??說到近年來福州發(fā)展起來的幾大熱點(diǎn)區(qū)域，五四北絕對占有一席之地。由于板塊定位不同，五四北看似并沒有像東二環(huán)一樣，獲得眾多**配套支持，但是五四北卻用短短幾年的時(shí)間，從一片昔日遠(yuǎn)郊之地，默默成長為市區(qū)新興的巨型住宅區(qū)。

??五四北開發(fā)接近尾聲，剩余宅地越來越少。在本次福州土拍中，五四北板塊再次推出3幅商住用地，為想要布局該區(qū)域的開發(fā)商提供為數(shù)不多的機(jī)會。今天，樂居君就來深入剖析這幾幅地塊的價(jià)值所在！

??五四北核心區(qū)推出49畝宅地！區(qū)域市場接近飽和！

??宗地2021-21號（晉安原省拖平衡地西側(cè)地塊），出讓面積32669平（約49畝），用途為住宅、商服用地，容積率2.4，起始價(jià)6.26億、最高限價(jià)8.14億，起始樓面價(jià)約7984.12元/平；建筑高度80米及以下。該地塊將采取“限地價(jià)、控房價(jià)、搖號”方式出讓。

??剩余經(jīng)營性住宅建面不到1萬方！

??該地塊形狀方正，四面臨路，地塊開發(fā)條件優(yōu)越。按照要求，該地塊須建設(shè)安置型商品房6.6萬平，銷售均價(jià)為15948元/平，由福州市土地發(fā)展中心回購。因此，該地塊最終剩余可經(jīng)營性建筑面積僅為1.2萬方左右。

??此外，地塊商業(yè)建筑面積不少于3000平、不超過4000平，宜集中設(shè)置在北側(cè)規(guī)劃路一側(cè)，使得該地塊最終用于建設(shè)商品房的建筑面積只有不到1萬方。

??社區(qū)南北臨近三環(huán)及福州繞城高速！

??隨著近年來的建設(shè)，目前該區(qū)域的交通通達(dá)度已有了相當(dāng)大程度的改善。地塊周邊有龍頭路、戰(zhàn)坂路等多條主干道，往南通達(dá)三環(huán)、五四路；往北直上福州繞城高速都非常方便。

??由于地塊位置靠近五四北里側(cè)，使其難以享受到地鐵配套。距離最近的地鐵1號線秀山站，步行時(shí)長達(dá)到半個(gè)小時(shí)。因此，未來該社區(qū)出行主要依靠公交和駕車。但是，考慮到該片區(qū)密集眾多樓盤社區(qū)，未來該區(qū)域出行壓力比較大。

??五四北巨型宜居住宅區(qū)加速形成！

??從配套來看，由于該區(qū)域定位為福州北宜居住宅區(qū)，區(qū)域內(nèi)配套商業(yè)辦公比較少，主要以教育、醫(yī)療配套為主。其中現(xiàn)有戰(zhàn)坂小學(xué)、晉安二實(shí)小、古城小學(xué)等。

??省婦產(chǎn)醫(yī)院、中醫(yī)院分院兩大優(yōu)質(zhì)醫(yī)療配套就在地塊東側(cè)不遠(yuǎn)處，目前正在加緊建設(shè)中。未來區(qū)域內(nèi)還規(guī)劃建設(shè)多個(gè)中小學(xué)。區(qū)域商業(yè)主要依靠五四北泰禾，及南側(cè)的鄰里商業(yè)區(qū)。該區(qū)域的生活環(huán)境十分優(yōu)越，北側(cè)臨近福州國家森林公園、蓮花山，西側(cè)正在建設(shè)福州古城遺址公園。

??地塊項(xiàng)目未來市場競爭壓力較大！

??目前，該片區(qū)的房產(chǎn)市場接近飽和，地塊周邊有眾多新盤項(xiàng)目，南側(cè)還有較多二手房源，市場競爭壓力相當(dāng)大?？紤]到該地塊配建大比例安商房，市場競爭優(yōu)勢并不大。

??該地塊未來的商品房銷售指導(dǎo)價(jià)為27500元/平，目前該區(qū)域的新房價(jià)格約在22000~28000元/平之間，二手房的價(jià)格在16000~27000元/平之間。

??新店外環(huán)以北37.4畝宅地！位置偏遠(yuǎn)！配建比例大！

??宗地2021-22號（晉安原福建省生物工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院出讓地塊二），出讓面積24964平（約37.4畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.6，起始價(jià)2.43億、最高限價(jià)3.16億，起始樓面價(jià)約6083.76元/平；建筑高度36米及以下。該地塊將采取“限地價(jià)、控房價(jià)、搖號”方式出讓。 

