眾多開發(fā)商爭相入駐，目前區(qū)域內市場競爭十分激烈。

??該地塊未來的商品房銷售指導價為27500元/平，目前該區(qū)域的新房價格約在23000~28000元/平之間，二手房的價格在17000~26000元/平之間。使得未來該地塊項目在價格上并不具備有太大的競爭優(yōu)勢，想要在該片區(qū)內殺出重圍，還需要考驗開發(fā)商的智慧。

??三江口準地鐵口宅地！地塊價值有望持續(xù)攀升！

??宗地2021-16號（倉山三江口H-01商住地塊），出讓面積17301平（約25.95畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.8，起始價2.28億、最高限價2.97億，起始樓面價約7321.35元/平；建筑高度36米及以下。該地塊將采取“限地價、控房價、競自持社會租賃住房建筑面積”方式出讓。

??地塊剩余經(jīng)營性住宅建面較大！

??該地塊雖然面積較小，但形狀十分方正，四面鄰路。按照要求，該地塊商業(yè)建筑面積不少于3000平、不超過3500平；地塊配建社區(qū)衛(wèi)生服務中心建筑面積2000平、街道辦事處建筑面積2000平、街道綜合服務中心建筑面積2000平、由倉山區(qū)政府指定單位回購，回購單價5406元/平。

??配建的派出所、工商管理所、稅務所無償移交給倉山區(qū)政府。雖然看似配建較多，但地塊實際剩余住宅建面還是超過2.2萬方，仍有較大開發(fā)經(jīng)營空間。

??準地鐵口宅地！區(qū)域路網(wǎng)加速建設！

??該地塊地處三江口片區(qū)，周邊路網(wǎng)正在加速建設中。地塊距離福泉高速連接線比較近，周邊在建縱六路、縱二路、岐陽三路、岐陽四路等多條道路。

??地鐵下洋站就在地塊東北部不遠處，該站點還是地鐵1號線二期與地鐵6號線的換乘站，與地塊步行距離非常近，使得該地塊項目成為準地塊口宅地。

??區(qū)域配套較稀缺！發(fā)展?jié)摿^大！

??由于三江口片區(qū)建設速度比較慢，目前周邊配套還比較稀缺，特別是商業(yè)配套較少，未來一段時間，商業(yè)配套只能依靠海峽文化藝術中心及福州南站等北部區(qū)域。

??地塊周邊有福八中、下洋小學等教育配套。隨著三江口區(qū)域建設不斷加速，未來該片區(qū)將有更多配套陸續(xù)落地，該地塊長期的發(fā)展價值還是值得期待。

??提前搶占市場！區(qū)域價值持續(xù)攀升！

??從總體來看，目前該片區(qū)新盤和二手房項目都比較少，屬于城南樓市較為空白的地帶。該地塊未來的商品房銷售指導價為23000元/平，目前該區(qū)域的新房價格約在20000~22000元/平之間，二手房的價格在17000~24000元/平之間。由于該片區(qū)發(fā)展周期較長，目前正處在發(fā)展初期，隨著時間周期的拉長，該地塊項目的市場競爭力將會呈持續(xù)上漲狀態(tài)。