??大城南板塊作為福州“東進(jìn)南擴(kuò)”的前沿陣地，憑借多年來的發(fā)展積淀以及臨靠福州主城區(qū)的先天優(yōu)勢，一直以來備受熱捧。作為福州土地市場的“糧倉”，近年來大城南板塊在每一輪土拍當(dāng)中都有著大規(guī)模、高品質(zhì)的地塊持續(xù)輸出發(fā)力。

??3月16日即將進(jìn)行的福州2022年第一次土拍上，大城南板塊也同樣作為主力軍，放出多幅熱土，范圍涉及金山、白湖北園、三江口等區(qū)域，規(guī)模體量大，涉及范圍廣。今天，我們結(jié)合地塊航拍圖以及全景VR視角，深入剖析它們的價(jià)值。

??金山住宅區(qū)上新優(yōu)質(zhì)宅地

??起始樓面價(jià)破2萬/平

??宗地2022-02號(hào)（倉山金山舊改項(xiàng)目地塊E-18出讓地塊），出讓面積41041平（約61.56畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-3.0，建筑密度25%及以下，綠地率30%及以上。起始價(jià)24.64億、最高限價(jià)28.33億，采用“限地價(jià)、搖號(hào)”方式拍賣出讓，起始樓面價(jià)約20012.51元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅建筑高度21米以上。商業(yè)建筑面積不少于5000平方米，不超過6000平方米。應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，全裝修比例應(yīng)達(dá)到60%以上。商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)為35000元/平方米。

地塊示意圖

??該地塊位于金環(huán)路以北、金康路以東。從地塊形狀和體量上來看，地塊出讓面積61.56畝，體量適中，且形狀非常方正，南、北、西三側(cè)皆臨近道路，未來開發(fā)條件優(yōu)越。

??根據(jù)出讓公告要求，該地塊并無配建回購要求，但需滿足綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，全裝修比例應(yīng)達(dá)到60%以上。

??周邊路網(wǎng)繁密雙地鐵加持

??周邊配套方面，該地塊周圍環(huán)繞有金環(huán)路、洪榕路、建新路、金康路、浦上大道等一批城市干道構(gòu)成的便捷路網(wǎng)，同時(shí)地塊周邊還有著地鐵2號(hào)線以及在建中的地鐵5號(hào)線雙地鐵加持，但如果步行前往地鐵站仍存在一定距離。

??此外，該地塊周邊還有倉山教師進(jìn)修學(xué)校附三小、金山八期中學(xué)、倉山八小、教院附四小、金山中學(xué)、金山小學(xué)、金閩小學(xué)等多所學(xué)校配套。醫(yī)療方面，地塊東側(cè)不遠(yuǎn)距離坐落有省立醫(yī)院南院。商業(yè)方面，東南側(cè)的金山正祥廣場以及萬象里能滿足絕大部分生活消費(fèi)需求。此外，地塊周邊還有金山公園、金山文體中心、榕城廣場等公建景觀資源配套。

??地處住宅區(qū)市場競爭激烈

??對于該地塊而言，其周邊存在大面積住宅區(qū)，于未來購房者和項(xiàng)目本身而言這是一件好事，密集的住宅區(qū)帶來的是優(yōu)質(zhì)人居生活體驗(yàn)。但對于未來的市場競爭而言，意味著該地塊未來項(xiàng)目將面臨著各類競品的激烈競爭。

??周邊新房項(xiàng)目包括大東海天樾、大名城紫金九號(hào)、榕心映月、龍湖蘭園天序等，均價(jià)則是在2.61-4萬/平范圍區(qū)間；二手房方面則主要有金閩小區(qū)、中庚城、融信大衛(wèi)城、世歐彼岸城、等項(xiàng)目，均價(jià)在2.1-4.6萬/平區(qū)間。本次官方給到該項(xiàng)目未來商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)則為3.5萬/平，整體來看處于區(qū)域內(nèi)在售房源價(jià)格中等偏高區(qū)間。

??海峽奧體中心北側(cè)宅地返場 

??官方指導(dǎo)價(jià)下調(diào)

