5月27日，福州主城區(qū)將進(jìn)行今年第二輪集中供地土拍，晉安區(qū)在本次拍地中再次發(fā)力，一口氣拿出斗門(mén)、塔頭、晉安湖等區(qū)域的多幅優(yōu)質(zhì)宅地供開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪。

其中，晉安湖周邊5幅宅地起始樓面價(jià)全面突破2.2萬(wàn)/平大關(guān)，商品房銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)也全面突破4.2萬(wàn)/平；塔頭供應(yīng)無(wú)任何配建要求的優(yōu)質(zhì)宅地；剛啟動(dòng)征收不久的華塑小區(qū)地塊也被放上土拍貨架。今天，我們結(jié)合地塊航拍圖以及全景VR視角，深入剖析它們的價(jià)值。

晉安湖以東推出三幅優(yōu)質(zhì)宅地

上輪取消出讓地塊大幅降價(jià)

宗地2022-18號(hào)（晉安南方建材市場(chǎng)周邊舊改地塊B-12），出讓面積38736平（約58.1畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.8，建筑密度30%及以下，綠地率30%及以上。起始價(jià)24.56億、最高限價(jià)28.24億，起始樓面價(jià)約22644.13元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商業(yè)建筑面積不超過(guò)3500平，應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，100%全裝修。鼓勵(lì)建設(shè)“立體生態(tài)住宅”，商品住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)為45000元/平方米。

宗地2022-20號(hào)（晉安南方建材市場(chǎng)周邊舊改地塊B-04），出讓面積23615平（約35.42畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-3.0，建筑密度35%及以下，綠地率30%及以上，起始價(jià)16億、最高限價(jià)18.4億，起始露面價(jià)約22584.52元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商業(yè)建筑面積不少于2500平，不超過(guò)3500平。商品住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)為42000元/平方米。

宗地2022-21號(hào)（晉安地鐵4號(hào)線橫嶼站西側(cè)地塊出讓地），出讓面積21333平（約32畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.8，建筑密度35%及以下，綠地率30%及以上，起始價(jià)13.35億、最高限價(jià)15.35億，起始樓面價(jià)約22349.68元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商業(yè)建筑面積不超過(guò)4000平。商品住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)為42000元/平方米。

這三幅地塊均位于晉安湖以東，呈南北走向分列前橫路以西，化工路南北。從地塊形狀和體量上來(lái)看，宗地2022-18號(hào)面積最大，達(dá)58.1畝，但該地塊西北側(cè)存在凹陷，且西南、東南兩側(cè)存在小幅狹角；而宗地2022-20、21號(hào)兩幅地塊形狀則十分方正，且體量適中，未來(lái)開(kāi)發(fā)條件十分優(yōu)越。

根據(jù)出讓公告要求顯示，這三幅地塊均無(wú)回購(gòu)安置房、保障性租賃住房等配建要求，除少量的商業(yè)建筑面積以外，可全部用于建設(shè)商品住宅，意味著該區(qū)域未來(lái)有望與周邊廈門(mén)建發(fā)、中海、藍(lán)光等房企已建成的項(xiàng)目一同形成一個(gè)體量巨大的高端住宅區(qū)。

從地理位置上來(lái)看，三幅地塊緊鄰規(guī)劃的晉安湖CBD，可享受到由晉安湖公園、鶴林生態(tài)公園、橫嶼山公園等景觀資源共同組成的宜居環(huán)境。同時(shí)，西側(cè)還有東二環(huán)泰禾、龍湖商業(yè)體等商業(yè)配套以及化工路、二環(huán)路等主干道構(gòu)成的便捷路網(wǎng)，待未來(lái)地鐵4號(hào)線建成通車(chē)后，交通出行方面還能再上一個(gè)臺(tái)階。

