一般來說，寫字樓的空置率低于10%，會被認(rèn)為過低，影響產(chǎn)業(yè)選擇租賃空間的多樣性；超過20%，就可能會過剩；超過30%，就屬于比較明顯的過剩了。

日前，馬尾區(qū)商務(wù)局發(fā)布了一則“關(guān)于區(qū)政協(xié)會議提案辦理情況的答復(fù)”，數(shù)據(jù)顯示，截至5月份，馬尾已出租商務(wù)辦公面積25.2萬㎡，整體空置率已經(jīng)超過了60%。

▎馬尾商務(wù)辦公整體出租率不到40%

針對委員林棟提出的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對策與建議》，日前，馬尾區(qū)商務(wù)局發(fā)布了“關(guān)于區(qū)政協(xié)會議第20241008號提案辦理情況的答復(fù)”。

內(nèi)容顯示，目前，馬尾區(qū)共有5000㎡/棟以上的商務(wù)樓宇20棟，其中快安片區(qū)15棟，馬江片區(qū)4棟，瑯岐片區(qū)1棟，總建筑面積144萬㎡，其中商務(wù)辦公面積73.3萬㎡。區(qū)里現(xiàn)有3棟爛尾樓，規(guī)劃建筑面積約20萬㎡。

列入考核的樓宇15座，總建筑面積約90.58萬㎡，商務(wù)辦公面積63.72萬㎡。截至5月份，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已出租25.2萬㎡，整體出租率約39.55%。

▎客商反映樓宇租金偏高，難以接受

當(dāng)前，馬尾區(qū)商務(wù)樓宇的空置率仍然較高，企業(yè)入住率、營收規(guī)模等都較低，福州市馬尾區(qū)商務(wù)局認(rèn)為，其主要原因：一是交通出行、餐飲娛樂、教育、醫(yī)療等民生基礎(chǔ)配套相對滯后，導(dǎo)致企業(yè)招工難、運(yùn)營成本增加。

二是租金普遍偏高。近期來我區(qū)考察洽談的客商普遍反映樓宇租金偏高，難以接受。

三是扶持政策方面無優(yōu)勢。因財(cái)政體制問題，我區(qū)的稅收留成比例與高新區(qū)、長樂、閩侯、福清等縣市區(qū)有較大差距，對稅收獎(jiǎng)勵(lì)扶持比例敏感的客商都難以留住。

四是樓宇招商運(yùn)營能力不足。除世創(chuàng)大廈（跨境電商）、基金小鎮(zhèn)（大德廣場）、物聯(lián)網(wǎng)等為區(qū)政府統(tǒng)一規(guī)劃，發(fā)展較好外，其它樓宇均為樓宇業(yè)主自發(fā)招商、無產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、無主題、無特色，受市場環(huán)境和經(jīng)濟(jì)周期影響大，各樓宇間互相競爭，未能共享招商資源信息，難以做大做強(qiáng)。

▎馬尾擬新建多棟100高沿江寫字樓

商務(wù)樓宇空置率居高不下，馬尾商業(yè)地塊供應(yīng)卻沒有因此而叫停。2023年底，馬尾連發(fā)兩則地塊控規(guī)，內(nèi)容顯示，為解決低效土地利用問題，提升闊江沿線的景觀風(fēng)貌，快安片區(qū)將規(guī)劃三幅合計(jì)63畝用地，建筑限高100-150米。

根據(jù)公示，位于快安片區(qū)兆鏘路東側(cè)，江濱東大道北側(cè)，原LG地塊南側(cè)地塊（即K41）用地性質(zhì)為商業(yè)商務(wù)綜合用地，面積約15.2畝，容積率4.2，建筑高度100-150米。

地塊示意圖，以實(shí)際為準(zhǔn)

而位于飛毛腿電子有限公司西側(cè)，江濱東大道北側(cè)K38地塊，用地面積約32.6畝，容積率2.8，建筑高度100米；K39地塊，用地面積約15.2畝，容積率5.0，建筑高度100米。兩幅地塊用地性質(zhì)均為商住綜合用地。

其中，K38地塊原計(jì)劃今年6月27日出讓，然而，開拍前一天，馬尾區(qū)自然資源和規(guī)劃局突然發(fā)布地塊出讓補(bǔ)充公告稱，因宗地出讓方案內(nèi)容優(yōu)化，該幅地塊取消出讓。

▎“雙塔樓”爛尾上架拍賣，無人競買

一邊是寫字樓地塊的出讓，一邊則是寫字樓的爛尾。根據(jù)相關(guān)信息，6月18日，福州市中級人民法院通過阿里司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺，公開拍賣船政路南側(cè)海西機(jī)電科技大廈（即EFC東部金融中心）在建工程及相應(yīng)國有土地使用權(quán)。

最終，因無人報(bào)名，該幅地塊再次流拍。而此次，該幅地塊的掛牌價(jià)3.2億，與首次4億掛牌起拍價(jià)相比，足足打了8折。而拍品評估市場參考價(jià)約為5.72億元。

據(jù)了解，2012年，福建金聯(lián)置業(yè)有限公司以1億元通過掛牌方式競得該地塊。地塊總建筑面積約8.1萬㎡，其中1幢27層SOHO、1幢22層寫字樓、1幢3層商業(yè)樓，為自貿(mào)區(qū)批重點(diǎn)打造的商務(wù)綜合體。

2015年開始，金聯(lián)置業(yè)開始深陷債務(wù)危機(jī)。據(jù)悉，項(xiàng)目因投資方資金斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目停工，馬尾區(qū)政府曾多次協(xié)調(diào)，但因項(xiàng)目負(fù)債過高，且債權(quán)債務(wù)糾紛復(fù)雜，沒有投資方愿意接盤繼續(xù)投資建設(shè)。