回顧2023年上半年，福州土地市場熱度明顯不如往年，多個(gè)縣成交掛零，也有不少地塊入市遭遇流拍。那么上半年整個(gè)福州的土拍市場究竟熱度如何？本文將從出讓數(shù)量、體量、金額等多個(gè)方位作出數(shù)據(jù)以及分析解讀。

大福州上半年拍出18幅宅地

成交總體量及總額創(chuàng)近幾年新低

福州樂居新媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，2023年上半年大福州范圍內(nèi)總計(jì)完成18幅宅地的出讓工作，同比2022年上半年成交33幅宅地的數(shù)據(jù)來看，同比下跌約45 %。其中，四區(qū)拍出5幅宅地，對比去年同期減少14幅；閩侯、長樂、福清、連江、高新區(qū)等區(qū)縣市完成出讓的宅地對比去年同期也有所減少。高新區(qū)則是順利出讓一幅位于上街鎮(zhèn)建平村的宅地，這是保利繼閱云臺、閱江臺后，在閩侯上街開發(fā)的第三個(gè)項(xiàng)目。

出讓數(shù)量減少，導(dǎo)致出讓體量也同樣下滑。數(shù)據(jù)顯示：2023年上半年大福州宅地成交總體量為666.618畝，而2022年上半年大福州宅地成交總體量為1527.983畝，2021年上半年為3146.26畝，2020年上半年則為6460.03畝。數(shù)據(jù)比較來看：同比2022年上半年，大福州出讓宅地體量下跌56.37%；同比2021年上半年，大福州出讓宅地體量下跌78.81%。出讓體量的落差之大也側(cè)面反映出了近三年以來福州土地市場甚至樓市的變化。

分區(qū)域來看，今年上半年四區(qū)出讓宅地96.23畝，對比2022年跌85.17%；閩侯僅出讓一幅36.31畝宅地，同比2022年跌21.88%；長樂宅地成交掛零；比較亮眼的數(shù)據(jù)來自高新區(qū)和福清，其中高新區(qū)出讓114.81畝宅地，同比2022年上漲35.41%；福清憑借其相對獨(dú)立的市場環(huán)境，報(bào)出337.288畝的宅地成交成績。今年上半年，大福州拍出的宅地總計(jì)攬金41.94億元，對比2022年上半年下跌77.47%，連續(xù)兩年環(huán)比跌幅近五成，創(chuàng)下了自2018年以來近6年的同期新低。

而分區(qū)域來看，上半年四區(qū)宅地成交總額12.838億，位列榜首；福清、馬尾、高新區(qū)、長樂則分列2-5名。從成交總價(jià)上來看，各區(qū)域的土地市場熱度也均出現(xiàn)了不同程度的降溫。

國央企成拿地主力

福州宅地供應(yīng)量縮減

近年來，土拍市場上民營房企的聲勢明顯減弱，國央企已經(jīng)成為了拿地主力軍。宅地更多的由左海集團(tuán)、保利以及福州市建發(fā)、福州市城鄉(xiāng)建總和廈門國貿(mào)、廈門建發(fā)等國央企拿下?？傮w來看，上半年大福州土拍市場整體還是處在觀望階段。也期待今年下半年福州土拍能有更多的優(yōu)質(zhì)地塊上新，一些許久未見的老面孔在調(diào)整狀態(tài)之后能夠重返賽道。另外通過復(fù)盤上半年的土拍情況我們也可以看到一些趨勢：

趨勢一：福州宅地供應(yīng)量縮減，地價(jià)降低

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，上半年福州四區(qū)供地10幅，其中涉住宅地塊5幅，純住宅地塊僅2幅，即國貿(mào)五四北戰(zhàn)坂地塊和榕發(fā)市中心祖廟后地塊，加起來的可售面積也不過6.49萬㎡?？梢钥吹?，福州的住宅用地供應(yīng)量大幅削減下來了。

從樓面地價(jià)來看，市中心祖廟后地塊是榕發(fā)底價(jià)競得，而五四北戰(zhàn)坂地塊則75個(gè)房企馬甲爭搶，背后站著的是建發(fā)、國貿(mào)、保利、招商和榕發(fā)，最終花落“搖號小能手”國貿(mào)地產(chǎn)。這種火熱競拍的氛圍居然發(fā)生在房地產(chǎn)市場冷冷清清的福州，發(fā)生在庫存高企競爭激烈的五四北板塊，令人倍感驚奇。這正充分說明了一個(gè)道理：沒有賣不出去的地塊，只有賣不出去的價(jià)格。國貿(mào)五四北戰(zhàn)坂地塊1.31萬元/㎡的樓面地價(jià)，對比之前魯能公館三期1.65萬元/㎡的地價(jià)，可以說是刷新五四北板塊地價(jià)新低，這也是為什么會引來75個(gè)房企馬甲的原因所在，有利潤空間誰不樂意賺呢？

趨勢二：福州持續(xù)加碼供應(yīng)租賃房

上半年土地供應(yīng)中，建總集團(tuán)、左海集團(tuán)和福州地鐵各自獲取了一幅租賃房地塊，租賃房市場又增添3個(gè)重磅項(xiàng)目，合計(jì)約5.85萬㎡，按套均45㎡計(jì)算可以換算為1300套新增供應(yīng)，加上之前土拍出讓及建設(shè)中的30個(gè)租賃房項(xiàng)目的12019套，累計(jì)新增租賃房供應(yīng)套數(shù)將超過1.3萬套。

全國范圍來看，福州是落實(shí)租賃房發(fā)展政策的排頭兵，十四五期間計(jì)劃建設(shè)保租房15萬套，2023年的保租房的建設(shè)目標(biāo)是2萬套（為了補(bǔ)充缺口還計(jì)劃收購8000套空置安置房作為保租房）。需要注意的是，近幾年福州安商房及SOHO項(xiàng)目天量供應(yīng)不斷入市，這部分項(xiàng)目很多也會改造為公寓出租，因此福州實(shí)際的租房市場供應(yīng)量將持續(xù)增大。

對比需求端來看，近幾年福州人口流入速度卻在趨緩，2023年人口凈流入僅為2.8萬人。

注：①本文所涉及土地出讓情況由福州樂居新媒體進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)來源包括福州市自然資源和規(guī)劃局、福州公共資源交易網(wǎng)、國家自然資源部中國土地市場網(wǎng)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止2023年6月30日，因統(tǒng)計(jì)方式及統(tǒng)計(jì)時(shí)間等因素影響會存在一定誤差。②如無特別標(biāo)注，全文中福州指福州五區(qū)。③本文數(shù)據(jù)僅供用戶參考和借鑒，不構(gòu)成投資建議，最終數(shù)據(jù)以開發(fā)商或政府實(shí)際公示為準(zhǔn)。