?2021年福州樓市政策依然強調(diào)房住不炒，各大房企在房住不炒的主基調(diào)下行業(yè)正在回歸常態(tài)，供需關(guān)系更加顯著。2021，福州市場軌跡具體是如何發(fā)展的？又將給購房者帶來什么樣的信號？我們通過最直接的開盤數(shù)據(jù)進行分析！

??開盤量：2021全年福州開盤75次！較2020年環(huán)比下降11%

??根據(jù)樂居大數(shù)據(jù)云統(tǒng)計顯示，截止2021年12月31日，2021年福州五區(qū)+閩侯共有超75次開盤，開盤次數(shù)較2020年環(huán)比下降11%，總供應(yīng)約12813套房源（住宅）推出房源數(shù)較去年基本持平。

??2020-2021年福州開盤對比　

??2021年共有福州五區(qū)+閩侯共有61個項目開盤/加推，福州民營房企集體“躺平”，而國企開發(fā)商穩(wěn)定開盤，其中國貿(mào)共有5個項目開盤，建發(fā)有4個項目開盤，保利有3個項目開盤，但仍有不少老牌房企項目選擇繼續(xù)推售，如萬科、龍湖、融僑 ，福州本地房企卻顯得尤為“低調(diào)”。

??2021年福州開盤地圖

??從2021年1月1日起，福州落戶政策徹底放開，全面放開近親屬投靠條件，實現(xiàn)落戶“零門檻”這意味著，在福州買房每個人都能拿到入場券。因此各大房企順著這股東風在上半年集中開盤，開盤量占比為60%。

??但隨著調(diào)控逐漸顯效，房市從8月開始出現(xiàn)了明顯下調(diào)，與去年相比，今年的中秋小長假，樓市也顯得較為平靜，全國多個城市降溫明顯。而這一點在福州樓市中也得到了體現(xiàn)，在下半年的“金九銀十”中僅10個項目開盤。

??開盤價格：中心板塊居高不下！外圍地區(qū)爭相內(nèi)卷

??從2021年開盤區(qū)間價格來看，由于各版塊受到區(qū)位配套、項目產(chǎn)品的區(qū)別，開盤區(qū)間價跨度十分大，大體呈現(xiàn)以中心城區(qū)為核心，向外圍逐步遞減的格局。中心城區(qū)依舊站在價格頂峰，住宅開盤價格萬元以下的樓盤已無處可尋。

??2021年福州各區(qū)域住宅開盤價格

??中心區(qū)樓盤開盤價格約在3.6-4.5萬/平；晉安樓盤開盤價格約在1.8-3.6萬/平；倉山樓盤開盤價格約在1.9-3.2萬/平；馬尾樓盤開盤價格約在1.6-2.2萬/平；閩侯樓盤開盤價格約在1.2-1.9萬/平。

??在2021年開盤項目中，福州有約 7成的項目“拋棄”裝修，推售毛坯，定位偏向剛需。同時，約 6成的項目開盤當天都有一定力度的開盤優(yōu)惠。

??2021年下半年以來福州樓市轉(zhuǎn)冷，兩級分化嚴重。鼓臺兩區(qū)的樓盤依然熱銷，類似鼓樓區(qū)的保利首開天悅二期，臺江區(qū)的國貿(mào)榕上、聯(lián)發(fā)臻品。開盤無優(yōu)惠，但依舊實現(xiàn)了高去化。

??而位于遠郊的剛需則內(nèi)卷嚴重，價格一降再降，即使是啟動了分銷，但還是陷入窘境，甚至從捆綁車位變?yōu)橘浰蛙囄?。部分樓盤樓盤有開盤85折優(yōu)惠……這些一步步拉低了實際開盤價格。