??宗地2022-04號(hào)（倉山霞鏡新城東南側(cè)出讓地），出讓面積56232平（約84.35畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.4，建筑密度35%及以下，綠地率30%及以上。起始價(jià)20.31億、最高限價(jià)23.35億，采用“限地價(jià)、搖號(hào)”方式拍賣出讓，起始樓面價(jià)約15049.26元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度21米以上，同時(shí)滿足義序機(jī)場限高要求。商業(yè)商務(wù)建筑面積不少于24000平方米，不超過25000平方米。配建商貿(mào)樓建筑面積20000平方米及配套停車位120個(gè)，由市土地發(fā)展中心按照商貿(mào)樓6258元/平方米、停車位按照經(jīng)評估的市場評估價(jià)下浮10%確定進(jìn)行回購；回購商貿(mào)樓部分樓面地價(jià)2160元/平方米，可售商業(yè)商務(wù)部分起始樓面地價(jià)8000元/平方米。應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，全裝修比例應(yīng)達(dá)到60%以上。商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)為29500元/平方米。

地塊示意圖

??這幅地塊形狀同樣非常方正，且體量較大，達(dá)到84.35畝，南、北、西三側(cè)周邊都建有道路，未來開發(fā)條件十分優(yōu)秀。

??近靠海峽奧體中心

??地理位置上來看，地塊位于倉山區(qū)海峽奧體中心周邊，享有建新南路、奧體路、盤嶼路等道路組成的便捷路網(wǎng)，未來地鐵5號(hào)線建成通車后也將再度優(yōu)化片區(qū)交通出行水平。

??兩幅地塊周邊緊鄰飛鳳山奧體公園，人居環(huán)境得以保證。商業(yè)方面則有陽光天地，還有馮宅中學(xué)、馮宅小學(xué)等一批學(xué)校分布區(qū)域周邊。

??起拍價(jià)、指導(dǎo)價(jià)同步下調(diào)

??該地塊曾在2021年福州第四次土拍上亮相，但在拍賣前又因出讓方案優(yōu)化取消出讓。當(dāng)時(shí)該地塊起拍價(jià)設(shè)置為22.39億，商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)為32000元/平方米。而本次再度亮相，該地塊起拍價(jià)下調(diào)至20.31億，商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)則下調(diào)為29500元/平方米。

??對比項(xiàng)目周邊陽光城、融僑、萬科等房企的項(xiàng)目3.0-3.7萬/平的均價(jià)來看，2.95萬/平的價(jià)格具備足夠競爭力，在起拍價(jià)下調(diào)了2.08億的前提下，該地塊本次或?qū)⑽嗉曳科笄皝砀偁帯?/p>

??白湖亭再上超百畝宅地

??雙地鐵+超級商業(yè)加持

??宗地2022-03號(hào)（倉山東升舊廠房出讓地塊），出讓面積70965平（約106.45畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.0，建筑密度35%及以下，綠地率30%及以上。起始價(jià)22.11億、最高限價(jià)25.42億，采用“限地價(jià)、搖號(hào)”方式拍賣出讓，起始樓面價(jià)約15578.10元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度21米以上，同時(shí)滿足義序機(jī)場限高要求。商業(yè)建筑面積不少于7500平方米，不超過9500平方米。須建設(shè)商貿(mào)樓建筑面積9500平方米，由福州市土地發(fā)展中心按照27430元/平方米回購；建設(shè)的社區(qū)綜合服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建筑面積1200平方米，由倉山區(qū)指定單位按照5861元/平方米回購；本項(xiàng)目地塊內(nèi)城市道路（含道路配套管線等），由建設(shè)單位按照市政道路建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收，具體建設(shè)方案需經(jīng)市建設(shè)局同意后，方可實(shí)施，建成后對社會(huì)開放，由市建設(shè)局指定單位管理。應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，全裝修比例應(yīng)達(dá)到60%以上。商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)為29000元/平方米。

地塊示意圖

??該地塊出讓面積超百畝，體量龐大，但形狀并不規(guī)整，西側(cè)以及東北角存在凹陷，且南側(cè)存在一定弧線，開發(fā)存在困難。

??雙地鐵+大體量商業(yè)體

??該地塊近靠白湖亭萬達(dá)，周邊有二環(huán)路、連江南路、南臺(tái)路、則徐大道等路網(wǎng)以及地鐵1號(hào)線、濱海快線（在建）合圍形成包夾之勢，交通出行便利。

