??經(jīng)歷了三個半月的“休養(yǎng)生息”，福州四區(qū)今年首輪土拍大戰(zhàn)將于明早正式開打。本次福州四區(qū)計劃集中出讓17幅宗地，其中有15幅宗地含住宅用途，另有2幅為商服、公園綠地用地。總體量達(dá)787.93畝，起拍總價164.35億元。

??2022年四區(qū)首輪土拍

??商品房銷售指導(dǎo)價創(chuàng)下新高

??作為2022年首輪拍地，本次土拍自然少不了諸多值得被市場關(guān)注的熱點。一邊是晉安湖畔兩幅宅地商品房銷售指導(dǎo)價創(chuàng)下4.5萬/平的新高，另一邊則是城南、三江口多幅單體量逾百畝的地塊面世。

??同時，備受行業(yè)和市場關(guān)注的一個問題是：上一輪土拍中“集體隱身”的民營房企，在休養(yǎng)了三個多月之后能否重返賽道，還是國央企大軍繼續(xù)高歌猛進(jìn)？

??根據(jù)網(wǎng)傳的報名情況來看，依舊是以國央企為主。

??在出讓規(guī)則和方式方面，本次土拍相較上一輪土拍并無太多變化。比較主要的幾個點包括：1.含住宅用途的地塊，最高溢價率限制為15%，達(dá)到最高限價（或最高首期付款比例）則通過搖號方式確定競得人。2.同一申請人及其控股的各個公司，不得參加同一宗住宅地塊的競買。3.競買企業(yè)在競買申請時應(yīng)說明購地資金來源、提供相應(yīng)證明，并作出書面承諾。

??而本次土拍中僅宗地2022-01號地塊采用“限地價、競首期付款比例、搖號”方式拍賣出讓，其余含住宅用途宗地則采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，不含住宅用途的兩幅商服用地則按照價高者得原則拍賣出讓。

??此外，本次土拍出讓地塊在未來項目建設(shè)方面也作出了相應(yīng)要求的提高：出讓項目綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合《福建省綠色建筑發(fā)展條例》要求，要求實施裝配式建造。宗地2022-01號應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，100%全裝修。宗地2022-02號、03號、04號、06號建設(shè)應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，全裝修比例應(yīng)達(dá)到60%以上；其余商品住房項目鼓勵進(jìn)行裝修。

??明早，樂居也將同步開啟四區(qū)土拍視頻、圖文直播間，邀請地產(chǎn)專家作客直播，連線土拍現(xiàn)場實時點評樓市，您可以提前掃描下方海報內(nèi)二維碼，或點擊文首預(yù)約直播按鈕訂閱直播。

??晉安湖周邊出讓三幅鄰近宗地

??宗地2022-01號（晉安南方建材市場周邊舊屋區(qū)改造項目出讓地塊B-12），出讓面積38736平（約58.1畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.8，建筑密度30%及以下，綠地率30%及以上。起始價32.51億、最高限價37.38億，采用“限地價、競首期付款比例、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約29973.96元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商業(yè)建筑面積不少于2500平方米，不超過3500平方米。受讓人要將空中花園、開敞式公共平臺、屋頂綠化實施情況納入建筑主體工程項目同步規(guī)劃、同步實施、同步驗收。應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，100%全裝修。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為45000元/平方米。

??宗地2022-05號（晉安化工路與前橫路交叉口西北側(cè)地塊），出讓面積19609平（約29.4畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.8，建筑密度40%及以下，綠地率30%及以上。起始價16.45億、最高限價18.91億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約29960.73元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅建筑高度21米以上。商業(yè)建筑面積不少于3000平方米，不超過4000平方米。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為45000元/平方米。

??宗地2022-15號（晉安安鋪路南側(cè)出讓地塊），出讓面積8934平（約13.4畝），用途為住宅、交通服務(wù)場站用地，容積率1.0-2.1，建筑密度40%及以下，綠地率21%及以上。起始價0.53億、最高限價0.609億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約2824.95元/平。建筑高度60米及以下，其中住宅建筑高度21米以上。建設(shè)自持社會租賃住房，戶型經(jīng)市房管局確認(rèn)后方可實施；配建公交管理用房2800平方米（其中一層不少于800平方米，二層以上2000平方米），小車停車位15個，由福州城市客運場站運營有限公司按照6610元/平方米、車位無償移交進(jìn)行回購，公交設(shè)施建設(shè)方案應(yīng)征求其意見。

