全市首個(gè)工業(yè)上樓設(shè)計(jì)指引發(fā)布

近日，福州工業(yè)園區(qū)集團(tuán)與福興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)聯(lián)合編制《晉安區(qū)工業(yè)上樓設(shè)計(jì)指引（試行版）》，為園區(qū)及各開發(fā)企業(yè)的都市型園區(qū)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目提供指導(dǎo)。據(jù)悉，這是全市首個(gè)工業(yè)上樓設(shè)計(jì)指引。

《晉安區(qū)工業(yè)上樓設(shè)計(jì)指引（試行版）》包含制定背景、制定依據(jù)、適用范圍、主要內(nèi)容、預(yù)期成效5個(gè)部分，收集了2022年以來福建省、福州市對(duì)于工業(yè)項(xiàng)目的政策要求，以及針對(duì)工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的技術(shù)要求及行業(yè)規(guī)范，進(jìn)一步明確了“工業(yè)上樓”建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施方向，讓符合“上樓”條件的企業(yè)能有更多選擇。

占地面積不變 單位產(chǎn)值倍增

——探訪福州“摩天工廠”

工業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要載體，土地是工業(yè)發(fā)展的基本要素。隨著城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，土地資源日趨緊張，用地成本不斷攀升。傳統(tǒng)工業(yè)廠房空間利用率低、占地面積大、配套不齊全，無法滿足企業(yè)對(duì)生產(chǎn)、研發(fā)、辦公空間的需求日益凸顯。如何挖掘存量用地潛能，提升空間利用效率，成為促進(jìn)工業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要課題。

近年來，深圳、上海等城市陸續(xù)推出相關(guān)政策和實(shí)施細(xì)則，開啟“工業(yè)上樓”模式，向天空要空間，大幅度提升土地資源利用率?！肮I(yè)上樓”通常指多層廠房或“摩天工廠”，是面向新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)的新探索、新方式。福州正以工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)為抓手，加快整合低效用地，推動(dòng)“工業(yè)上樓”，為企業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚建好載體。那么，“工業(yè)上樓”為何要建多層廠房、怎么建、如何用？

福興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)A2-B光電產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目效果圖。（福興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)供圖）

為何建？

向天要地 拓展“智造”空間

車輛進(jìn)進(jìn)出出、工人抓緊施工……眼下，福興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)首個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目——A2-B光電產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，處處呈現(xiàn)熱火朝天的施工景象。

“工業(yè)上樓”是福興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)加快城市綜合開發(fā)、推動(dòng)工業(yè)用地有機(jī)更新的重點(diǎn)項(xiàng)目。3.55平方公里的開發(fā)區(qū)，是城區(qū)發(fā)展工業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，在土地面積有限的情況下，通過“工業(yè)上樓”可把存量土地做成增量空間，為發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)找到破題路徑。

據(jù)介紹，A2-B地塊原本是南方建材市場(chǎng)，曾以發(fā)展粗放型的倉儲(chǔ)物流為主，地塊收儲(chǔ)出讓后，土地容積率從1.7提升至3.0，建筑面積擴(kuò)大近一倍。該項(xiàng)目計(jì)劃新建5棟建筑，其中3幢為9層或10層廠房，其余為1幢配套公寓和1幢商務(wù)辦公樓。

根據(jù)福興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及周邊片區(qū)城市綜合開發(fā)樣板工程的“藍(lán)圖”，開發(fā)區(qū)通過收儲(chǔ)提升、企業(yè)自主提升等多種模式盤活現(xiàn)有低效載體，釋放更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，用于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、保障性住房等，已建成及在建的企業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚載體超100萬平方米，湖塘科創(chuàng)園、晉安三創(chuàng)中心等產(chǎn)業(yè)園區(qū)已開展全面招商。

