截至目前，全國包括北上廣深四個一線城市以及武漢、長沙、重慶、成都、蘇州、中山、南寧、東莞、廈門等十余個城市已官宣實施“認房不認貸”政策。目前，福建已有廈門、寧德、漳州三地發(fā)布樓市政策，執(zhí)行“認房不認貸”。9月14日，福州也將正式施行“認房不用認貸”政策。

對此，樂居福州新聞中心第一時間與首開股份福建總部副總經(jīng)理 張矛連線，聽聽他的解讀：

Q1、近日來，貴司福州項目的來客量和成交量情況如何？客戶的心態(tài)有沒有什么變化？

張矛：福州830發(fā)布政策優(yōu)化通知，重點為限購放寬，由原來的福州六城區(qū)內(nèi)限購2套擴大至周邊縣市，但目前來看政策發(fā)布距今時間較短，并且全國三大組合拳加上一線市場熱度的傳導(dǎo)不足，客戶感受不強，客戶普遍保持觀望心態(tài)。但是從售樓部接待情況來看，能感受到客戶出來看房的意愿提高了。

從我司首開端禮著、首開香頌、首開香悅、榕耀之城、首開國仕府等項目案場接待的客戶來看，剛需和改善的客戶心態(tài)又有很大不同：

1、剛需客戶：對本次新政調(diào)整反應(yīng)一般，普遍認為是政府救市行為，對房價依然持看跌的心態(tài)，無論是本次出臺的限購放寬政策還是或?qū)⒙涞氐恼J房不認貸，未實際利好剛需客群，大部分客戶對此保持觀望。

2、改善客群：開始更頻繁地關(guān)注各項目的市場動態(tài)，有關(guān)注到一線城市政策落地后的市場火熱情況，會認為福州的政策出臺得比較慢，跟進不夠快，力度也不夠大，還在等后續(xù)存量房利率調(diào)整等切實利好的政策落地后的市場情況。

Q2、您覺得新政出臺以后，對福州的影響大嗎？

張矛：認房不認貸預(yù)計可以釋放購買力，短期內(nèi)增加一定的成交量，它直接的影響是此前受制于認房認貸政策下，因首付款的門檻無法購房的客戶，現(xiàn)在有機會買房了，這部分需求可以釋放，放在過去市場行情平穩(wěn)的時候，這個刺激是非常大的，能夠帶動市場，但對于剛需群體影響力有限，因為原政策已經(jīng)對剛需群體出臺過落戶放開的政策，此次影響的是部分改善群體。

“認房不認貸”底層邏輯就是“加杠桿”，增加負債。通俗一點就是要加杠桿擴大內(nèi)需，沒有錢就給你貸款，讓你加杠桿去消費。但是現(xiàn)在大部分人都傾向于降低負債，減低杠桿，此次政策雖然減少了首付門檻，但是增加了月供壓力，每個月要多大幾千的支出。根據(jù)各項目案場反饋來看，市區(qū)改善客戶認為相對于降首付更關(guān)心存量房利率是否下調(diào)，因為許多改善客戶，首付預(yù)算充裕，甚至愿意追加首付，減少房貸壓力?？蛻魧τ谑欠裨敢饧痈軛U，是有條件的。只有在預(yù)期明朗、自己收入前景穩(wěn)定的情況下，大家才會更愿意增加負債，因為他們知道未來可能會成倍成幾十倍的回饋。

但是經(jīng)歷3年疫情后，居民風險偏好下降，表現(xiàn)在縮減開支、提前還貸等。只有在穩(wěn)定的收入增長預(yù)期和房價上漲(至少不下跌)預(yù)期下，才能真正轉(zhuǎn)化為有效購房需求。因此本次出臺的新政力度要大，存量房利率、首付比例都需要充分考慮。而市區(qū)部分剛需客戶認為如果首套房能降低到兩成那對市區(qū)剛需購房將有很大促進，如果是降到三成，那對剛需客戶而言沒有太大意義。

Q3、今年的金九銀十，有沒有特別的建議給到購房者？

張矛：若福州跟進政策，在存量房利率、首付比例下調(diào)，認房不認貸多重組合拳集中出臺的前提下，建議把握短期窗口購房，結(jié)合自己的資金預(yù)算和需求去購房，選擇適合自己的房子。

具體而言：

1、抓住“金九銀十”促銷機會

在當前市場窗口期下的促銷優(yōu)惠往往是實質(zhì)性的利好客戶，一旦錯過，再想要買到高性價比的房源就很難了。很多開發(fā)商也會選擇在“金九銀十”加推，從剛性需求到改善型需求，幾乎可以滿足各個階層的不同買房需求。“金九銀十”正逢中秋和國慶兩個小長假，有充足的時間看房，也可以趁此機會帶上家人一起，有時間彼此交流溝通。

2、確定周邊5公里生活圈、先選位置再定戶型

購房者要結(jié)合自身的情況，做好對周邊5公里生活圈的了解，在購房選擇上重點考慮兩個方面。首先是工作，就是上班所需花費的時間，通勤的時間自然越少越好，選擇合適的出行方式等等都是應(yīng)該事先考慮好的；其次是生活配套的選擇上，追求齊全當然是一個好的狀態(tài)。但是這樣房價自然也不低，所以比較理性的辦法是，選擇需求程度高的配套，比如工作繁忙的上班族未必就需要菜市場，可能有一個方便的購物中心更合適，購房者在參考置業(yè)顧問講解的同時還應(yīng)該多去現(xiàn)場實際考察項目。位置的選擇對于生活影響很大，有的購房者還要考慮學區(qū)的問題，所以買房首先要考慮的就是位置。之后根據(jù)所選位置的房價，和經(jīng)濟狀況，來確定具體的項目和戶型房源。

3、選擇在同一地區(qū)有多次成功開發(fā)經(jīng)驗的地產(chǎn)商

一般來說，能夠多次成功開發(fā)的地產(chǎn)商，對該地區(qū)的用戶需求和環(huán)境都有著更好的定位和把握，在不斷成功的經(jīng)驗支持下，他們的每下一次的開發(fā)應(yīng)該都是相當不錯的品質(zhì)項目。

在這里也跟大家打個廣告，首開是誕生于北京的國企，也是中國最早成立的房地產(chǎn)企業(yè)之一，在40多年的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗中，2009年首開來到福建，深耕福州、廈門、溫州等城市，以36子布局海西，兌現(xiàn)美好生活的承諾。以“責任地產(chǎn)”為理念，積極探索、轉(zhuǎn)變發(fā)展思路、創(chuàng)新經(jīng)營模式，通過實際行動踐行國企責任與擔當。咱們的購房者“金九銀十”重點關(guān)注首開在售項目，不要錯過優(yōu)質(zhì)樓盤。