從價(jià)格上來(lái)看，三幅地塊的起始樓面價(jià)全面突破2.2萬(wàn)/平，商品房銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)則在4.2-4.5萬(wàn)/平之間，給到開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間充沛，但目前地塊周邊在售新房均價(jià)約在2.7-3.6萬(wàn)/平，市場(chǎng)對(duì)于突破4.2萬(wàn)/平的指導(dǎo)價(jià)的接受程度仍有待觀察。

值得一提的是：宗地2022-18號(hào)即為上輪土拍中取消出讓的宗地2022-01號(hào)，此前起始價(jià)格為32.51億，本次降價(jià)至24.56億，起始樓面價(jià)下降了約7300元/平，可謂誠(chéng)意滿滿。

晉安湖北側(cè)

加推兩幅小型宅地

宗地2022-25號(hào)（晉安晉安湖北側(cè)出讓地塊二），出讓面積6823平（約10.23畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.6，建筑密度30%及以下，綠地率30%及以上，起始價(jià)4億、最高限價(jià)4.6億，起始樓面價(jià)約22548.17元/平。建筑高度90米及以下。商業(yè)建筑面積不超過(guò)2500平，保留市政設(shè)施用房面積約300平，須無(wú)償移交給福州市人民政府指定單位。商品住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)為45000元/平方米。

宗地2022-26號(hào)（晉安晉安湖北側(cè)出讓地塊三），出讓面積9315平（約13.97畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-1.8，建筑密度30%及以下，綠地率30%及以上，起始價(jià)3.86億、最高限價(jià)4.43億，起始樓面價(jià)約23021.41元/平。建筑高度65米及以下。商業(yè)建筑面積不超過(guò)4500平。商品住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)為45000元/平方米。

這兩幅地塊位于晉安湖公園以北，南方家居建材中心以南。體量均只有十多畝，并不算太大。相對(duì)應(yīng)的，除宗地2022-25號(hào)需配建300平的市政設(shè)施用房以外，沒(méi)有其他回購(gòu)配建的要求，屬于“小而精”的兩幅宅地。4億左右的起拍價(jià)格預(yù)計(jì)也能夠吸引到許多開(kāi)發(fā)商前來(lái)圍獵。

在周邊配套方面，這兩幅地塊于前文中提到的三幅地塊區(qū)域位置整體接近，均可享受到東二環(huán)泰禾、龍湖商業(yè)體以及豐富的景觀資源和便捷路網(wǎng)的加持。

價(jià)格方面，兩幅地塊的起始樓面價(jià)分別突破2.2萬(wàn)/平以及2.3萬(wàn)/平，商品房銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)更是雙雙達(dá)到4.5萬(wàn)/平。同樣的問(wèn)題是，市場(chǎng)對(duì)于4.5萬(wàn)/平的指導(dǎo)價(jià)接受程度能有多高，還需從周邊樓盤(pán)售價(jià)以及未來(lái)該區(qū)域具體發(fā)展的勢(shì)頭才能得出結(jié)論。

塔頭推出純商房宅地

周邊居住氛圍濃厚

宗地2022-24號(hào)（晉安塔頭七期出讓地塊三），出讓面積16096平（約24.14畝），用途為住宅用地，容積率1.0-2.2，建筑密度22%及以下，綠地率30%及以上，起始價(jià)7.64億、最高限價(jià)8.78億，起始樓面價(jià)約21575.09元/平。建筑高度60米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商品住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)為35000元/平方米。

該地塊位于佳馨苑東側(cè)，中建岳前雅居西側(cè)，占地面積24.14畝，形狀非常方正且三面臨路，土地用途為住宅用地，且無(wú)任何配建回購(gòu)要求，是一幅實(shí)打?qū)嵉募兩唐纷≌玫兀_(kāi)發(fā)條件優(yōu)越。

周邊配套方面，地塊東側(cè)是晉安湖公園以及東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)，被晉安五小、浦下小學(xué)、福州十中等學(xué)校環(huán)繞。同時(shí)還有連江北路、長(zhǎng)樂(lè)北路以及化工路、二環(huán)路等主干道路加持。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)建有多個(gè)住宅小區(qū)，生活氛圍濃厚。