在馬尾興業(yè)西路一塊70畝的土地上，福州物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的又一重大項(xiàng)目——聯(lián)東U谷·福州物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園拔地而起。園區(qū)總建筑面積9.2萬平方米，由15棟樓組成，包括10棟低層定制廠房、4棟高層標(biāo)準(zhǔn)廠房、1棟綜合樓，建立集物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、高端生產(chǎn)制造、電子信息于一體的科技創(chuàng)新及先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)。

據(jù)介紹，該地塊原來屬于福州鉅全工業(yè)金屬有限公司，每年產(chǎn)值3000萬元，畝均產(chǎn)值42萬元，畝均稅收僅4萬元，被列為低效用地。為了讓有限的土地發(fā)揮更大效用，馬尾區(qū)將該地塊列為“低效盤活”重要試點(diǎn)項(xiàng)目，通過引入北京聯(lián)東投資（集團(tuán)）有限公司，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園。

“園區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)，創(chuàng)新運(yùn)營招商機(jī)制，全部達(dá)產(chǎn)后年?duì)I收可達(dá)30億元，比收儲(chǔ)前老廠區(qū)有較大提升；稅收由原來的4萬元/畝提升至60萬元/畝?！瘪R尾高新園區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

“隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展需求與土地資源有限的矛盾越來越突出，‘工業(yè)上樓’將逐漸成為一種趨勢(shì)?！笔泄ば啪钟嘘P(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，總體建設(shè)用地稀缺是城市普遍存在的現(xiàn)象，破解土地資源緊缺、用地成本高企等難題，才能實(shí)現(xiàn)城市工業(yè)高質(zhì)量發(fā)展；從現(xiàn)實(shí)需求講，制造業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新鏈高端攀升，深刻改變著工業(yè)生產(chǎn)方式和空間載體形式，更高品質(zhì)的配套環(huán)境和產(chǎn)業(yè)空間，才能有效留住優(yōu)質(zhì)制造業(yè)企業(yè)。

占地面積不變，單位產(chǎn)值倍增——“摩天工廠”實(shí)現(xiàn)“向天要地”，打開了破題的思路。

怎么建？

像搭積木一樣 建裝配式“摩天工廠”

從平房到大廈，用高樓做工廠?！肮I(yè)上樓”是系統(tǒng)問題，“摩天工廠”并非簡(jiǎn)單地堆疊，將生產(chǎn)空間從平面轉(zhuǎn)換為立體，建筑的承重、層高、柱距、垂直運(yùn)輸、用電等都是企業(yè)入駐前要著重考慮的因素。

去年9月1日土拍一錘定音，同年11月28日正式破土動(dòng)工，從土拍到開工不到3個(gè)月，福興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)“工業(yè)上樓”示范項(xiàng)目——A2-B光電產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目跑出建設(shè)加速度。該項(xiàng)目由福州工業(yè)園區(qū)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，聯(lián)合晉安區(qū)政府，以“政府+國企”模式，對(duì)打造福州“工業(yè)上樓”標(biāo)桿、推動(dòng)園區(qū)建設(shè)具有重要意義?！绊?xiàng)目在拿地當(dāng)天即開展地勘工作，并快速啟動(dòng)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)，推動(dòng)該項(xiàng)目加快落地?！惫I(yè)園區(qū)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

前期，政府和企業(yè)共同走訪調(diào)研園區(qū)企業(yè)需求，形成了“工業(yè)上樓”調(diào)研報(bào)告，邀請(qǐng)上海、深圳等地的專家學(xué)者出謀劃策，并引進(jìn)深圳著名的“工業(yè)上樓”設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)——筑博設(shè)計(jì)，制定《高標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)指引》。

“項(xiàng)目大量采用裝配式建造，將其打造為福州‘工業(yè)上樓’標(biāo)桿項(xiàng)目。”工業(yè)園區(qū)集團(tuán)負(fù)責(zé)推進(jìn)該項(xiàng)目的工作人員說，這種施工方式將大量的現(xiàn)場(chǎng)工作前置，預(yù)先在工廠車間生產(chǎn)好成品構(gòu)件，再運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行吊裝。