??這三幅宗地在地理位置上十分臨近，分布化工路南北兩側(cè)，西臨晉安湖。其中，宗地2022-01號、宗地2022-05號兩幅地塊均無回購配建要求，官方給到的商品住宅銷售指導(dǎo)均價也創(chuàng)下福州土拍記錄新高，來到4.5萬/平，可見其優(yōu)勢和價值，也因此成為本次土拍關(guān)注度最高的地塊。而宗地2022-15號則被用于全部建設(shè)自持社會租賃住房，還需配建公交管理用房，且體量不大，因此預(yù)計不會有太激烈的競爭。

??晉安三創(chuàng)園出讓小型社會租賃住房用地

??宗地2022-14號（晉安三創(chuàng)園工業(yè)用地A地塊出讓地二），出讓面積9993平（約14.99畝），用途為住宅用地，容積率1.0-2.5，建筑密度30%及以下，綠地率30%及以上。起始價0.75億、最高限價0.86億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約3002.10元/平。建筑高度60米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。建設(shè)自持社會租賃住房，戶型經(jīng)市房管局確認(rèn)后方可實施。

??該地塊位于前橫路以東，紅光路以南，在交通上享有在建中的地鐵4號線以及以及地鐵2號線加持，周邊商業(yè)則有福州宜家作為支撐。地塊本身體量并不大，出讓面積僅有14.99畝，且被要求全部建設(shè)自持社會租賃住房。預(yù)計大概率將由福州本地國企以及少數(shù)有長租公寓開發(fā)運營經(jīng)驗的實力民企參與競爭。

??鼓山腳下出讓兩幅含安商房宅地

??宗地2022-10號（晉安東三環(huán)沿山四片福州儲運公司周邊地塊），出讓面積65759平（約98.64畝），用途為住宅用地，容積率1.0-1.6，建筑密度25%及以下，綠地率35%及以上。起始價9.96億、最高限價11.45億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約9466.38元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。須配建安置型商品房59575平方米，銷售均價為14178元/平方米，由福州市土地發(fā)展中心回購；須建設(shè)建筑面積不低于1500平方米的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站1處、不低于2000平方米的居家養(yǎng)老服務(wù)照料中心1處，由晉安區(qū)指定單位按照5861元/平方米回購。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為26000元/平方米。

??宗地2022-13號（晉安東三環(huán)沿山四片牛山片地塊），出讓面積23106平（約34.66畝），用途為住宅、商服、幼兒園用地，容積率1.0-1.49，建筑密度26%以下，綠地率35%及以上。起始價1.55億、最高限價1.78億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約4502.16元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。須配建安置型商品房27500平方米，銷售均價為14178元/平方米，由福州市土地發(fā)展中心回購；建設(shè)商貿(mào)樓建筑面積800平方米，由市土地發(fā)展中心按照5219元/平方米回購；回購商貿(mào)樓配套地下車位的，回購價格按照經(jīng)評估的市場評估價下浮10%確定。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為26000元/平方米。

??這兩幅宗地位于鼓山沿山四片區(qū)域，其中宗地2022-10號體量相對較大，接近百畝，而宗地2022-13號體量適中。從地塊形狀上來看都并不規(guī)整，將對后期項目的開發(fā)和規(guī)劃造成一定影響。另一方面，兩幅地塊均有不同程度的配建安商房面積。其中宗地2022-10號須配建59575平的安商房，宗地2022-13號須配建27500平的安商房。其他還有如商貿(mào)樓、地下車位、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、居家養(yǎng)老服務(wù)照料中心等不同程度的配建要求。

??金山住宅區(qū)上新優(yōu)質(zhì)宅地

??宗地2022-02號（倉山金山舊改項目地塊E-18出讓地塊），出讓面積41041平（約61.56畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-3.0，建筑密度25%及以下，綠地率30%及以上。起始價24.64億、最高限價28.33億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約20012.51元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅建筑高度21米以上。商業(yè)建筑面積不少于5000平方米，不超過6000平方米。應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，全裝修比例應(yīng)達(dá)到60%以上。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為35000元/平方米。

