?　今天上午9：30，本輪福州土拍的重頭戲——四區(qū)土拍大戰(zhàn)準時打響。本輪福州土拍在房企報名規(guī)則、溢價率、拍賣方式等多個方面皆有變化，而在昨日長樂土拍遇冷、多幅地塊取消出讓的背景下，四區(qū)的土地市場又帶了來怎樣的表現(xiàn)？

??40余家競買人報名！

??四區(qū)11幅宅地總價62.07億起拍

??上午9：30，遲到了20多天的福州四區(qū)土拍大戰(zhàn)終于開打。本次出讓的11幅宅地總體量達620.83畝，總價62.07億起拍。此外，還有3幅養(yǎng)老或幼兒園用地已于8月23日-26日間采用招投標(biāo)的方式完成出讓工作，另有4幅地塊分別暫緩、取消出讓。具體情況在本文文末也會介紹。

??值得一提的是，本次土拍相比以往變化頗多。在自然資源部對核心城市土地出讓政策進行調(diào)整的大背景下，福州在土拍政策和方式的“本地化”方面作出了諸如限制房企“馬甲”、控制溢價率、取消競配建等調(diào)整。加之昨日的長樂土拍遇冷，在這樣的前提下，福州四區(qū)本輪土拍的走勢究竟如何實在難以預(yù)料。

??據(jù)了解，今天的四區(qū)土拍吸引了包括保利、融僑、金地、福州建工、中駿、象嶼、正榮、特藝城、眾益置業(yè)等在內(nèi)的約40余家競買人報名參拍。拍賣自上午09：30準時開始，一直持續(xù)到中午12：00才宣告收官，總計拍賣時長約2.5個小時。最終，四區(qū)11幅宗地全部完成出讓，以總體量620.83畝，攬金70.34億的成績?yōu)楸据喐Ｖ萃僚漠嬌暇涮枴?/p>

??此外，昨天長樂的土拍結(jié)果也已出爐，戳右側(cè)藍色文字鏈接了解→（長樂總結(jié)稿鏈接）

??中駿3.94億拿下南二環(huán)小型宅地

??宗地2021-37號（倉山高旺路與高浦路交叉口西北側(cè)出讓地塊），出讓面積17505平（約26.26畝），用途為住宅用地，容積率2.2，起始價3.94億、最高限價4.53億。該地塊由中駿以3.94億競得，成交樓面價約10230.8元/平！溢價率0%！

??地塊建設(shè)1.7萬平自持社會租賃住房（應(yīng)集中布置，起始樓面地價3000元/平）；商品住宅銷售指導(dǎo)價為27500元/平。

??由于該地塊被三大熱點區(qū)域環(huán)抱，區(qū)域配套在大城南板塊屬于優(yōu)越位置，未來的價值潛力還將持續(xù)攀升。目前，地塊周邊有白湖亭萬達、福建商業(yè)廣場、世紀金源購物中心、紅星大都會等多個優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體環(huán)伺，周邊還有福六中、倉山一小后坂分校、倉山實小郭宅分校等教育資源。

??保利搖號競得本次土拍熱門宅地

??成交樓面價破2.1萬/平！

??隨后進行拍賣的地塊是宗地2021-40號（晉安紅光村及周邊舊改出讓地塊一），出讓面積31860平（約47.79畝），用途為住宅、商服用地，容積率2.5，起始價14.9億、最高限價17.13億。該地塊也是本次福州四區(qū)土拍中關(guān)注度最高的一幅地，經(jīng)過約20輪的叫價和搖號環(huán)節(jié)后，最終由保利以17.13億+搖號競得，成交樓面價約21506.59元/平！溢價率14.97%！

??地塊建筑高度80米及以下，商業(yè)建筑面積不低于2000平、不超過3000平；配建2萬平人才限價商品房，按照該項目商品住宅備案價格的70%（以市政府最終確定的為準）由市政府指定對象購買，商品住宅銷售指導(dǎo)價為32000元/平。

