??如果說福州過去十年，是東二環(huán)的時代，那么下一個十年的主角，一定是大城南。伴隨著福州“東擴南進”城市發(fā)展大戰(zhàn)略不斷推進，大城南已經(jīng)成為目前福州最有潛力的區(qū)域。

??大城南不僅有政策“天時”，更有超級土儲“地利”加持。隨著市區(qū)開發(fā)接近尾聲，大城南板塊是目前福州占有土地儲備最多的區(qū)域。在9月8日福州年內(nèi)第二次“兩集中”超級土拍中，大城南更是一鼓作氣貢獻5幅優(yōu)質(zhì)商住用地。今天，樂居君就來深入剖析大城南這五幅地塊的價值！

??雙地鐵+超級區(qū)位！南二環(huán)小型宅地如何殺出重圍？

??宗地2021-37號（倉山高旺路與高浦路交叉口西北側(cè)地塊），出讓面積17505平（約26.26畝），用途為住宅用地，容積率2.2，起始價3.94億、最高限價4.53億，起始樓面價約10230.84元/平；建筑高度50米及以下、住宅建筑高度21米以上。

??地塊剩余可經(jīng)營性面積相當(dāng)小！

??該地塊形狀非常方正，三面臨路，開發(fā)條件相當(dāng)好。然而，該地塊面積較小，且按照公告要求，須建設(shè)1.7萬平自持社會租賃住房（應(yīng)集中布置，起始樓面地價3000元/平），將進一步壓縮地塊經(jīng)營空間，剩余經(jīng)營性總建面約在2.15萬方左右。

??雙地鐵配套！占據(jù)南二環(huán)一流區(qū)位！

??從整體來看，雖然該地塊是本次土拍大城南出讓的面積最小的宅地，但地塊區(qū)位卻明顯優(yōu)于其他地塊。地塊位于南二環(huán)周邊，被江南CBD、會展島、郭宅三大熱點區(qū)域環(huán)抱。地塊周邊路網(wǎng)密布且十分成熟，南二環(huán)、則徐大道、林浦路等主干道交錯，交通非常方便。

??地鐵1號線在地塊西部不遠處經(jīng)過，步行15分鐘可達葫蘆陣站；地鐵6號線就在地塊東部不遠處，同樣步行15分鐘可達，能夠享受雙地鐵配套。

??三大熱點區(qū)域環(huán)抱！超級配套加成！

??由于該地塊被三大熱點區(qū)域環(huán)抱，區(qū)域配套在大城南板塊屬于優(yōu)越位置，且未來的價值潛力還將持續(xù)攀升。目前，地塊周邊有白湖亭萬達、福建商業(yè)廣場、世紀(jì)金源購物中心、紅星大都會等多個優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體環(huán)伺，周邊還有福六中、倉山一小后坂分校、倉山實小郭宅分校等教育資源。

??爭搶市場！區(qū)域樓市競爭壓力山大！

??然而，好的區(qū)位雖然會帶來無可比擬的配套優(yōu)勢，但市場競爭的激烈程度也是空前的。近年來，眾多開發(fā)商已經(jīng)提前搶占熱土，在南二環(huán)周邊開發(fā)新項目，再加上原有的老舊小區(qū)，目前該片區(qū)無論新房還是二手房市場的競爭都相當(dāng)激烈。

??該地塊未來的商品房銷售指導(dǎo)價為27500元/平，目前該區(qū)域的新房價格約在24000~29000元/平之間，二手房的價格在15000~24000元/平之間。

??南三環(huán)推出經(jīng)濟實用型地塊！雙地鐵、大商業(yè)配齊！

??本次大城南除了推出南二環(huán)的宅地，還有南三環(huán)的宅地。宗地2021-38號（倉山原亞太汽車交易市場出讓地塊），出讓面積24903平（約37.35畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.3，起始價2.63億、最高限價3.02億，起始樓面價約8123.83元/平；建筑高度24米及以下、住宅建筑高度15米以上。

??有望打造自給自足的精品社區(qū)！

??從整體來看，該地塊除了西部有些許凹角外，整體形狀還是比較方正。地塊面積雖然比宗地2021-37號更大一些，但依然屬于小型宅地，且由于區(qū)位緣故，地塊起拍價也相對較低。

??按照出讓公告要求，該地塊須建設(shè)1.5萬平自持社會租賃住房（應(yīng)集中布置，起始樓面地價2500元/平），剩余經(jīng)營性總建面還有約1.73萬方左右。此外，該地塊商業(yè)建筑面積不低于1000平方，不超過2000平，意味著能在一定程度上滿足小區(qū)生活基本商業(yè)需求，是一幅名副其實的小而精的地塊。