??該地塊位于金環(huán)路以北、金康路以東。從地塊形狀和體量上來看，地塊出讓面積61.56畝，體量適中，且形狀非常方正，南、北、西三側(cè)皆臨近道路，未來開發(fā)條件優(yōu)越。根據(jù)出讓公告要求，該地塊并無配建回購要求，但需滿足綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，全裝修比例應(yīng)達(dá)到60%以上。此外，地塊周邊已建成或在建中的大規(guī)模住宅區(qū)，于未來購房者和項目本身而言這是一件好事，密集的住宅區(qū)帶來的是更多的生活氣息和煙火氣。但對于未來的市場競爭而言，意味著該地塊未來項目將面臨著各類競品的激烈競爭。

??白湖亭再上超百畝宅地

??宗地2022-03號（倉山東升舊廠房出讓地塊），出讓面積70965平（約106.45畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.0，建筑密度35%及以下，綠地率30%及以上。起始價22.11億、最高限價25.42億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約15578.10元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度21米以上，同時滿足義序機場限高要求。商業(yè)建筑面積不少于7500平方米，不超過9500平方米。須建設(shè)商貿(mào)樓建筑面積9500平方米，由福州市土地發(fā)展中心按照27430元/平方米回購；建設(shè)的社區(qū)綜合服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建筑面積1200平方米，由倉山區(qū)指定單位按照5861元/平方米回購；本項目地塊內(nèi)城市道路（含道路配套管線等），由建設(shè)單位按照市政道路建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步驗收，具體建設(shè)方案需經(jīng)市建設(shè)局同意后，方可實施，建成后對社會開放，由市建設(shè)局指定單位管理。應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，全裝修比例應(yīng)達(dá)到60%以上。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為29000元/平方米。

??該地塊近靠白湖亭萬達(dá)，周邊有二環(huán)路、連江南路、南臺路、則徐大道等路網(wǎng)以及地鐵1號線、濱?？炀€（在建）合圍形成包夾之勢，交通出行便利。在周邊配套方面，白湖亭萬達(dá)、中駿世界城、大東海商業(yè)等一批綜合體將合力形成未來福州城區(qū)最大的商業(yè)區(qū)域，未來如果S&M廣場也落地該區(qū)域內(nèi)，還將再迎一波利好。同時，地塊西南側(cè)不遠(yuǎn)處還有高蓋山公園，也大幅提升了該區(qū)域整體人居環(huán)境。

??海峽奧體中心北側(cè)宅地返場

??宗地2022-04號（倉山霞鏡新城東南側(cè)出讓地），出讓面積56232平（約84.35畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.4，建筑密度35%及以下，綠地率30%及以上。起始價20.31億、最高限價23.35億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約15049.26元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度21米以上，同時滿足義序機場限高要求。商業(yè)商務(wù)建筑面積不少于24000平方米，不超過25000平方米。配建商貿(mào)樓建筑面積20000平方米及配套停車位120個，由市土地發(fā)展中心按照商貿(mào)樓6258元/平方米、停車位按照經(jīng)評估的市場評估價下浮10%確定進(jìn)行回購；回購商貿(mào)樓部分樓面地價2160元/平方米，可售商業(yè)商務(wù)部分起始樓面地價8000元/平方米。應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，全裝修比例應(yīng)達(dá)到60%以上。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為29500元/平方米。

??該地塊曾在2021年福州第四次土拍上亮相，但在拍賣前又因出讓方案優(yōu)化取消出讓。當(dāng)時該地塊起拍價設(shè)置為22.39億，商品住宅銷售指導(dǎo)均價為32000元/平方米。而本次再度亮相，該地塊起拍價下調(diào)至20.31億，商品住宅銷售指導(dǎo)均價則下調(diào)為29500元/平方米。對比項目周邊陽光城、融僑、萬科等房企的項目3.0-3.7萬/平的均價來看，2.95萬/平的價格具備足夠競爭力，在起拍價下調(diào)了2.08億的前提下，該地塊本次也極具吸引力。

