近日，在鼓屏路一處施工現(xiàn)場，工人忙著圍墻砌筑、園林綠化等收尾工作。他們身旁，兩棟面貌一新、設施完備的電梯房已揭開面紗，即將成為70多戶老業(yè)主的新家。此前，“扎根”這里的是房齡超40年的老房子。當它們“舊得不能再舊”時，居民們達成共識——自己決定它們的未來。

在福州，有不少建于2000年前的老房子。面對迫在眉睫的危舊房改造需求，從烏山路到鼓屏路，再到秘書橫巷，老業(yè)主們有了新的選擇，那就是“自己掏腰包，自己當甲方”，拆除危房建新家。

謀劃、協(xié)商、施工、交付……福州市鼓樓區(qū)在全省率先開展國有土地上的房屋由居民自行出資改造的實踐，開啟“自拆自建”的全新嘗試。在先行先試的探索中，遇到哪些問題和困難？有什么經驗可以復制和推廣？

危舊房改造的第三條路

烏山路每日車水馬龍，附近“新小區(qū)”的居民也是忙個不停。

小區(qū)面積不大，干凈清爽，圍欄花盆里長出一抹抹新綠。居民蔡希亮（化名）正和鄰居寒暄，他說道：“都是老住戶忙著裝修，現(xiàn)在有8戶已經入住。”

對于老小區(qū)而言，拆遷或許是最常見的出路。烏山路附近這個房齡超30年的老小區(qū)，采取的卻是“原拆原建”自主更新模式，即由居民自行投入、政府引導激勵，成為福州市第一個業(yè)主籌資、自拆自建的危房改造項目。

“改造前，這是預制板樓梯房，墻上沙子稍微摳一下就掉下來了。小區(qū)也很雜亂，舊得不能再舊了?！辈滔Ａ琳f，小區(qū)使用年限已久，地基沉降了。房屋品質能否迎來升級？業(yè)主們發(fā)出共同的心聲。

危房自建政策，給這里帶來了新希望。在區(qū)委、區(qū)政府、規(guī)劃、設計、住建等各方力量支持下，業(yè)主們自籌資金，推進房屋改造。小區(qū)拆除重建，于去年順利交房，讓26戶老業(yè)主原地有了新家。

烏山路這一老舊小區(qū)的危房自建之路是如何走出來的？

“根據(jù)當前省市危舊房改造相關政策，依托《福州市城市危險住房改造管理辦法》規(guī)定，經房屋鑒定機構鑒定為結構安全等級屬于C級或D級的住房，如果想消除危險，目前有政府實施征遷、業(yè)主自行加固和業(yè)主自行出資改造3條路可以走?！笔凶〗ň窒嚓P負責人表示。

為了公共利益的需要，依照法定程序對土地和房屋實施征收拆除，這是“危房解?！钡牡谝粭l路。“但在實際操作過程中，不少居民都有留在原居住地的想法。這時，是加固還是重建就成了擺在面前的一道選擇題?！痹撠撠熑苏f。

業(yè)主自行加固是讓房屋煥新的第二條路，也就是采取加粗梁體、支撐柱以及加固地基等綜合舉措，延長房屋使用壽命。不過，其中的短板顯而易見：改造成本與整體重建相差不大，加固后的房屋使用年限可能也就10年至20年，性價比較低，而且房屋使用面積也會相應減少。

在烏山路這一小區(qū)里，每名業(yè)主都明白，簡單的修葺和加固無法根治房屋的“老毛病”，唯有拆除重建的第三條路才能讓家園煥然一新。

“想要‘原地更新’，必須得到小區(qū)所有業(yè)主的同意，達成一致意見后才能走上自建道路?！笔凶〗ň窒嚓P負責人介紹，自《福州市城市危險住房改造管理辦法》2007年實施至今，全市共有烏山路（2處）、鼓屏路、秘書橫巷等4處國有土地上的房屋通過業(yè)主自行出資建設，走上了煥新之路。