??受到不遠處已經(jīng)開業(yè)的宜家的帶動，地塊所處區(qū)域整體上有著明顯的發(fā)展空間和潛力。結(jié)合未來宜家周邊將要實行棚改的三遠片區(qū)規(guī)劃的住宅、商業(yè)、教育、綠地等土地用途，預(yù)計該區(qū)域未來還將會有一波的市政公建以及商業(yè)升級等方面利好。此外受到已經(jīng)落地的福興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的開發(fā)利好，各類政策的出臺和落地也將提升區(qū)域整體價值。

??融僑6.68億+搖號拍下五里亭周邊小型宅地

??宗地2021-41號（晉安原匯僑實業(yè)有限公司地塊），出讓面積14165平（約21.25畝），用途為住宅、商服用地，容積率2.8，起始價5.81億、最高限價6.68億。該地塊位于五里亭以西，地段十分優(yōu)越因此關(guān)注度也毫不遜色于2021-40號地塊。最終由融僑地產(chǎn)以6.68億+搖號競得，成交樓面價約16842.32元/平！溢價率14.97%！

??地塊建筑高度80米及以下，商業(yè)商務(wù)建筑面積不少于18000平、不超過20000平；商品住宅銷售指導(dǎo)價為33000元/平。

??具體到該地塊周邊各類配套資源來看，地塊不遠處就是五里亭立交橋，周邊還有福馬路、連江中路、岳峰南路、長樂中路等一批城市重要道路組成的便捷路網(wǎng)。從該地塊步行前往地鐵2號線紫陽站的時間也僅僅只需5分鐘左右，交通非常便利。

??金地競得斗頂區(qū)域純宅地

??宗地2021-42號（晉安斗頂新苑出讓地塊三），出讓面積18362平（約27.54畝），用途為住宅用地，容積率1.8，起始價2.79億、最高限價3.2億。該地塊由金地以2.79億競得，成交樓面價約8441.35元/平！溢價率0%！商品住宅銷售指導(dǎo)價為20000元/平。

??就地塊形狀而言，整塊地沒有狹角和多余部分，形狀方正且三面環(huán)路，未來開發(fā)條件十分優(yōu)秀。且根據(jù)本次出讓的公告文件信息顯示，該幅地塊并無配建回購建筑的要求，容積率上限為1.8，因此將來這塊地的經(jīng)營性總建面也會較為充裕。

??福州建工搖號摘得三江口巨型宅地！

??宗地2021-43號（倉山三江口出讓地塊十三），選址面積138294平（約207.44畝）、出讓面積127867平（約191.8畝），用途為住宅、商服、幼兒園、小學(xué)用地，容積率1.77以下，起始價12.09億、最高限價13.9億。該地塊由福州建工以13.9億+搖號競得，成交樓面價約6141.62元/平！溢價率14.97%！

??該地塊建筑高度80米及以下。地塊須配建安置型商品房10萬平，銷售均價為14400元/平，由福州市土地發(fā)展中心回購；須建設(shè)2.5萬平自持社會租賃住房（應(yīng)集中布置，起始樓面地價2500元/平）；建設(shè)商貿(mào)樓（商業(yè)）建筑面積3000平，按5219元/平回購，回購商貿(mào)樓配套地下車位的，回購價格統(tǒng)一按照經(jīng)評估的市場評估價下浮10%確定；建設(shè)的全齡化養(yǎng)老設(shè)施建筑面積2000平，按5406元/平回購。商品住宅銷售指導(dǎo)價為24000元/平。