??三江口超大型地塊登場

??宗地2022-06號（倉山三江口出讓地塊二十二），選址面積96099平（約144.15畝），出讓面積82395平（約123.59畝），用途為住宅、小學(xué)、幼兒園、綠地用地，容積率1.0-1.9，建筑密度21.3%以下，綠地率35%及以上。起始價14.81億、最高限價17.03億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約9460.21元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度21米以上。小學(xué)建成后產(chǎn)權(quán)無償移交福州教育學(xué)院附屬第一小學(xué)（一附?。G地結(jié)合小學(xué)活動需求設(shè)置室外活動場地并對外開放，綠地產(chǎn)權(quán)應(yīng)移交市園林中心。應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，全裝修比例應(yīng)達(dá)到60%以上。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為28000元/平方米。

??整體來看，該地塊多側(cè)臨路，雖然分割為兩個地塊，但形狀整體方正，開發(fā)條件仍然較為優(yōu)越。由于體量較大，地塊面臨著較為繁雜的配建要求。地塊規(guī)劃住宅、小學(xué)、幼兒園、綠地用地。但讓人眼前一亮的是，出讓公告明確提出，配建小學(xué)建成后交付給福州教育學(xué)院第一附屬小學(xué)，意味著這所福州的百年名?；?qū)⒃谌陂_設(shè)新校區(qū)。此外，地鐵1號線以及即將通車的地鐵6號線站點也與地塊非常接近，對外交通出行十分便利。

??倉山東升出讓袖珍宅地

??宗地2022-09號（倉山東升上蓋出讓地塊），出讓面積4902平（約7.35畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-1.8，建筑密度30%及以下，綠地率30%及以上。起始價1.45億、最高限價1.66億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約16433.20元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度21米以上，同時滿足義序機場限高要求。商業(yè)建筑面積不低于550平方米，不超過650平方米。須建設(shè)底層商業(yè)建筑面積550平方米，由福州地鐵置業(yè)有限公司按照5850元/平方米回購。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為29000元/平方米。

??該地塊體量僅有7.35畝，相對于其他動輒幾十上百畝的地塊來看屬于袖珍型小地塊。周邊主要道路包括南臺路、北園路、南二環(huán)路等，交通較為便利。本身的小體量伴隨的好處則是其項目去化周期不會太長，上限為1.8的容積率也保證了項目內(nèi)部低密的品質(zhì)。

??新店出讓一幅生態(tài)宜居宅地

??宗地2022-07號（晉安新店片棚戶區(qū)改造H3地塊），出讓面積15221平（約22.8畝），用途為住宅用地，容積率1.0-2.2，建筑密度25%及以下，綠地率35%及以上。起始價6.03億、最高限價6.93億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約18007.42元/平。建筑高度60米及以下，其中住宅建筑高度21米以上。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為30000元/平方米。

??該地塊東臨澗田湖公園，為純商房用地。地塊本身體量不大且形狀十分方正，后期開發(fā)條件優(yōu)越。有著周邊多個公園配套的加持，能夠打造成為非常優(yōu)秀的生態(tài)宜居項目。

??秀山地鐵站口出讓小型宅地

??宗地2022-08號（晉安地鐵秀山站3號出入口出讓地），出讓面積8121平（約12.18畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-1.7，建筑密度30%及以下，綠地率35%及以上。起始價2.05億、最高限價2.35億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約14848.94元/平。建筑高度36米及以下，其中住宅建筑高度18米以上。商業(yè)面積不少于600平方米，不超過700平方米。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為30000元/平方米。

??該地塊位于五四北區(qū)域，地鐵1號線秀山站3號出入口旁，未來建成的項目屬于實打?qū)嵉牡罔F房。除了交通便利外，地塊周邊還享有五四北泰禾、金科嘉迪廣場、秀山公園、井店湖公園、省婦產(chǎn)醫(yī)院、市中醫(yī)院分院等多方面完善配套。且地塊并無其他配建要求，本身體量也較小，2.05億的起始價預(yù)計能夠吸引不少開發(fā)商加入競爭行列。

??火車北站旁沿河宅地

??宗地2022-11號（晉安福州北站擴建工程安置地A地塊），出讓面積7718平（約11.58畝），用途為住宅用地，容積率1.0-3.0，建筑密度25%及以下，綠地率35%及以上。起始價3.45億、最高限價3.96億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約14900.23元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。須配建安置型商品房6480平方米，銷售均價為17865元/平方米，由福州市土地發(fā)展中心回購；須建設(shè)建筑面積不低于2000平方米的居家養(yǎng)老服務(wù)照料中心1處，由晉安區(qū)指定單位按照6423元/平方米回購。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為31500元/平方米。

