??即將到來的福州年度第二輪集中供地土拍當(dāng)中，大城南區(qū)域?qū)⒐?yīng)分布金山奧體、白湖北園等區(qū)域的多幅優(yōu)質(zhì)地塊，看點(diǎn)頗多。

??其中，奧體北側(cè)宅地起始價(jià)相較上輪下調(diào)2.78億，起始樓面價(jià)更是下調(diào)約2060元/平；東升舊廠房超百畝宅地被分割為兩幅地塊出讓；更有白湖北園商服用地時(shí)隔將近半年后重新登場。今天，我們結(jié)合地塊航拍圖以及全景VR視角，深入剖析它們的價(jià)值。

??海峽奧體中心北側(cè)宅地

??起始價(jià)下調(diào)2.78億后再次上架

??宗地2022-19號(hào)（倉山霞境新城東南側(cè)出讓地），出讓面積56232平（約84.35畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.4，建筑密度35%及以下，綠地率30%及以上。起始價(jià)17.53億、最高限價(jià)20.15億，起始樓面價(jià)約12989.34元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米，且需滿足義序機(jī)場限高要求。商業(yè)商務(wù)建筑面積不少于24000平，不超過25000平。應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，全裝修比例應(yīng)達(dá)到60%以上。地塊西南角沿金榕南路建設(shè)2棟商貿(mào)樓（總建筑面積不少于2萬平方米）及120個(gè)地下停車位，無償移交給福州市人民政府指定單位。無償移交的商貿(mào)樓及地下停車位由受讓人按3800元/平方米建安成本開具發(fā)票給福州市人民政府指定單位，地下停車位面積按平均35平方米/個(gè)計(jì)算。商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)為31000元/平方米。

??這幅地塊形狀非常方正，且體量較大，達(dá)到84.35畝，南、北、西三側(cè)周邊都建有道路，未來開發(fā)條件十分優(yōu)秀。

??地理位置上來看，地塊位于倉山區(qū)海峽奧體中心周邊，享有建新南路、奧體路、盤嶼路等道路組成的便捷路網(wǎng)，同時(shí)還有地鐵5號(hào)線的加持，交通出行十分便利。

??地塊緊鄰飛鳳山奧體公園，人居環(huán)境得以保證。商業(yè)方面則有陽光天地，還有馮宅中學(xué)、馮宅小學(xué)等一批學(xué)校分布區(qū)域周邊。

??該地塊曾于2021年福州第四輪土拍、2022年福州第一輪土拍兩度亮相，但最后都因地塊出讓指標(biāo)規(guī)劃調(diào)整，取消了出讓計(jì)劃。對比來看，該地塊首次起拍價(jià)為22.39億，商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)3.2萬/平；第二次起拍價(jià)20.31億，商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)29500元/平；而本次起拍價(jià)則下調(diào)至17.53億，商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)則回升至3.1萬/平。在起拍價(jià)、起始樓面價(jià)下調(diào)的情況下，提高了未來的銷售指導(dǎo)價(jià)，留給開發(fā)商的利潤空間更多。

??同時(shí)，對比項(xiàng)目周邊陽光城、融僑、萬科等房企的項(xiàng)目3.0-3.7萬/平的均價(jià)來看，3.1萬的官方指導(dǎo)價(jià)也對市場有著足夠的吸引力。

??東升舊廠房超百畝宅地

??分割為兩幅地塊進(jìn)行出讓

??宗地2022-22號(hào)（倉山東升舊廠房出讓地塊二），出讓面積39376平（約59.06畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.0，建筑密度35%及以下，綠地率30%及以上，起始價(jià)12.24億、最高限價(jià)14.07億，起始樓面價(jià)約15542.46元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米，且需滿足義序機(jī)場限高要求。商業(yè)面積不超過4000平。須建設(shè)商貿(mào)樓建筑面積4000平方米，由福州市人民政府指定單位按照5597元/平方米回購，回購商貿(mào)樓配套地下車位的，回購價(jià)格按照土地成交時(shí)點(diǎn)市場評估價(jià)下浮10%確定；須建設(shè)建筑面積不低于1300平方米的社區(qū)綜合服務(wù)中心（含長者食堂）1處，由倉山區(qū)人民政府指定單位按照6825元/平方米回購。商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)為29500元/平方米。

