按照慣例，又到了我們一年一度的大盤點(diǎn)時(shí)刻。土拍，不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，也影響著樓市的預(yù)期和走向。2023年的福州土拍市場(chǎng)，主角依然是國(guó)央企，但也出現(xiàn)了很多與往年不同的變化，比如商品房和安置房地塊分開拍賣、比如取消土拍限價(jià)、比如福清土拍市場(chǎng)逆襲……接下來(lái)，讓我們一同回望，2023年大福州的土拍數(shù)據(jù)。

拍出68幅宅地，成交總體量3153.4畝

據(jù)樂(lè)居統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止到2023年12月，大福州總計(jì)成功出讓68幅宅地。其中，福州四區(qū)去年成交宅地28幅，對(duì)比2022年的38幅，降幅明顯。

2023年的福清土拍市場(chǎng)成為一匹黑馬，拍出24幅宅地，數(shù)量直逼福州四區(qū)。而閩侯、長(zhǎng)樂(lè)、福清、永泰、馬尾、平潭、連江、閩清、高新區(qū)等9個(gè)區(qū)域的成交宅地?cái)?shù)均不如2022年，持續(xù)下跌。即便去年下半年重磅政策持續(xù)出臺(tái)，但對(duì)于整體市場(chǎng)的托舉作用依然有限，很多人處于觀望狀態(tài)，不敢輕易涉足，土拍現(xiàn)場(chǎng)主角還是以國(guó)企為主。

看完數(shù)量再來(lái)看看體量。2023年，大福州宅地成交總體量為3153.7畝，環(huán)比2022下降26%。分區(qū)域來(lái)看，四區(qū)宅地成交數(shù)量環(huán)比下降，成交體量?jī)H為1237.8畝；福清增幅明顯，成交宅地體量達(dá)到1481.9畝，超過(guò)了福州四區(qū)。而其他區(qū)域，如馬尾、羅源、長(zhǎng)樂(lè)、閩侯、連江、永泰等均呈現(xiàn)較為明顯的下跌。

分化加??！核心板塊地價(jià)水漲船高

在福州四區(qū)的第六輪土拍中，土拍限價(jià)正式取消，這讓福州第六輪土拍成為了房企們拼財(cái)力的戰(zhàn)場(chǎng)，而這場(chǎng)土拍也讓市場(chǎng)看到了久違的熱度。不僅“消失”的綠城、守正、首開、中國(guó)武夷等房企都回來(lái)了，還有外來(lái)民企新面孔——湖北雋達(dá)搶戲。

與往年不同，在去年土拍現(xiàn)場(chǎng)中多個(gè)舊改片區(qū)同時(shí)上架商品房地塊和安置房地塊，這也讓人感受到同地段安商的巨大溫差。以最熱門的屏西小區(qū)舊改出讓地塊為例，安置房和商品房?jī)r(jià)差高達(dá)3.84倍：更明顯的是，建發(fā)以高達(dá)38524元/㎡的樓面價(jià)搶下高工小區(qū)純商地塊，而建總在第四輪土拍兜底的東大新村純安置地塊（即東大雅苑）樓面價(jià)僅9450元/㎡。這兩幅地塊同屬鼓樓溫泉街道，直線距離不過(guò)500米，卻有著將近4.1倍的價(jià)差。地價(jià)每平相差2.9萬(wàn)元，未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步放大這個(gè)差距。

地價(jià)上漲，意味著福州核心板塊的商品房售價(jià)也將水漲船高，這將進(jìn)一步拉大同一區(qū)域商品房和安置房的價(jià)格鴻溝。

商品房地塊和安置房地塊分開上架，意味著前兩年的安商房模式將逐漸退出福州樓市，也意味著市中心拆遷戶回遷的不再享受與商品房同小區(qū)同品質(zhì)同配套的安置型商品房。未來(lái)迎接他們的可能將是容積率逆天的鋼鐵森林，比如晉安南湖安置房，容積率上限5.15，超過(guò)了世歐王莊的5.0，加上130米的限高，大概率要蓋到40層以上。再如鼓樓屏西安置房，扣除幼兒園用地，實(shí)際住宅容積率也高達(dá)4.6。還有上海西安置房4.35、雁塔安置房和東大新村安置房3.97的容積率。這些數(shù)據(jù)告訴我們，接下來(lái)，市中心安置房的常態(tài)將是高容積率。由于房地產(chǎn)已進(jìn)入下半場(chǎng)，改善需求才是市場(chǎng)購(gòu)買主力，而那些獨(dú)立上架的商品房地塊就很有可能成為既具備自住需求，又能兼顧保值增值的房產(chǎn)。

限價(jià)取消！熱門板塊拍出高溢價(jià)