??該地塊位于福州火車北站周邊，東浦路以南、公益路以東。項目整體形狀較為規(guī)整，且體量不大，且還有著安商房、居家養(yǎng)老服務(wù)照料中心等回購配件要求，因此可售面積相對的也較小，但較為優(yōu)越的地理位置以及較小的體量也使得去化周期和壓力相對較小。然而從購房者的角度出發(fā)，如果要購買該項目住宅，不得不考慮的是鐵路帶來的噪音等方面影響。

??鼓樓出讓一幅商住用地

??宗地2022-12號（鼓樓祭酒嶺舊屋區(qū)改造項目出讓地），選址面積10839平（約16.26畝），出讓面積10188平（約15.28畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-1.92，建筑密度23%及以下，綠地率30%及以上。起始價2.98億、最高限價3.42億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約15234.43元/平。建筑高度36米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。須配建安置型商品房1650平方米（其中45平方米7套,60平方米12套,75平方米3套,90平方米2套,105平方米2套），銷售均價為18800元/平方米，由福州市政府指定單位回購，由鼓樓區(qū)政府實施監(jiān)管；須建設(shè)商務(wù)辦公建筑面積1萬平方米、車位220個，由鼓樓區(qū)指定單位回購，辦公回購單價按照18000元/平方米確定，車位回購單價按照市場評估價確定。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為38000元/平方米。

??該地塊位于鼓樓區(qū)祭酒嶺，西洪路以南、楊橋西路以北。地塊出讓面積15.28畝，容積率上限1.92，換算下來總建面約在1.96萬平左右，然而須回購配建1650平的安商房以及1萬平的商務(wù)辦公建筑，可經(jīng)營建面并不算太多。此外，由于地塊存在較多凹陷、狹角，未來開發(fā)也存在一定難度。好在其位于福州中心城區(qū)，且周邊還有山姆會員店、金牛山公園等配套加持，仍然有不錯的價值空間。

??倉山會展中心旁將建設(shè)大型酒店

??宗地2022-16號（倉山會展中心西北側(cè)出讓地塊），出讓面積57894平（約86.84畝），用途為商服、公園綠地用地，容積率1.0-1.6，建筑密度32%及以下，綠地率45%及以上。起始價3.56億，按照價高者得原則拍賣出讓，起始樓面價約3843.23元/平。建筑高度50米及以下。酒店建筑面積3萬-3.5萬平方米，綠地應(yīng)作為公共綠地對外開放使用，商務(wù)建筑部分可分層銷售，允許銷售的最小分割單元為單層。

??該地塊位于倉山會展中心西北側(cè)，根據(jù)出讓公告要求，將建設(shè)酒店建筑面積3-3.5萬平，意味著會展中心旁將新添一處大型商業(yè)酒店項目。此外，會展中心東側(cè)已建成有中庚喜來登、中庚聚龍兩家酒店，未來該區(qū)域商業(yè)資源配套也將持續(xù)獲得完善。

??鼓樓陸莊出讓小型商業(yè)用地

??宗地2022-17號（鼓樓陸莊河沿線及柳橋舊改B地塊），出讓面積4505平（約6.76畝），用途為商服、公園綠地用地，容積率2.57以下，建筑密度30%及以下，綠地率30%及以上。起始價1.21億，按照價高者得原則拍賣出讓，起始樓面價約10450.99元/平。建筑高度50米及以下。綠地應(yīng)作為公共綠地對外開放使用，商務(wù)建筑部分可分層銷售，允許銷售的最小分割單元為單層。

??該地塊位于西二環(huán)中路以東，楊橋中路以北，未來地塊西南側(cè)將建有地鐵4號線陸莊站。從地理位置上來說，其位于福州中心城區(qū)，且周邊有著密集的住宅區(qū)，建設(shè)商業(yè)體將有不錯的客流基礎(chǔ)作為保障。但受限于其本身僅有6.76畝的大小，難以建成成規(guī)模的商業(yè)綜合體，預(yù)計將建設(shè)為小型商超或商辦寫字樓等業(yè)態(tài)形式。