2023年的福州樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)分化加劇的變革，市場(chǎng)正在進(jìn)一步向核心區(qū)集中。對(duì)于購房者來說，選擇合適的區(qū)域和項(xiàng)目變得尤為重要。

晉安、倉山成為福州新房市場(chǎng)糧倉

2023年福州市區(qū)新房（普通住宅）共成交14013套，月均1168套。倉山區(qū)以4409套，位列第一；晉安區(qū)以3885套，位列第二。晉安、倉山無疑是2023年福州新房（普通住宅）市場(chǎng)的糧倉，但去化的道路無疑任重而道遠(yuǎn)，特別是晉安區(qū)作為2023年土拍的大戶，2024年的供應(yīng)量只多不少。第三名是閩侯，2023年以價(jià)換量拿下3463套成交。臺(tái)江區(qū)，受惠于上海西地塊幾個(gè)新盤的入市，今年拿下了1049套的成績。馬尾1044套，位列第四。鼓樓以163套，墊底2023年福州新房（普通住宅）市場(chǎng)。不過隨著幾大舊改地塊的啟動(dòng)，在2024年鼓樓區(qū)的成交量將發(fā)生變化。

2023年的新房（普通住宅）數(shù)據(jù)相較于2022年下滑了20.49%，也是近五年來的新低。整個(gè)市場(chǎng)分化格局在加大，一些位置好的改善盤銷量緊俏，去化也很快，市區(qū)剛需盤和周邊的邊緣盤則走量低。這也是為什么年底幾場(chǎng)土拍在一些位置好的地塊，開發(fā)商都搶破頭。

從月度數(shù)據(jù)來看，成交成績最好的月份是2023年的2月，市場(chǎng)出現(xiàn)了一波小陽春。此后，持續(xù)下滑，到了10月份有了小幅回暖，但整體表現(xiàn)不濟(jì)。到了年末依然不如上半年數(shù)據(jù)，甚至不如最差的8月，那么這個(gè)行情就一目了然，還是很冷。2023年以來，雖然政策面一直在不斷優(yōu)化、釋放利好，監(jiān)管層也在支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、提振市場(chǎng)信心；但是購買者對(duì)于市場(chǎng)的信心明顯還是不足，沒有達(dá)到預(yù)期效果。

核心區(qū)和邊緣板塊割裂！價(jià)格鴻溝越來越大！

2023年很多人在討論房價(jià)下跌，那么福州房價(jià)真的下降了嗎？回顧2023年樓市數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，閩侯、鼓樓、倉山的新房（普通住宅）價(jià)格與2022年相比均有所下降。其余板塊均有小幅上漲，其中，鼓樓板塊房價(jià)下跌與其供應(yīng)量不足有關(guān)，在2024年隨著鼓樓幾大舊改地塊入市，價(jià)格將發(fā)生變化。

對(duì)于降價(jià)，感觸最深的應(yīng)該是關(guān)注閩侯樓盤的購房者。2023年下半年，南通的中鐵江灣悅城和竹岐的金地自在城從1.1萬左右的均價(jià)分別降到了7777元/㎡和8888元/㎡，與主城一江之隔的高新區(qū)“打不過就加入”，新盤均價(jià)也有所下降?？焖?、大幅度的降價(jià)效果也確實(shí)反映在案場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)上。外圍板塊的這輪降價(jià)潮很快就從遠(yuǎn)郊蔓延到了近郊，隨后，三江口龍湖景粼天著5號(hào)線清棟，推出75㎡三房16666元/㎡、89三房㎡17288元/㎡的特價(jià)房源，10樓以上樓層任選。作為板塊內(nèi)品質(zhì)較高的雙地鐵準(zhǔn)現(xiàn)房，這個(gè)價(jià)格給市場(chǎng)帶來了一點(diǎn)小小的震撼。

而在中心城區(qū)，像臺(tái)江上海西的兩個(gè)第四代住宅——建發(fā)璞云和國貿(mào)天琴樾，不乏單價(jià)逼近6萬的房源，整體去化卻跑贏市場(chǎng)。這也是當(dāng)前城市核心區(qū)域和外圍板塊之間新房（普通住宅）價(jià)格的割裂的鮮明體現(xiàn)。2024年隨著限價(jià)進(jìn)一步放開，價(jià)格鴻溝會(huì)越拉越大。

整體來看，福州無人口和產(chǎn)業(yè)支撐的遠(yuǎn)郊板塊才需要瘋狂降價(jià)才能走量，供應(yīng)稀缺、配套健全的核心區(qū)域房價(jià)并沒有明顯松動(dòng)。中心城區(qū)仍存在較大的改善型需求，價(jià)格依然堅(jiān)挺。

總體來看，2023年福州樓市不算理想，對(duì)比2022年，看上去依然沒有起色。

2023年，樓市是否真的不好？

新盤方面，改善盤的銷量并不差，尤其是保建國三大房企，依靠較好的區(qū)位、產(chǎn)品定位、國央企的口碑效應(yīng)，也沒有投入過多營銷，也能做到不錯(cuò)的去化。走低的僅僅是剛需盤和外圍的周邊盤。

這幾年本土國企頻繁拿地，雖然上市遲緩，不過面對(duì)去化不理想后，也沒有做出過多的改變。相比前幾年，全城分銷，開盤紅報(bào)亂飛，中介扎堆引流等，今年的樓市顯得非常平淡或者說佛系。

未來，購房者買房應(yīng)該怎么選擇？

在我們看來，短期的波動(dòng)并不影響福州樓市的長期走勢(shì)，福州的房子依然值得長期持有。但踏對(duì)時(shí)間點(diǎn)、買正確的房子很重要。目前，福州樓市調(diào)控政策持續(xù)放松，特別是限購已經(jīng)全面解除，房貸利率已經(jīng)降至低位，正是樓市周期中最好的入手節(jié)點(diǎn)。后續(xù)在福州買房，大家盡量還是選擇中心區(qū)、選擇核心地段、有硬核價(jià)值支撐的房子，剩下的只需交給時(shí)間。

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