??該地塊可以說是福州土拍史上少有的巨型宅地，體量的巨大就意味著地塊受到地形影響較大，地塊的形狀較為崎嶇，有較多狹角。整體來看，地塊位于三江口板塊相對較北的位置，毗鄰環(huán)島路、福泉高速連接線兩條交通主動脈，對外交通十分便捷，往東就能通過三江口大橋通達馬尾，區(qū)域內(nèi)部交通路網(wǎng)正在加速完善中。值得注意的是，地塊是雙地鐵配套。地鐵1號線、6號線在側(cè)，設(shè)置下洋站，無縫對接社區(qū)，將在很大程度改善社區(qū)未來的人員出行。

??象嶼地產(chǎn)搖號拿下火車南站板塊僅剩百畝宅地

??宗地2021-44號（倉山臚峰雅苑周邊舊改地塊），選址面積77102平（約115.65畝）、出讓面積61747平（約92.62畝），用途為住宅、商服、交通服務(wù)場站用地，容積率2.35，起始價10.62億、最高限價12.21億。該地塊由象嶼地產(chǎn)以12.21億+搖號競得，成交樓面價約8414.57元/平！溢價率14.97%！

??地塊建筑高度80米及以下，須配建安置型商品房10.2萬平，銷售均價為14400元/平，由福州市土地發(fā)展中心回購；建設(shè)商貿(mào)樓（商業(yè)）建筑面積7200平（A地塊3300平、B地塊2500平、C地塊1200平），按5219元/平回購，回購商貿(mào)樓配套地下車位的，回購價格統(tǒng)一按照經(jīng)評估的市場評估價下浮10%確定；建設(shè)的全齡化養(yǎng)老設(shè)施建筑面積2000平，按5861元/平回購。商品住宅銷售指導(dǎo)價為23000元/平。

??該地塊地處福州南站交通樞紐，周邊交通條件非常好，毗鄰福峽路、下洋路等區(qū)域主干道，區(qū)域交通路網(wǎng)密布。值得一提的是，地鐵1號線從地塊北部穿過，在地塊西北角設(shè)置臚雷站，無縫連通社區(qū)。在建的地鐵5號線未來也將對接1號線，在福州火車南站交匯?？梢哉f，該片區(qū)的交通配套已經(jīng)實現(xiàn)了道路、地鐵、鐵路三位一體立體交通網(wǎng)。

??3.32億+搖號！福州正榮拿下五四北邊緣宅地！

??宗地2021-45號（晉安原生物工程學(xué)院出讓地塊二），出讓面積24964平（約37.45畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.6，起始價2.89億、最高限價3.32億。該地塊由福州正榮以3.32億+搖號競得，成交樓面價約8311.97元/平！溢價率14.88%！

??地塊建筑高度36米及以下，商業(yè)建筑面積不低于4000平且不超過4500平；須建設(shè)安置型商品房2.49萬平，銷售均價為15948元/平，由福州市土地發(fā)展中心回購；建設(shè)商貿(mào)樓（商業(yè)）建筑面積3000平，按4935元/平回購。商品住宅銷售指導(dǎo)價為20000元/平。

??這幅地塊并不是首次被掛牌出讓了，在福州上輪土拍中該地塊因出讓條件優(yōu)化，被取消出讓，而本次再度進入土拍市場后該地塊的配建要求有所調(diào)整，受限于其本身的地理位置和形狀等因素，本身條件不算太良好。但欣慰的是該地塊周邊的市場競爭壓力還是比較小的。據(jù)出讓公告文件內(nèi)容，該地塊未來的商品房銷售指導(dǎo)價為2萬/㎡。而目前地塊周邊新房均價約在2.2-2.5萬/㎡，二手房均價約在1.8-2.3萬/㎡。

??4幅100%安商房地塊全部搖號拍出！

??宗地2021-46號（晉安三環(huán)新苑三期出讓地），出讓面積28208平（約42.31畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.1，起始價1.94億、最高限價2.23億。福州眾益置業(yè)以2.23億+搖號競得該地塊，成交樓面價約7186.87元/平！溢價率14.95%！