為了適應(yīng)大型設(shè)備上樓和工業(yè)生產(chǎn)，“摩天工廠”要承受更重的荷載、開辟更大的生產(chǎn)空間、承擔(dān)更大的用電荷載。廠房一層層高達(dá)7.5米，二樓以上層高在4.5米~5.6米。同時(shí)，大樓將安裝載重3噸、5噸的貨梯，并在2層及以上樓層開辟至少4米×3.5米的吊裝口，便于大型設(shè)備的入場(chǎng)吊裝。項(xiàng)目無論從整體流線還是單體動(dòng)線上均能夠做到人貨分離，最大限度滿足安全生產(chǎn)要求。

烏龍江畔、南三環(huán)邊，倉山智能產(chǎn)業(yè)園內(nèi)一棟棟被藍(lán)色玻璃幕墻包裹的新建高樓，在陽光下顯得格外耀眼。走進(jìn)產(chǎn)業(yè)園，曾經(jīng)低矮破舊的老廠房，如今已經(jīng)升級(jí)換代為現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)廠房。

項(xiàng)目建設(shè)單位中建科工集團(tuán)有限公司，充分應(yīng)用科技、綠色、人文、智慧的裝配式建筑技術(shù)，積極打造踐行新發(fā)展理念的城市業(yè)態(tài)新標(biāo)桿，助力老舊工業(yè)園區(qū)迭代升級(jí)。項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，就充分利用當(dāng)?shù)丨h(huán)境因素，構(gòu)建健康、舒適、低耗、無害、鄰里和諧的活動(dòng)空間，最大限度實(shí)現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水與保護(hù)環(huán)境，同時(shí)以建設(shè)節(jié)約型社會(huì)為目標(biāo)，不斷加強(qiáng)新材料、新工藝在項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用。

走進(jìn)聯(lián)東U谷·福州物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園，在不同于傳統(tǒng)的制造工廠內(nèi)，記0者感受到嚴(yán)謹(jǐn)而不乏活潑的氛圍。企業(yè)廠房?jī)?nèi)，制造人員和研發(fā)人員溝通順暢，一件件了不起的高端產(chǎn)品在這里誕生。

據(jù)介紹，聯(lián)東U谷·福州物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園是聯(lián)東集團(tuán)在福州的第一個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。項(xiàng)目落地后，按照“大企業(yè)獨(dú)棟入駐，中小企業(yè)集中入駐”原則，聯(lián)東U谷產(chǎn)業(yè)園高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)了兩類不同廠房，10棟低層定制廠房面向大中型企業(yè)設(shè)計(jì)建造，4棟高層標(biāo)準(zhǔn)廠房面向中小企業(yè)設(shè)計(jì)建造。

“作為中小企業(yè)，我們自己拿地建廠房，不僅成本高，而且周期長，現(xiàn)有建好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)讓我們實(shí)現(xiàn)拎包入住，園區(qū)內(nèi)還有良好的生活配套和服務(wù)，何樂而不為？”園區(qū)企業(yè)福州英諾電子科技有限公司董事長程靜說。

該產(chǎn)業(yè)園整體布局屬于廠辦一體化，標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)別于傳統(tǒng)廠房：獨(dú)棟多層和雙拼多層設(shè)計(jì)的廠房，面積在1600平方米~5000平方米，可自由組合，首層層高最高達(dá)7.2米；高層產(chǎn)品，面積為1000平方米~1268平方米，首層層高6米，可實(shí)現(xiàn)辦公、研發(fā)一體化。8米的柱距、客貨雙入口等設(shè)計(jì)，適合中小企業(yè)經(jīng)營，解決了他們“找地難、建設(shè)周期長、建造成本高、土地利用率低、貸款融資難”等發(fā)展瓶頸。

如何用？

上下樓就是上下游 產(chǎn)業(yè)園就是產(chǎn)業(yè)鏈

在聯(lián)東U谷·福州物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園，運(yùn)營服務(wù)中心切實(shí)踐行“讓智造微笑起來”的服務(wù)理念，搭建產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，提供包括金融服務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策服務(wù)、人才服務(wù)等在內(nèi)的專業(yè)化服務(wù)。

