??11月29日，福州市人民政府辦公廳印發(fā)福州市房屋征收補償實施細則（2021年修訂版）的通知。對不再適用的條款進行廢除，同時修訂了部分補償政策。

??補償政策修訂內(nèi)容

??根據(jù)福州市房管局對本次房屋征收補償政策的解讀內(nèi)容，在修訂補償政策方面有如下幾點：

??補充計戶補償依據(jù)，增加建筑許可執(zhí)照（建設工程規(guī)劃許可證）可作為為計戶和補償依據(jù)。但持有建筑許可執(zhí)照（建設工程規(guī)劃許可證）未建設的不予補償。

??調(diào)整層次系數(shù)計算規(guī)則，將原規(guī)定按五層為0、向下一層每層遞減1％、向上一層每層遞增1％計算層次差價，修訂為按設定的標準層（總樓層的中間層）為0。

??非住宅房屋原則上按不動產(chǎn)權證書（房屋所有權證或土地證）登記的用途實行貨幣補償，具備產(chǎn)權調(diào)換安置條件的可實行產(chǎn)權調(diào)換，按雙評估方式結算調(diào)換差價。

??不作貨幣補償?shù)那樾?/strong>

??征收時存在以下情形的，實行產(chǎn)權調(diào)換，不作貨幣補償。

??被征收房屋的共有人或被征收國有房產(chǎn)的各使用人對補償方式的選擇達不成一致意見的；

??被征收房屋產(chǎn)權有糾紛、權屬不清或產(chǎn)權人下落不明的；

??被征收房屋設有抵押權的，抵押權人和抵押人未重新設立抵押權或抵押人未清償債務的。

??未登記建面計算方式

??利用坡屋頂空間作為閣樓層的建筑形式，閣樓層與原房同時設計建造的，其樓底高度在2.2米以上，閣樓層層高大于等于2.2米部分按100%計算建筑面積，閣樓層層高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%計算建筑面積，閣樓層層高小于1.6米部分不計算建筑面積。

??被征收房屋為國有公房，屬成套單元房的，項目已通過首次登記未辦理不動產(chǎn)權證書的以該幢房屋首次登記的測繪面積為準；未通過首次登記的以測繪單位按《房產(chǎn)測量規(guī)范》測繪面積為準。屬民房的，公房租賃憑證未記載建筑面積的，可按計租面積×1.3，或使用面積＋計租面積×0.08計算建筑面積。

??住宅房屋征收補償安置機制

??被征收人選擇貨幣補償并按整體區(qū)位評估方式結算貨幣補償金額的，貨幣補償金額=確認的房屋合法建筑面積×（區(qū)位補償價+被征收房屋建安綜合單價×成新率）。同時給予貨幣獎勵，具體獎勵標準由房管、財政部門根據(jù)征收項目周邊商品房控價情況提出意見報市政府審定。被征收人選擇分戶評估的，被征收房屋價格按市場評估價格確定。

??被征收人選擇整體區(qū)位評估方式結算購買安置型商品房（產(chǎn)權調(diào)換）差價的，差價（不含層次系數(shù)）=安置房面積×安置型商品房銷售均價（存量安置房單價）－確認的房屋合法建筑面積×（區(qū)位補償價+被征收房屋建安綜合單價×成新率）-公攤補償。在簽約期限內(nèi)簽約搬遷，安置面積與被征收房屋確認的合法建筑面積相等部分按被征收房屋建安綜合單價結合成新率與安置房建安綜合單價之差給予不超過差價款50%的優(yōu)惠獎勵。被征收人選擇分戶評估方式結算產(chǎn)權調(diào)換差價的，產(chǎn)權調(diào)換差價=安置房市場評估價-被征收房屋市場評估價。

??住宅實行產(chǎn)權調(diào)換的，根據(jù)被征收房屋確權面積加公攤補償面積后就近上靠標準房型，或按照被征收房屋價格除以安置型商品房（或統(tǒng)建、配建安置房）均價所得面積就近上靠標準房型。被征收房屋價格=（區(qū)位補償價+建安綜合單價×成新率）×確認的房屋合法建筑面積+區(qū)位補償價×公攤補償面積+優(yōu)惠補差獎勵。標準房型面積為45、60、75、90、105、120、135平方米。