??無縫對接地鐵！兩大交通動脈加持！

??該地塊雖然位于南三環(huán)，但交通出行條件卻一點不差，十分方便。地塊地處三環(huán)路與福峽路交叉口，無論往返南江濱還是三江口都十分方便。地塊西側(cè)毗鄰地鐵1號線，排下站就在地塊西北角，幾乎可以無縫對接小區(qū)。在建的地鐵4號線在地塊南部不遠處，并與地鐵1號線交匯，設(shè)置城門站，地塊步行10分鐘可達，可謂十分方便了。

??商業(yè)配套完善！教育、醫(yī)療配套缺乏！

??該地塊除了自身的小型商業(yè)配套外，地塊西南側(cè)還配套有海西佰悅城大型商業(yè)綜合體，完全能夠滿足日常購物逛街需求。

??相對而言，目前該區(qū)域的教育與醫(yī)療配套依然亟待完善，教育配套比較少，而醫(yī)療配套更是空白，按照規(guī)劃，地塊北側(cè)未來有望建設(shè)一個大型綜合醫(yī)院，但仍然沒有正式確定，還需經(jīng)過漫長的等待。

??區(qū)域開發(fā)尚未啟動！市場壓力較??！

??目前，由于該區(qū)域的舊改工作尚處啟動期，還沒有太多地塊入市，因此該區(qū)域尚沒有太多開發(fā)商入駐，樓市競爭壓力也比較小，且由于該片區(qū)主要以老舊廠房小區(qū)為主，品質(zhì)好的二手房也比較缺少。

??該地塊未來的商品房銷售指導(dǎo)價為23500元/平，目前該區(qū)域的新房價格約在20000~25000元/平之間，二手房的價格在15000~21000元/平之間。

??錯過再無！三江口兩幅巨型宅地有望形成超級社區(qū)！

??除了兩幅小型宅地外，大城南還將推出三幅巨型宅地，其中有兩幅都在三江口。宗地2021-39號（倉山三江口出讓地塊二十一），選址面積310288平（約465.43畝）、出讓面積247896平（約371.84畝），用途為住宅、商服、幼兒園、小學(xué)用地，容積率2.74以下，起始價46.82億、最高限價53.84億，起始樓面價約6893.05元/平；建筑高度150米及以下。

??宗地2021-43號（倉山三江口出讓地塊十三），選址面積138294平（約207.44畝）、出讓面積127867平（約191.8畝），用途為住宅、商服、幼兒園、小學(xué)用地，容積率1.77以下，起始價12.09億、最高限價13.9億，起始樓面價約5341.89元/平；建筑高度80米及以下，住宅建筑高度21米以上。

??地塊體量巨大但配建要求也多！

??這兩幅地塊可以說是福州土拍史上少有的巨型宅地，體量的巨大就意味著地塊受到地形影響較大，地塊的形狀都較為崎嶇，有較多狹角，社區(qū)將面臨被城市道路分割的命運。

??同時，兩幅地塊都有相當(dāng)多的配建要求。宗地2021-39號B地塊配建回購商貿(mào)樓3.2萬平（商業(yè)8000平、辦公24000平）及150個地下停車位，商貿(mào)樓應(yīng)集中設(shè)置，獨立于地塊西北角；商貿(mào)樓按5219元/平回購，配套地下車位價格統(tǒng)一按照經(jīng)評估的市場評估價下浮10%確定；建設(shè)的全齡化養(yǎng)老設(shè)施建筑面積2000平，按5406元/平回購；配建的公交首末站建筑面積不少于5000平，按5132元/平回購；宗地商業(yè)商務(wù)部分起始樓面地價3500元/平；建設(shè)應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，全裝修比例應(yīng)達到60%以上。

??宗地2021-43號須配建安置型商品房10萬平，銷售均價為14400元/平，由福州市土地發(fā)展中心回購；須建設(shè)2.5萬平自持社會租賃住房（應(yīng)集中布置，起始樓面地價2500元/平方米）；建設(shè)商貿(mào)樓（商業(yè)）建筑面積3000平，按5219元/平回購；回購商貿(mào)樓配套地下車位的，回購價格統(tǒng)一按照經(jīng)評估的市場評估價下浮10%確定；建設(shè)的全齡化養(yǎng)老設(shè)施建筑面積2000平，按5406元/平回購。

??地鐵站無縫對接！內(nèi)部交通待建！

??從整體來看，兩幅地塊位于三江口板塊相對較北的位置，毗鄰環(huán)島路、福泉高速連接線兩條交通主動脈，對外交通十分便捷，往東就能通過三江口大橋通達馬尾，區(qū)域內(nèi)部交通路網(wǎng)正在加速完善中。

??值得注意的是，兩幅地塊都是雙地鐵配套。地鐵1號線、6號線夾在兩幅地塊中間，設(shè)置下洋站，無縫對接社區(qū)，將在很大程度改善兩大社區(qū)未來的人員出行。