??地塊體量較小且配建比例較大！

??該地塊面積不大，不到38畝，地塊形狀因地勢原因，西南側(cè)較為狹小。且按照出讓公告要求，須建設(shè)安置型商品房2.49萬平，銷售均價(jià)為15948元/平，由福州市土地發(fā)展中心回購，建設(shè)0.8萬平的自持社會租賃住房（應(yīng)集中布置）；

??此外，還須配建商貿(mào)樓建筑面積3000平，回購單價(jià)4935元/平，由福州市土地發(fā)展中心回購。地塊商業(yè)建筑面積不低于4000平且不超過4500平；扣除所有配建后，該地塊剩余可經(jīng)營性住宅建面基本可以忽略不計(jì)。

??區(qū)域配套較少！生活環(huán)境不優(yōu)質(zhì)！

??該地塊相較于宗地2021-21號地塊來說，位置更加偏遠(yuǎn)，基本接近五四北末端區(qū)域，位于新店外環(huán)以北。地塊臨近新店外環(huán)和福州繞城高速，未來或還將受到高速噪音的影響。地塊距離地鐵較遠(yuǎn)，步行到地鐵1號線象峰站也要約半個(gè)小時(shí)左右，未來出行主要依靠公交和駕車。

??地塊旁邊就是福州煙草工礦倉儲等多個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，生活環(huán)境并不夠好。區(qū)域配套也比較少，距離省婦產(chǎn)醫(yī)院、中醫(yī)院新院等醫(yī)療配套都有一定距離。商業(yè)配套主要依靠南側(cè)的五四北泰禾和三盛I33城市廣場。

??市場競爭壓力??！項(xiàng)目有望快銷！

??值得欣慰的是，該區(qū)域目前新盤項(xiàng)目非常少，市場競爭壓力很小。該地塊未來的商品房銷售指導(dǎo)價(jià)為22000元/平，在指導(dǎo)價(jià)的基礎(chǔ)上再進(jìn)行一些讓利，還是有機(jī)會在短期內(nèi)銷完的。目前該區(qū)域的二手房的價(jià)格在19000~25000元/平之間。

??時(shí)隔三年重新入市！西莊宅地未來市場卻并不樂觀？

??宗地2021-24號（晉安八一水庫雨洪公園安置地出讓地一），出讓面積26312平（約39.47畝），用途為住宅用地，容積率1.6，起始價(jià)3.62億、最高限價(jià)4.71億，起始樓面價(jià)約8598.74元/平；建筑高度36米及以下。該地塊將采取“限地價(jià)、控房價(jià)、搖號”方式出讓。 

??地塊形狀崎嶇！配建3.1萬方安商房！

??該地塊曾在2018年時(shí)規(guī)劃出讓，但因種種原因取消出讓，如今時(shí)隔近三年才重新推出，相較此前去除了西側(cè)的小部分地塊，總面積有所減少。

 ??該地塊因臨近山地等原因，地塊形狀非常崎嶇，尤其以南側(cè)狹角居多，未來開發(fā)存在一定難度。按照要求，該地塊須建設(shè)安置型商品房3.1萬平，銷售均價(jià)為15650元/平。最后該地塊剩余經(jīng)營性宅地建面僅為1.1萬方左右，并不算太大。

??區(qū)域現(xiàn)有配套較少！未來發(fā)展空間大！

??該地塊并不位于傳統(tǒng)的五四北范圍內(nèi)，而是位于五四北西莊片區(qū)，該區(qū)域的開發(fā)近年來基本處于停滯狀態(tài)，以至于三年前后的配套基本沒有太大差別。地塊臨近赤星路、西莊路等主干道，往北連通福州繞城高速，往南可對接三環(huán)。

??目前周邊配套較為稀缺，現(xiàn)有赤橋小學(xué)、新店小學(xué)、金城小學(xué)等教育資源，地塊西南部省疾控中心在建，距離地塊較遠(yuǎn)。地塊東側(cè)有新店古城遺址公園在建，未來隨著該項(xiàng)目的建成，周邊配套有望陸續(xù)完善。

??西莊片區(qū)內(nèi)難得一見的新房項(xiàng)目！

??該區(qū)域周邊目前以老舊小區(qū)為主，二手房的價(jià)格在17000~22000元/平之間。按照公告信息，該地塊未來的商品房銷售指導(dǎo)價(jià)為27500元/平，雖然是片區(qū)內(nèi)難得的新房項(xiàng)目，但配建大量安商房，且指導(dǎo)價(jià)過高，恐怕未來該地塊項(xiàng)目的市場接受度十分有限。