今年開春以來，全國樓市各種利好新政不斷，開發(fā)商各項營銷活動接踵而來，但今年市場行情卻不盡如人意。到底2022上半年福州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何？又將給購房者帶來什么樣的信號？我們將通過最直接的開盤數(shù)據(jù)進行分析。

上半年福州開盤13次！同比下降72%

據(jù)樂居大數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，截止2022年6月30日，2022年福州五區(qū)+閩侯共開盤13次，開盤次數(shù)較2021年上半年，同比下降約72%，總供應(yīng)約2196套房源（住宅），同比下降約74%，樓市降溫明顯。

2021上半年和2022上半年開盤對比圖

受當前疫情以及2021年眾多房企“暴雷”影響，2022年福州五區(qū)+閩侯僅12個項目開盤/加推。其中，央企、國企開發(fā)商依舊穩(wěn)定開盤，比如國貿(mào)、首開、建發(fā)、榕發(fā)、中海等。

2022上半年福州開盤項目分布圖

從區(qū)域來看，2022上半年開盤主要集中在晉安、倉山和閩侯。這三個區(qū)域均屬于福州“糧倉”所在地，區(qū)域內(nèi)不僅配套成熟，還有地鐵1號線、2號線、4號線（在建）、5號線等多條地鐵線經(jīng)過，市場整體認可度比較高。而鼓樓、臺江、馬尾上半年暫無項目開盤，或等待下半年樓市回暖再發(fā)力。

其中，晉安區(qū)有5個項目開盤，開盤次數(shù)最多，達6次。無論是五四北板塊，還是東區(qū)板塊，都是比較是市場歡迎。而倉山區(qū)同樣有5個項目開盤，涵蓋金山、奧體、白湖亭、城南等板塊。其中萬科城市之光、建發(fā)縵云、大東海天樾、首開融創(chuàng)榕耀之城均為純新盤首次開盤。

價格中心高外圍低！最高破4萬/㎡大關(guān)

從開盤區(qū)間價格來看，由于各板塊受到區(qū)位配套、項目產(chǎn)品的區(qū)別，開盤區(qū)間價跨度十分大，大體呈現(xiàn)以中心城區(qū)為核心，向外圍逐步遞減的格局。

其中，晉安樓盤開盤價格約在1.9-3.6萬元/㎡；倉山樓盤開盤價格約在2-4萬元/㎡；閩侯樓盤開盤價格約在1.1-2萬元/㎡。值得一提，晉安-東二環(huán)、金山-奧體兩個板塊單價最高，部分樓盤破4萬元/㎡大關(guān)，比如大東海天樾、中海晉安湖叁號院等。

備注：順序以開盤時間為排序，去化、價格等數(shù)據(jù)截止開盤當天，僅供參考，具體請以售樓部實際為準。該數(shù)據(jù)不構(gòu)成任何投資建議。

在2022上半年開盤項目中，主推建面約42-205㎡一至六房，有中小剛需戶型，也有改善大平層，毛坯和帶裝修均有。

優(yōu)惠方面，有超八成的項目開盤當天都有一定力度的開盤優(yōu)惠。比如融信瀾灣開盤整體備案價打7折，新城卓越榕域風(fēng)華開盤送一個產(chǎn)權(quán)車位，國貿(mào)學(xué)原三期推出車位聯(lián)購優(yōu)惠……開發(fā)商花式放優(yōu)惠的同時，也進一步拉低了實際開盤價格。

樓市兩極分化嚴重！去化率反差大

從開盤去化來看，由于當前福州樓市轉(zhuǎn)冷，整體開盤去化呈現(xiàn)兩級分化，去化率最高達92%，最低不足20%。

榕發(fā)悅樂郡6月5日開盤現(xiàn)場圖（來源：福州城投集團微信）

比如，榕發(fā)悅樂郡開盤2次，因地處福州市中心板塊，臨近地鐵口，故每次開盤去化率都很高，分別是92%、78%。萬科城市之光作為金山TOD住區(qū)，前期蓄客足，開盤優(yōu)惠力度大，截止開盤當天去化397套，去化率達87%。國貿(mào)學(xué)原三期首期開盤，延續(xù)一期、二期的優(yōu)勢，頗受剛需置業(yè)青睞，截止開盤當天達成去化212套，去化率近72%。

綜合原因來看，主要有以下幾點：

首先，受去年房企頻繁“爆雷”影響，資金鏈斷裂，部分樓盤甚至爛尾，市場行情遇冷。

其次，項目產(chǎn)品與價格錯配、價格與區(qū)域錯配，像是前兩年火熱的東區(qū)、城南等板塊，如今銷售情況不好，其原因在于價格與區(qū)域不匹配，溢價過高，且項目同質(zhì)化嚴重，競爭激烈。

同時，相較于民營房企，購房者對于國企開發(fā)商更情有獨鐘，資金實力雄厚，抗風(fēng)險能力強，故對此類樓盤認可度相對較高。

結(jié)言：

總體而言，上半年福州樓市，不論是開盤量，還是成交量，相比于去年同期，都跌入“冰點”，購房者觀望的情緒濃厚。不過，近期全國各地救市政策不斷加碼，比如放開限購、發(fā)放購房補貼、房貸利率屢次下調(diào)等；雖然落地時間還不是很長，短時間內(nèi)刺激效果不明顯，相信經(jīng)過一定的時間，樓市定會好轉(zhuǎn)。

*本文所涉及所有數(shù)據(jù)來自樂居大數(shù)據(jù)云，調(diào)查數(shù)據(jù)時間截止2022年6月30日，因統(tǒng)計方式及統(tǒng)計時間等因素影響會存在一定誤差。本文數(shù)據(jù)僅供用戶參考和借鑒，最終數(shù)據(jù)以開發(fā)商或政府實際公示為準。本頁面所提到房屋面積如無特別標示，均指建筑面積。