??區(qū)域發(fā)展重心從北到南逐漸轉(zhuǎn)移！

??從配套來看，兩幅地塊背靠梁厝片區(qū)，建設(shè)速度要快于三江口南部區(qū)域，未來一段時間內(nèi)，社區(qū)的商業(yè)配套也將主要依靠梁厝片區(qū)。隨著三江口南部各大集團總部逐步落位，生活重心將從北到南逐漸轉(zhuǎn)移。

??教育配套目前有福八中，醫(yī)療配套十分缺乏，目前暫無大型綜合性醫(yī)院的規(guī)劃消息。值得注意的是，由于兩幅地塊體量巨大，未來在地塊內(nèi)部將會配建大型商業(yè)及幼兒園、小學(xué)等教育配套。

??前所未有巨型社區(qū)競爭優(yōu)勢明顯！

??兩幅地塊未來的商品房銷售指導(dǎo)價為24000元/平，要比南三環(huán)宅地的指導(dǎo)價更高，也體現(xiàn)出該片區(qū)未來價值潛力更加突出。目前該片區(qū)有較多新盤布局，市場競爭壓力也日漸明顯。

??目前該區(qū)域的新房價格約在20000-24000元/平之間，二手房的價格在15000-20000元/平之間。總體來看，兩大前所未有的巨型社區(qū)，未來在該片區(qū)市場中的競爭優(yōu)勢還是相當(dāng)明顯的。

??火車南站板塊僅剩的百畝宅地！三位一體立體交通！

??除了三江口外，火車南站片區(qū)也將推出一幅百畝巨型宅地。宗地2021-44號（倉山臚峰雅苑周邊舊改地塊），選址面積77102平（約115.65畝）、出讓面積61747平（約92.62畝），用途為住宅、商服、社會停車場用地，容積率2.35，起始價10.62億、最高限價12.21億，起始樓面價約7318.82元/平；建筑高度80米及以下，住宅建筑高度21米以上。

??地塊須配建10.2萬方安商房！

??雖然體量超過百畝，但該地塊的形狀卻十分方正，沒有多余狹角。且地塊四面臨路，開發(fā)條件相當(dāng)優(yōu)越。按照出讓公告，該地塊須配建安置型商品房10.2萬平，銷售均價為14400元/平，由福州市土地發(fā)展中心回購；

??建設(shè)商貿(mào)樓（商業(yè)）建筑面積7200平（A地塊3300平、B地塊2500平、C地塊1200平），按5219元/平回購；回購商貿(mào)樓配套地下車位的，回購價格統(tǒng)一按照經(jīng)評估的市場評估價下浮10%確定；建設(shè)的全齡化養(yǎng)老設(shè)施建筑面積2000平，按5861元/平回購。最終，該地塊剩余經(jīng)營性總建面約在3.39萬平左右。

??區(qū)域享有三位一體立體交通網(wǎng)！

??該地塊地處福州南站交通樞紐，周邊交通條件非常好，毗鄰福峽路、下洋路等區(qū)域主干道，區(qū)域交通路網(wǎng)密布。值得一提的是，地鐵1號線從地塊北部穿過，在地塊西北角設(shè)置臚雷站，無縫連通社區(qū)。

??在建的地鐵5號線未來也將對接1號線，在福州火車南站交匯?？梢哉f，該片區(qū)的交通配套已經(jīng)實現(xiàn)了道路、地鐵、鐵路三位一體立體交通網(wǎng)。

??商業(yè)配套完善！教育配套待建！

??由于火車南站的關(guān)系，該片區(qū)的發(fā)展優(yōu)先度也是區(qū)域內(nèi)最高的，發(fā)展速度也相當(dāng)快。地塊周邊有三迪創(chuàng)富廣場、陽光城大都會等商業(yè)綜合體環(huán)繞。

??教育與醫(yī)療配套方面，地塊南側(cè)有福州國德醫(yī)院南院已經(jīng)對外營業(yè)，西側(cè)不遠處還規(guī)劃有福州第二醫(yī)院南臺分院，但是，教育配套目前亟待更進。

??優(yōu)質(zhì)新盤少！市場競爭壓力小！

??由于開發(fā)時間較早，目前該區(qū)域內(nèi)的多是以安置房小區(qū)為主，新房產(chǎn)品比較少，市場競爭壓力不大。該地塊未來的商品房銷售指導(dǎo)價為23000元/平，目前該區(qū)域的新房價格約在20000~23000元/平之間，二手房的價格在16000~21000元/平之間。

??本次土拍各地塊的航拍全景已經(jīng)發(fā)布，大家可以長按掃描下方二維碼，或點擊文末左下角【查看原文】，立即從上帝視角，觀看各地塊全景！

??（長按掃描二維碼，從上帝視角看地塊）

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