??非住宅房屋征收補償機制

??非住宅房屋征收原則上按不動產(chǎn)權證書（房屋所有權證或土地證）登記的用途實行貨幣補償，具備產(chǎn)權調(diào)換安置條件的可實行產(chǎn)權調(diào)換，按雙評估方式結算調(diào)換差價。

??被征收房屋不動產(chǎn)權證書（房屋所有權證或土地證）登記的用途為工業(yè)倉儲廠房，于2016年5月1日《福州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》施行前改為辦公和生活服務設施用房的，認定的辦公及生活服務設施用房面積不得超過確權總建筑面積的15%（含已登記為辦公用房部分）；超出部分的面積仍按原用途認定補償，未超過的按實際面積認定補償。

??被征收房屋改作營業(yè)性店面未經(jīng)規(guī)劃部門批準、不動產(chǎn)登記機關確認，持有效工商營業(yè)執(zhí)照或工商行政管理部門出具的初始營業(yè)證明或稅務登記證明，在簽約期限內(nèi)簽訂補償協(xié)議并搬遷的，對沿街底層第一自然間（進深按房屋的結構確認，但最多不超過6米）可依據(jù)下列規(guī)定進行補償。在簽約期限內(nèi)未達成補償協(xié)議的，一律按原房用途進行補償。

??在1984年1月5日《城市規(guī)劃條例》生效前，將沿街底層第一自然間非營業(yè)性店面改為營業(yè)性店面的，可按營業(yè)性店面給予貨幣補償。

??在1984年1月5日至1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》生效前，將沿街底層第一自然間非營業(yè)性店面改為營業(yè)性店面的，可按底層第一自然間建筑面積的80%確認營業(yè)性店面建筑面積給予貨幣補償，其他部分的房屋面積按原房用途給予補償。

??在1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》生效后至2004年10月26日福州市《關于加強違法占地建設查處工作及責任追究的實施意見（試行）》發(fā)布前，將沿街底層第一自然間非營業(yè)性店面改為營業(yè)性店面的，可按底層第一自然間建筑面積的60%確認營業(yè)性店面建筑面積給予貨幣補償，其他部分的房屋面積按原房用途給予補償。

??在2004年10月26日之后，將沿街非營業(yè)性店面改為營業(yè)性店面的，按原房用途給予補償。

??被征收人在簽約期限內(nèi)簽約搬遷并按整體區(qū)位評估價計價的，工業(yè)倉儲用房可給予同一項目住宅區(qū)位評估價15%的搬遷獎勵，選擇貨幣補償?shù)?，另給予同一項目住宅區(qū)位評估價10%的貨幣獎勵；其他非住宅房屋可給予相應區(qū)位評估價10％的搬遷獎勵，選擇貨幣補償?shù)?，另給予區(qū)位評估價10％的貨幣獎勵。舊房補償費按重置價結合成新率計算。

??被征收人選擇分戶評估方式結算貨幣補償金額的，貨幣補償金額按市場評估價格確定，在簽約期限內(nèi)簽約搬遷的，可給予被征收房屋分戶評估價5％的搬遷獎勵，選擇貨幣補償?shù)?，可給予被征收房屋分戶評估價5％的貨幣獎勵。

??無產(chǎn)權房屋征收補償機制

??對無產(chǎn)權房屋的征收補償原則上以福州市勘測院歷年的航拍圖（矢量圖）為依據(jù)，個人建設的無產(chǎn)權房屋經(jīng)權利人具結、村（社區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）確認并公示無異議，單位建設的無產(chǎn)權房屋經(jīng)上級主管部門確認后，根據(jù)建設年限區(qū)分處理。