??宗地2021-47號（晉安三環(huán)新苑四期出讓地），出讓面積29291平（約43.94畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.1，起始價1.97億、最高限價2.26億。福州建工以2.26億+搖號競得該地塊，成交樓面價約7014.26元/平！溢價率14.72%！

??宗地2021-48號（晉安原福州海王制藥公司及周邊舊改地塊），選址面積66747平（約100.12畝）、出讓面積62749平（約94.12畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.15，起始價4.18億、最高限價4.8億。福州眾益置業(yè)再下一城，以4.8億+搖號競得該地塊，成交樓面價約6651.76元/平！溢價率14.83%！

??宗地2021-49號（鼓樓西洪路原市民政局宿舍地塊），出讓面積7331平（約11畝），用途為住宅用地，容積率1.3，起始價0.94億、最高限價1.08億。福州特藝城以1.08億+搖號競得該地塊，成交樓面價約11332.28元/平！溢價率14.89%！

??大城南板塊兩幅宅地取消出讓！

??按照原先的土拍公告，本次土拍福州四區(qū)原計劃將出讓13幅宗地。但在昨日福州市自然資源和規(guī)劃局又發(fā)布補充公告宣布取消位于大城南板塊的宗地2021-38、39兩幅地塊的出讓。

??宗地2021-38號（倉山原亞太汽車交易市場出讓地塊），出讓面積24903平（約37.35畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.3，起始價2.63億、最高限價3.02億，起始樓面價約8123.83元/平。建筑高度24米及以下。地塊商業(yè)建筑面積不低于1000平、不超過2000平；地塊須建設(shè)1.5萬平自持社會租賃住房（應(yīng)集中布置，起始樓面地價2500元/平）；商品住宅銷售指導(dǎo)價為23500元/平。

??宗地2021-39號（倉山三江口出讓地塊二十一），選址面積310288平（約465.43畝）、出讓面積247896平（約371.84畝），用途為住宅、商服、幼兒園、小學(xué)用地，容積率2.74以下，起始價46.82億、最高限價53.84億，起始樓面價約6893.05元/平。建筑高度150米及以下。B地塊配建回購商貿(mào)樓3.2萬平（商業(yè)8000平、辦公24000平）及150個地下停車位，商貿(mào)樓應(yīng)集中設(shè)置，獨立于地塊西北角；商貿(mào)樓按5219元/平回購，配套地下車位價格統(tǒng)一按照經(jīng)評估的市場評估價下浮10%確定；建設(shè)的全齡化養(yǎng)老設(shè)施建筑面積2000平，按5406元/平回購；配建的公交首末站建筑面積不少于5000平，按5132元/平回購；宗地商業(yè)商務(wù)部分起始樓面地價3500元/平；商品住宅銷售指導(dǎo)均價為24000元/平；建設(shè)應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準，全裝修比例應(yīng)達到60%以上。

??此外，福州市自然資源和規(guī)劃局還分別于8月17日、20日發(fā)布了補充公告宣布取消宗地2021-50、52號兩幅宗地的出讓計劃。因此本次福州四區(qū)共計取消了4幅宗地出讓。

??3幅養(yǎng)老、幼兒園地塊已于早前投標(biāo)出讓

??8月23日，宗地2021-51號（倉山環(huán)島路北側(cè)地塊），出讓面積54.65畝，容積率1.5以下，土地用途為社會福利設(shè)施（養(yǎng)老）用地，由福建省福齡金太陽健康養(yǎng)老股份有限公司以2.02億競得。

??8月25日，宗地2021-53號（晉安連江北路西側(cè)地塊），出讓面積17622平（約26.43畝），用途為社會福利設(shè)施（養(yǎng)老）用地，容積率1.2及以下，由福建省福齡金太陽健康養(yǎng)老股份有限公司以1.48億競得。

??8月26日，宗地2021-54號（倉山上下店路西側(cè)用地），出讓面積4408平（約6.61畝），用途為幼兒園用地，容積率1.0，由福建晟禾教育管理集團有限公司以1300萬元競得。