??在周邊配套方面，白湖亭萬達(dá)、中駿世界城、大東海商業(yè)等一批綜合體將合力形成未來福州城區(qū)最大的商業(yè)區(qū)域，未來如果shoe mart廣場也落地該區(qū)域內(nèi)，還將再迎一波利好。同時(shí)，地塊西南側(cè)不遠(yuǎn)處還有高蓋山公園，也大幅提升了該區(qū)域整體人居環(huán)境。

??區(qū)域內(nèi)多家房企項(xiàng)目進(jìn)駐

??目前，該區(qū)域范圍內(nèi)已有融創(chuàng)、融信、大東海、融僑、國貿(mào)、中駿等一批實(shí)力開發(fā)商旗下打造的項(xiàng)目，且周邊的項(xiàng)目去化情況整體來看也算是福州市區(qū)的中上游水平。目前該區(qū)域內(nèi)新盤項(xiàng)目在售價(jià)格約在2.3-3.2萬元/平不等；而以祥泰雅苑、福和御園等為代表的二手住宅項(xiàng)目價(jià)格約在2.3-2.5萬/平的水平。而該地塊2.9萬/平的指導(dǎo)價(jià)能否被市場接受，現(xiàn)在還不能下定論。

??三江口超大型地塊登場 

??將建設(shè)教院一附小分校

??宗地2022-06號(hào)（倉山三江口出讓地塊二十二），選址面積96099平（約144.15畝），出讓面積82395平（約123.59畝），用途為住宅、小學(xué)、幼兒園、綠地用地，容積率1.0-1.9，建筑密度21.3%以下，綠地率35%及以上。起始價(jià)14.81億、最高限價(jià)17.03億，采用“限地價(jià)、搖號(hào)”方式拍賣出讓，起始樓面價(jià)約9460.21元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度21米以上。小學(xué)建成后產(chǎn)權(quán)無償移交福州教育學(xué)院附屬第一小學(xué)（一附?。?，綠地結(jié)合小學(xué)活動(dòng)需求設(shè)置室外活動(dòng)場地并對外開放，綠地產(chǎn)權(quán)應(yīng)移交市園林中心。應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，全裝修比例應(yīng)達(dá)到60%以上。商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)為28000元/平方米。

地塊示意圖

??整體來看，該地塊多側(cè)臨路，雖然分割為兩個(gè)地塊，但形狀整體方正，開發(fā)條件仍然較為優(yōu)越。

??配建要求方面，該地塊由于體量較大面臨著較為繁雜的配建要求。地塊規(guī)劃住宅、小學(xué)、幼兒園、綠地用地。但讓人眼前一亮的是，出讓公告明確提出，配建小學(xué)建成后交付給福州教育學(xué)院第一附屬小學(xué)，意味著這所福州的百年名校或?qū)⒃谌陂_設(shè)新校區(qū)。

??地鐵站口直達(dá)社區(qū)門口

??配套方面，該地塊周邊有南江濱東大道、環(huán)島路、福泉高速連接線等一批成熟路網(wǎng)以及各類區(qū)域內(nèi)部未來將建成的道路加持，且地鐵1號(hào)線以及即將通車的地鐵6號(hào)線站點(diǎn)也與地塊非常接近，對外交通出行十分便利。

??市場競爭壓力日漸明顯

??本次官方給到該地塊的指導(dǎo)價(jià)為2.8萬/平，而該區(qū)域內(nèi)新房價(jià)格約在2.0-2.4萬/平之間，二手房的價(jià)格在1.5-2.0萬/平之間，從價(jià)格方面來看要高過區(qū)域內(nèi)已有項(xiàng)目均價(jià)。

??此外，目前該片區(qū)有較多新盤布局，包括龍湖景粼天筑、星海天宸、萬科云城等一批項(xiàng)目成為項(xiàng)目競品，市場競爭壓力也日漸明顯。但總體來看，憑借其自身超大體量而打造形成的大型社區(qū)以及教院一附小分校等配套資源，其在片區(qū)市場當(dāng)中仍有不錯(cuò)的競爭力。

??本次土拍各地塊的航拍全景已經(jīng)發(fā)布，大家可以長按掃描下方二維碼，立即從上帝視角，觀看各地塊全景！