全體業(yè)主決定老小區(qū)未來

在鼓屏路項目，嶄新樓房正準備驗收?！皽蕚涿髂甏汗?jié)就搬回來！”多位業(yè)主這樣告訴華大街道九彩社區(qū)居委會主任趙鋒。

該項目所在小區(qū)建于1977年，原有3座磚混結構住宅樓被鑒定為C級危房。前些年，業(yè)主們就謀劃自建房屋了。

萬事開頭難。危房自建，在前期籌備階段就要“過五關、斬六將”。

首先，誰是自建主體？提到建房，往往由單一主體操作，通常由開發(fā)商進行。而危房自建，是業(yè)主們一起當“甲方”。

為了實現(xiàn)危房自建目標，鼓屏路項目小區(qū)成立了業(yè)委會作為自建主體，可是沒有組織機構代碼成了擺在面前的卡點。在鼓樓區(qū)委、區(qū)政府的引導支持下，九彩社區(qū)主動擔當，提供法人代碼證用于辦理規(guī)劃許可等手續(xù)。

“我們還參與了資金安全監(jiān)管工作。”趙鋒說，項目開設專戶管理拆建資金，需要業(yè)委會和社區(qū)一起蓋章，銀行才能撥付資金。

接著，如何推進自建？根據(jù)政策，小區(qū)所有產權人100%同意且預先繳納部分自建經費，才能啟動危房自建工作。這兩項前提恰恰是最難的。

最初討論的是要不要自建，大家都說要。一講到具體內容，問題就來了：有人考慮選房方式是否公平，有人糾結停車位如何分配，還有人擔心建設期間孩子的入學問題……

“每個人對美好生活的想法都不一樣，業(yè)主大會不知開了多少次。”趙鋒說，每次大家都討論得熱火朝天，但只要有一戶不同意，項目就會停擺。為此，政府部門積極作為——成立由業(yè)委會、屬地街鎮(zhèn)、區(qū)直有關部門組成的危改小組，形成市直部門指導，區(qū)直部門助力，街道、社區(qū)協(xié)調，小區(qū)居民參與的工作格局，建立危房自建項目推進例會機制。

秘書橫巷項目所在小區(qū)建于1975年，改造時遇上了自籌資金的堵點。

“我支持自建改造，但是沒有能力出資?！蹦赀^七旬的獨居老人黃阿姨道出了難處。她是普通退休職工，每月雖有退休金，但是需要長期用藥，還得留著錢養(yǎng)老。

鼓樓區(qū)住建局質安站站長陳俊鋒介紹，“自拆自建”形式下，每戶都要出一筆自籌資金，還要準備裝修、租房過渡等費用，“這些錢不是每戶人家都出得起的”。

這時，鼓樓區(qū)巧用協(xié)商征遷舉措，在全國率先試行以房屋置換方式協(xié)助危房自建。“針對黃阿姨這樣因家庭困難無法出資的人群，我們利用現(xiàn)有區(qū)屬安置房源進行同等置換（以市場評估為準），并由區(qū)屬安置房源的管理單位出資，參與危房自建?！标惪′h說。

運用新辦法解決老問題

在秘書橫巷項目小區(qū)，老舊危房原地完成蝶變，新增的電梯靜候業(yè)主回家；在鼓屏路項目小區(qū)，三棟老舊樓房改造成了兩棟電梯樓，新建的地庫破解停車難題……拆掉危房建起新樓，業(yè)主更有獲得感。

針對危房自建，福州給予激勵措施。根據(jù)現(xiàn)有政策，業(yè)主自行出資改造的危險住房地塊，若規(guī)劃技術規(guī)定允許，可在保持房屋總套數(shù)不變的前提下，適當增加建筑面積，但不得超過原建筑面積的15%。

在危房自建形式下，業(yè)主的動力與新樓設計息息相關，因為他們從設計階段就開始參與了。作為見證者，鼓樓區(qū)溫泉街道金湯社區(qū)黨委書記林崚說，從“一張白紙”到“幸福家園”，這個過程并不簡單。