價(jià)格方面，該地塊起始樓面價(jià)約2.15萬(wàn)/平，商品房銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)3.5萬(wàn)/平，雖說(shuō)不及晉安湖周邊的幾塊地的指導(dǎo)價(jià)來(lái)得高，但對(duì)比區(qū)域周邊在售新房均價(jià)3.2-3.4萬(wàn)/平，二手房均價(jià)2.2-2.4萬(wàn)/平來(lái)看，要更為合理。

華林路周邊兩幅宅地出讓

華塑小區(qū)地塊急速供應(yīng)

宗地2022-28號(hào)（晉安六一路西側(cè)地塊），出讓面積15905平（約23.86畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.95，建筑密度30%及以下，綠地率30%及以上，起始價(jià)5.5億、最高限價(jià)6.32億，起始樓面價(jià)約11722.14元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商業(yè)建筑面積不少于3000平，不超過(guò)3700平。須配建安置型商品房34755平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為19700元/平方米，由福州市土地發(fā)展中心回購(gòu)；須建設(shè)建筑面積不低于1300平方米的社區(qū)綜合服務(wù)中心（含長(zhǎng)者食堂）1處，由晉安區(qū)人民政府指定單位按照10070元/平方米回購(gòu)；須建設(shè)建筑面積3700平方米商業(yè)建筑，由福州市人民政府指定單位按照成交樓面價(jià)+建安成本3800元/平方米+5%利潤(rùn)回購(gòu)。商品住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)為38000元/平方米。

宗地2022-34號(hào)（晉安洋下舊屋區(qū)改造地塊），出讓面積8723平（約13.08畝），用途為住宅用地，容積率1.0-2.1，建筑密度25%以下，綠地率30%及以上，起始價(jià)3.93億、最高限價(jià)4.51億，起始樓面價(jià)約21453.96元/平。建筑高度80米以下。商品住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)為38000元/平方米。

這兩幅地塊位于華林路南北兩側(cè)，六一北路以西，地塊體量都不算太大。其中宗地2022-28號(hào)正是剛拆遷不久的華塑小區(qū)。

配建要求方面，宗地2022-28號(hào)有著3.47萬(wàn)方左右的安商房、1300方的社區(qū)服務(wù)中心以及3700方的商業(yè)建筑面積回購(gòu)要求，可售建面剩余約7160平左右；而宗地2022-34號(hào)則無(wú)任何回購(gòu)配建要求，可全部用于建設(shè)商品住宅。

周邊配套方面，地塊區(qū)域周邊設(shè)有省檢察院、省統(tǒng)計(jì)局、省地震局等多個(gè)機(jī)關(guān)單位，位于市區(qū)繁華地段，周邊有華林路、晉安北路、六一北路等路網(wǎng)加持，且還有大體量住宅區(qū)環(huán)繞，區(qū)域內(nèi)人口、人流較為密集，可提供優(yōu)質(zhì)的居住體驗(yàn)。

價(jià)格方面來(lái)看，宗地2022-34號(hào)起始樓面價(jià)約2.15萬(wàn)/平，而宗地2022-28號(hào)由于較大的回購(gòu)配建要求，因此起始樓面價(jià)相對(duì)較低，約1.17萬(wàn)/平。同時(shí)，兩幅地塊的商品房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)同為3.8萬(wàn)/平。

對(duì)比周邊價(jià)格來(lái)看，周邊新房在售房源均價(jià)約2.45-2.7萬(wàn)/平，二手房均價(jià)約2.5-2.7萬(wàn)/平。同時(shí)，羅馬假日花園、福圓花園、鴻裕溫泉花園等小區(qū)在售均價(jià)更是在3.4-4.3萬(wàn)/平之間，區(qū)域熱度可見(jiàn)一斑，預(yù)計(jì)也將吸引到多家房企爭(zhēng)奪。