成交金額方面，自2019、2020兩年大福州宅地成交總金額接連破千億后，持續(xù)下滑。2023年大福州宅地成交總額為428.55億，與2022年的483億相比，持續(xù)下跌。

雖然大福州宅地成交總金額下滑，但地塊的成交價(jià)格卻出現(xiàn)了分化格局。尤其在取消了最高限價(jià)后的福州四區(qū)第六場(chǎng)土拍中，在新房市場(chǎng)整體遇冷的環(huán)境下，這場(chǎng)土拍的成交溢價(jià)率竟然回到了2016年的高點(diǎn)。除了被高容積率拉胯的南湖地塊外，其他溢價(jià)率都突破了15%。高工小區(qū)地塊甚至還創(chuàng)造了福州土拍史上第二高的樓面價(jià)——38524元/㎡！

可見，盡管新房市場(chǎng)遇冷，但房企依然要囤地，頭部板塊的優(yōu)質(zhì)地塊前景更樂(lè)觀，也就容易拍出高溢價(jià)。但這種熱度并非覆蓋了所有地塊，非熱點(diǎn)板塊的地塊，就算打出價(jià)格戰(zhàn)，就算多次上架，也無(wú)人問(wèn)津。可見，土拍市場(chǎng)的分化在持續(xù)拉大，用“冰與火”來(lái)形容也不為過(guò)。

分區(qū)域來(lái)看，去年四區(qū)宅地總成交額326.19億，環(huán)比下跌；除了福清逆勢(shì)高漲以外，高新區(qū)、閩侯、永泰、平潭等地宅地成交總額也有不同程度下滑。

結(jié)語(yǔ)：

土拍，不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，也影響著樓市的預(yù)期和走向。復(fù)盤2023年福州土拍，我們發(fā)現(xiàn)有個(gè)信號(hào)值得關(guān)注：

1、土拍熱度升溫，民企開始拿地。

2023年雖然大福州整體土拍市還是以國(guó)企為主角，但是我們觀察到，有不少民企開始回歸土拍市場(chǎng)，比如守正、綠城、湖北雋達(dá)、大東海等民企報(bào)名參拍，其中守正、湖北雋達(dá)成功拿地。尤其是守正與國(guó)央企正面交戰(zhàn)，激烈爭(zhēng)奪，讓人印象深刻。

而去年的福清土拍市場(chǎng)尤為活躍，其中不乏民企積極拿地，這說(shuō)明民企開始看好后市和未來(lái)預(yù)期，也說(shuō)明民企口袋里也開始“有錢”了。

2、分化格局加大！鼓臺(tái)平均地價(jià)創(chuàng)新高

以福州四區(qū)的土地市場(chǎng)來(lái)看，冷熱格局十分明顯，高價(jià)地主要集中在鼓樓，鼓樓房?jī)r(jià)，天花板不斷被突破。如屏西、高工地塊。本次土拍不僅誕生了“次地王”，還拍出多幅高地價(jià)。

鼓樓高工小區(qū)40號(hào)地塊，樓面價(jià)超過(guò)3.85萬(wàn)/㎡，僅次于陽(yáng)光城龍庭路95號(hào)【宗地2016-11號(hào)】的4.5萬(wàn)/㎡。

鼓樓屏西41號(hào)地塊，樓面價(jià)約2.87萬(wàn)/㎡，超越2020年保利天悅二期地塊。

鼓樓屏西42號(hào)地塊，樓面價(jià)約2.4萬(wàn)/㎡。

汽車南站43號(hào)地塊，樓面價(jià)約2.87萬(wàn)/㎡，超越上海西地塊。

晉安浦下54號(hào)地塊，樓面價(jià)2.66萬(wàn)/㎡。

臺(tái)江上游社區(qū)44號(hào)地塊，樓面價(jià)約2.4萬(wàn)/㎡。

復(fù)盤數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，高價(jià)地主要都集中在鼓臺(tái)城市核心區(qū)，尤其是鼓樓，聚集了3幅高價(jià)地，數(shù)量最多，其中1幅還是“次地王”。并且房企對(duì)于這些熱門板塊的拿地意愿強(qiáng)烈，從數(shù)據(jù)上看，部分地塊的競(jìng)拍熱度堪比2016年-2017年。

注：①本文所涉及所有數(shù)據(jù)來(lái)自樂(lè)居福州新聞中心，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止2023年12月31日，因統(tǒng)計(jì)方式及統(tǒng)計(jì)時(shí)間等因素影響會(huì)存在一定誤差。②如無(wú)特別標(biāo)注，全文中福州指福州五區(qū)。③本文數(shù)據(jù)僅供用戶參考和借鑒，不構(gòu)成投資建議，最終數(shù)據(jù)以開發(fā)商或政府實(shí)際公示為準(zhǔn)。