??屬1984年1月5日國務院《城市規(guī)劃條例》生效前建設的無產(chǎn)權房屋，按原房屋建筑面積給予補償安置。

??屬1984年1月5日國務院《城市規(guī)劃條例》生效后至2004年10月26日福州市《關于加強違法占地建設查處工作及責任追究的實施意見（試行）》發(fā)布前個人建設的無產(chǎn)權住宅房屋，房屋建造人及其配偶和未成年子女在本市五城區(qū)范圍內(nèi)無他處房屋的（商品房、二手房除外），原房屋總建筑面積在180平方米（含180平方米）以內(nèi)的房屋建筑面積按70％給予補償安置，總建筑面積在180平方米至240平方米（含240平方米）以內(nèi)部分的建筑面積按50％給予補償安置；超過240平方米部分的建筑面積按20％給予補償安置。無產(chǎn)權房屋的建造人其戶籍必須在征收范圍所在村（社區(qū)），無產(chǎn)權房屋的認定以戶為單位，被征收人有多幢房屋（含產(chǎn)權房屋）的應合并計算，房改房、自建房轉讓的按初始所有權人合并計算，配偶及未成年子女禁止分戶進行補償安置。

??直系親屬或胞兄弟姐妹共同住用的1984年1月5日至2004年10月26日間建造的無產(chǎn)權住宅房屋，房屋征收決定（或集體土地房屋征收補償方案）發(fā)布時共同建造人（使用人）年滿18周歲，戶籍在征收范圍內(nèi)且本市五城區(qū)范圍內(nèi)無其他房屋（商品房、二手房除外），各自具有廚房、臥室等獨立分戶生活、居住功能，經(jīng)分戶各方共同具結并出具真實性承諾后，原則上可依據(jù)房屋結構按垂直成列或按整層據(jù)實分戶，且分戶后每戶確權面積不得少于45平方米，少于45平方米的不予分戶。

??屬1984年1月5日至2004年10月26日間，村集體組織出資在集體土地上建設的無產(chǎn)權房屋，按原房屋建筑面積的70%給予貨幣補償。

??屬1984年1月5日至2004年10月26日間，行政機關、事業(yè)單位、各類企業(yè)出資在自有土地使用權范圍內(nèi)建設的無產(chǎn)權房屋，按原房屋建筑面積的50%給予貨幣補償。

??屬2004年10月26日至2006年8月26日《福州市人民政府關于清理整治違法建設的通告》發(fā)布前建設的無產(chǎn)權房屋，以及私營企業(yè)或個人在1984年1月5日至2006年8月26日間向村（社區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）租地建設的無產(chǎn)權房屋，在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議并搬遷的，可根據(jù)不同結構房屋的重置價結合成新率給予補助，另給予重置價結合成新率的50%搬遷獎勵。

??屬2006年8月26日至2012年12月31日間建設的無產(chǎn)權房屋，在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議并搬遷的，可給予不超過原房重置價結合成新率的50%自行搬遷補助，裝修不予以補償。

??2012年12月31日前建設的豬舍、牛欄及簡易搭蓋的房屋或構筑物，在簽約期限內(nèi)搬遷的按30～70元/平方米給予補助，在征收期間仍飼養(yǎng)禽畜的，另給予30元/平方米的搬遷補貼。

??2012年12月31日后建設的無產(chǎn)權房屋不予補償。

??完善公房征收補償安置政策

??對于1998年12月1日取消福利分房前將國有直管或國有單位管理的辦公用房、工業(yè)倉儲用房等非住宅公房改作住宅并分配給干部職工居住使用的，明確征收時視同住宅公房進行補償安置。本細則施行前的項目符合上述情形的，可參照執(zhí)行。

??原《實施細則》對公租房、實行市場租賃行為的國有房產(chǎn)征收補償未做規(guī)定，此次修訂進行補充完善。征收公租房，依據(jù)住房保障政策重新審查，符合條件的，按同等保障戶型另行配租，不符合條件的予以收回。征收市場租賃行為的國有房產(chǎn)，終止租賃關系收回房產(chǎn)，對承租人給予搬家費、裝修費、停產(chǎn)停業(yè)損失、提前搬遷獎勵補償。

??省委巡視組巡視福州市時提出2014年我市出臺的公房征收補償政策，不符合＂堅持一個家庭租住或擁有一套（處）住房＂的住房改革原則，為此，對已享受過住房保障政策的公房承租人的補償進行了修訂，原則上應退出承租的公房，租（?。粼诒臼形宄菂^(qū)范圍內(nèi)確無他處住房的，由產(chǎn)權單位提供相應房源給承租人繼續(xù)承租。