??宗地2022-23號(hào)（倉山東升舊廠房出讓地塊一），出讓面積28338平（約42.51畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.0，建筑密度35%及以下，綠地率30%及以上，起始價(jià)7.66億、最高限價(jià)8.8億，起始樓面價(jià)約13515.42元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米，且需滿足義序機(jī)場限高要求。商業(yè)面積不超過5500平。須建設(shè)商貿(mào)樓建筑面積5500平方米，由福州市人民政府指定單位按照5597元/平方米回購；回購商貿(mào)樓配套地下車位的，回購價(jià)格按照土地成交時(shí)點(diǎn)市場評估價(jià)下浮10%確定。商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)為29500元/平方米。

??這兩幅地塊同樣也是福州土拍市場的老面孔了，即為上一輪土拍中的宗地2022-03號(hào)地塊。當(dāng)時(shí)這兩幅地塊為一塊整體進(jìn)行出讓，總面積106.45畝，起始價(jià)22.11億，起始樓面價(jià)15578.10元/平。

??由于超過22億的起始價(jià)格，不少開發(fā)商在目前的市場環(huán)境下難以有充足的資金將地塊收入囊中，導(dǎo)致該地塊最終不得不取消出讓。而本次土拍將地塊拆分為兩幅后重新上架，單幅地塊價(jià)格下調(diào)了不少，有利于地塊順利出讓。

??從地塊的地理位置上來看，該地塊近靠白湖亭萬達(dá)，周邊有二環(huán)路、連江南路、南臺(tái)路、則徐大道等路網(wǎng)以及地鐵1號(hào)線、濱?？炀€（在建）合圍形成包夾之勢，交通出行便利。同時(shí)，白湖亭萬達(dá)、中駿世界城、大東海商業(yè)等一批綜合體將合力形成未來福州城區(qū)最大的商業(yè)區(qū)域，地塊西南側(cè)不遠(yuǎn)處還有高蓋山公園，也大幅提升了該區(qū)域整體人居環(huán)境。

??目前，該區(qū)域范圍內(nèi)已有融創(chuàng)、融信、大東海、融僑、國貿(mào)、中駿等一批實(shí)力開發(fā)商打造的項(xiàng)目，且周邊的項(xiàng)目去化情況整體來看也算是福州市區(qū)的中上游水平。該區(qū)域內(nèi)新盤項(xiàng)目在售價(jià)格約在2.3-3.2萬元/平不等；而以祥泰雅苑、福和御園等為代表的二手住宅項(xiàng)目價(jià)格約在2.3-2.5萬/平的水平。

??白湖北園商服用地時(shí)隔近半年返場

??宗地2022-30號(hào)（倉山白湖北園片區(qū)出讓地塊五），出讓面積58130平（約87.2畝），用途為商服用地，容積率1.0-2.3，建筑密度60%以下，綠地率21%及以上，起始價(jià)7.12億，起始樓面價(jià)約5325.40元/平。建筑高度50米及以下。由競得人全部自持經(jīng)營，不得分割轉(zhuǎn)讓；地塊涉及1株二級(jí)保護(hù)古榕樹[編號(hào)：閩A00631（倉山）]，應(yīng)原址保護(hù)，并滿足《福州市城市古樹名木保護(hù)管理辦法》相關(guān)要求，具體古樹保護(hù)方案應(yīng)征求市園林中心意見。

??地理位置上來看，該地塊地處南二環(huán)路與則徐大道交匯處，周邊有二環(huán)路、連江南路、南臺(tái)路、則徐大道等路網(wǎng)以及地鐵1號(hào)線、濱?？炀€（在建）合圍形成包夾之勢，交通出行便利。同時(shí)，根據(jù)出讓公告要求：該地塊項(xiàng)目由競得人全部自持經(jīng)營，不得分割轉(zhuǎn)讓。另還需對地塊內(nèi)古樹進(jìn)行相應(yīng)保護(hù)措施。

??本次土拍各地塊的航拍全景已經(jīng)發(fā)布，大家可以長按掃描下方二維碼，或點(diǎn)擊文末左下角【查看原文】，立即從上帝視角，觀看各地塊全景！