程靜坦言，企業(yè)之所以落地該產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一方面是看中了聯(lián)東U谷的園區(qū)品質(zhì)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)，另一方面，則是看中了馬尾首批國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，馬尾物聯(lián)網(wǎng)、新能源產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，十分符合企業(yè)的發(fā)展需要?！爸苓呌泻芎玫漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，希望依托這樣的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，幫助企業(yè)集聚人才，為企業(yè)創(chuàng)新注入新動(dòng)力?！背天o說。

“引進(jìn)聯(lián)東U谷，主要看中他們的招商和園區(qū)運(yùn)營能力?！瘪R尾區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人說，聯(lián)東創(chuàng)建于1991年，專注于產(chǎn)業(yè)服務(wù)和園區(qū)運(yùn)營，是具有全國影響力的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，旗下核心企業(yè)聯(lián)東U谷在全國超80座城市投資運(yùn)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引進(jìn)、服務(wù)新興制造業(yè)和科技型企業(yè)超過16000家。

從定位來看，聯(lián)東U谷·福州物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園以物聯(lián)網(wǎng)、電子信息、智能制造為核心，打造集科技研發(fā)、中試成果轉(zhuǎn)化、生產(chǎn)組裝、高端裝備制造于一體的高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。如何確保這樣的定位不變？“園區(qū)實(shí)行‘三審制’，嚴(yán)把入園企業(yè)產(chǎn)業(yè)審核關(guān)?！甭?lián)東集團(tuán)福州公司總經(jīng)理郭梓峰介紹，通過聯(lián)東項(xiàng)目公司、聯(lián)東集團(tuán)北京總部、馬尾區(qū)政府“三審”后，企業(yè)方可入園。

園區(qū)還采用“雙控”：控產(chǎn)業(yè)園銷售價(jià)格，銷售價(jià)格不超過6500元/平方米，降低企業(yè)入駐成本，回歸產(chǎn)業(yè)服務(wù)屬性；控引進(jìn)企業(yè)稅收和園區(qū)畝產(chǎn)稅收，即企業(yè)達(dá)到約定稅收方可辦理產(chǎn)權(quán)，同時(shí)竣工驗(yàn)收后，連續(xù)6年園區(qū)稅收需達(dá)到50萬/畝·年以上，確保項(xiàng)目質(zhì)量，讓項(xiàng)目引得進(jìn)、落得下、發(fā)展好。

福興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)首個(gè)“工業(yè)上樓”示范項(xiàng)目——A2-B光電產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目建成后，將由政府100%回購，通過低租金招引光電上下游企業(yè)入駐生產(chǎn)，打造6萬平方米光電產(chǎn)業(yè)園，實(shí)現(xiàn)“一棟樓就是一條鏈”。“企業(yè)拎包入住，無需前期投入，將破解城區(qū)土地成本過高，讓實(shí)體制造業(yè)能夠輕資產(chǎn)運(yùn)營，把更多的流動(dòng)資金投入生產(chǎn)研發(fā)。”工業(yè)園區(qū)集團(tuán)負(fù)責(zé)推進(jìn)該項(xiàng)目的工作人員說。

市工信局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，與“攤大餅式”的工業(yè)園區(qū)模式相比，“工業(yè)上樓”不僅能節(jié)約寶貴的土地資源，還能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)作及不同產(chǎn)業(yè)對(duì)接融合，催化產(chǎn)業(yè)集群和人口集聚，使生產(chǎn)空間、生活配套、生態(tài)環(huán)境的共贏成為可能。接下來，福州市將堅(jiān)持工業(yè)用地姓“工”，深入挖掘建設(shè)用地潛力，加快馬尾智能制造產(chǎn)業(yè)園等“工業(yè)上樓”標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目建設(shè)，助力制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。