危房自建不是隨心所欲，危房認定、方案制定、規(guī)劃申請以及施工許可證和產權證辦理等事項不僅手續(xù)繁瑣，而且專業(yè)性很強。秘書橫巷項目就在設計修改、規(guī)劃審批等方面花了不少心思。

現(xiàn)實情況是，危房自建項目存在體量小、手續(xù)繁瑣、施工難度較大、建筑企業(yè)良莠不齊、總體利潤較低等問題。要把一張圖紙“變成”棟棟新樓，“誰來建設”成了擺在居民面前的難題。

“危房自建，是事關百姓切身利益的民生工程。為確保項目建設順利進行，在居民無法委托代建單位的情況下，我們發(fā)揮專業(yè)所長，指定了資質齊全、具備一定公信力的區(qū)屬國有企業(yè)作為代建單位?！标惪′h說。

在危舊房改造項目中，也出現(xiàn)了央企的身影。在鼓屏路項目奮戰(zhàn)的中建一局五公司，就是其中的代表。

“項目部成員一起克服了施工場地狹小、環(huán)境受限、時間受限等難題，如今主體施工完成了，正在加快綠化、圍墻等附屬施工，各項驗收工作的準備也開始了。”中建一局五公司該項目負責人沈益國說。

沈益國坦言，與以前做過的項目相比，這個項目雖不起眼，但是意義重大，做起來很有滿足感?！拔Ｅf房改造，是助力城市更新和品質提升的舉措之一。作為央企，我們應當承擔社會責任，打造更多精品標桿項目，助力百姓安居?！?/p>

據(jù)了解，在鼓屏路項目改造期間，先后有廣州、杭州、沈陽等多個城市的團隊前來參觀學習。今年上半年，該小區(qū)有望全面建成并交付。

從先試先行走向復制推廣

危房自建會有一系列新問題，福州不斷摸索著，先試先行。

“秘書橫巷項目小區(qū)業(yè)委會任期屆滿，可是原有建筑物已被拆除，無法進行換屆?！绷謲捙e例說，大家提出參照業(yè)委會組建的流程，成立自建小組，得到相關部門認可后，新樓建設才得以推進。

在危舊房改造過程中，這樣的小插曲還有很多。從房屋置換助力居民自建到委托央國企作為代建單位，一系列嘗試是否可以復制推廣？

“福州市國有土地上自行出資改造的實踐是非常好的創(chuàng)新和探索，為城市更新提供了新的路徑和方向?！笔∽〗◤d專家?guī)斐蓡T、市人大代表卓鋒表示，針對目前法規(guī)政策不夠完善、操作難度大的問題，可以及時總結歸納已有經驗做法，形成一套指引性、標準化的工作方法，讓大家有章可循。

危房自建，不等于把所有事情都交給產權人。卓鋒希望危房自建更有效率，建議進一步簡化手續(xù)辦理流程，落實多部門聯(lián)合并聯(lián)審批；更有力度，政府要發(fā)揮引導和監(jiān)管作用，加強專業(yè)力量協(xié)作，提前謀劃方案、溝通規(guī)劃，并確保全過程合法合規(guī)；更有溫度，出臺房屋置換、資金補助、低息貸款等配套優(yōu)惠政策，解決后顧之憂，激發(fā)改造動力。

面對危舊房改造的實際需求，一場以人民為中心的“更新行動”在加速推進?！案Ｖ菔姓谧ゾo謀劃制定城市危舊房改造新政策，主要明確危險住房改造認定機構、出資方式、表決比例、扶持政策、改造程序以及過程監(jiān)管等關鍵內容?！笔凶〗ň窒嚓P負責人表示，因危舊房改造主體情況復雜，新政策正在加緊研究完善，爭取早日制定出臺，守護更多百姓的安居夢，也留住城市的煙火氣與人情味。