??開盤區(qū)域：閩侯爆發(fā)式增長！ 倉山、晉安開盤占比56%

??從區(qū)域來看，2021年閩侯開盤共約有18個項目、較往年不同，今年開盤主要在甘蔗，竹歧，荊溪開盤。曾經(jīng)閩侯熱門的上街板塊漸漸趨于飽和，自從地鐵2號線延長線，地鐵8號線，地鐵5號線的規(guī)劃落地以來，閩侯地鐵沿線樓盤的市場認可度大大提高。不限購的住宅、性價比更高的定價，也給了閩侯項目足夠的信心，因此2021年剛需置業(yè)熱度依舊聚集在這個區(qū)域。

??2021年福州五區(qū)+閩侯開盤情況圖

??作為市區(qū)糧倉的倉山、晉安，開盤量也較為可觀，推售7239套房源，占比約開盤房源總數(shù)的56%，而寸土寸金的鼓樓、臺江則進一步下降，只有3個新盤開盤，基本呈現(xiàn)“無房可買”的狀態(tài)。晉安區(qū)更是今年開盤次數(shù)最多的區(qū)域；晉安區(qū)約19個項目開盤，開盤次數(shù)超25次，但無論是北邊的新店板塊還是晉安東區(qū)板塊，都是安置房扎堆，安置房的項目占7成以上。

??【開盤去化】福州樓市呈現(xiàn)兩極分化

??2021年福州五區(qū)+閩侯開盤去化情況不容樂觀，大部分樓盤去化率一般，有過半的樓盤開盤當天去化率不足40%，去化率最高100%，最低僅3%。比如，綠城海棠映月位于五四北核心區(qū)域，離地鐵秀山站僅20米，且作為鼓樓區(qū)的外溢板塊，以備案價開盤，吸引了不少購房者，開盤當天去化率為100%。

??綜合原因來看，原因有三，首先2021年的樓市房企資金獲取受限，資金鏈斷裂，市場急速向下，房企頻繁爆冷。其次是項目產(chǎn)品與價格錯配、價格與區(qū)域錯配，像是前兩年火熱的東區(qū)，如今已經(jīng)賣不動了，其原因在于價格與區(qū)域不匹配，溢價過高，最后是項目同質(zhì)化，競爭激烈。同時，下半年樓市急轉(zhuǎn)直下，大部分購房者存在一定觀望情緒，導致大部分開盤項目去化相對較差。

??*順序以開盤時間為排序，去化、價格等數(shù)據(jù)截止開盤當天，數(shù)據(jù)來源綜合于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考具體請以售樓部實際為準。該數(shù)據(jù)不構(gòu)成任何投資建議。

??但在這樣的市場環(huán)境下，也還是有去化相當優(yōu)秀的樓盤，并且這些樓盤大都都是國企開發(fā)商，如建發(fā)和璽、國貿(mào)學原、國貿(mào)學原二期、國貿(mào)榕上等在開盤當天去化都超過九成，也有些高性價比樓盤如綠城海棠映月甚至開盤“日光”。

??結(jié)言：

??2021年的樓市上下半場分化明顯，上半年市場熱情高漲樓市一度飄紅，而下半年，市場急速向下，銷售、土地、投資紛紛遇冷。在房企頻繁“爆雷”的一年，部分樓盤甚至爛尾，因為開發(fā)商資金斷裂而延遲交付，甚至無法交付，讓業(yè)主坐等一場空，維權(quán)追款成為最大的難題，對于眾多購房者而言，相較于民營房企，似乎對于國企開發(fā)商更情有獨鐘，資金實力雄厚，抗風險能力強，購房者對此類樓盤認可度相對較高。

??*本文所涉及所有數(shù)據(jù)來自樂居大數(shù)據(jù)云，調(diào)查數(shù)據(jù)時間截止2021年12月31日，因統(tǒng)計方式及統(tǒng)計時間等因素影響會存在一定誤差。本文數(shù)據(jù)僅供用戶參考和借鑒，最終數(shù)據(jù)以開發(fā)商或政府實際公示為準。本頁面所提到房屋面積如無特別標示，均指建筑面積。