據(jù)福州市土地發(fā)展中心公告，福州星海天宸獲得新預(yù)售證，批準(zhǔn)日期9.7日，官網(wǎng)披露項(xiàng)目計(jì)劃竣工時(shí)間為2023年4月19日。預(yù)售證號(hào)：FZ許20210326，1#號(hào)樓，房源套數(shù)108套、總面積7314.84㎡。

1. 樓盤規(guī)劃

星海天辰：備案名（星海建筑，位于福州市倉(cāng)山區(qū)南江濱東大道以西，環(huán)島路北側(cè)，星海天宸項(xiàng)目總占地約56畝,總建筑面積約11萬(wàn)㎡，共規(guī)劃9棟樓高層及800㎡商業(yè)配套。物業(yè)費(fèi)2.9元/平，使用綠城物業(yè)。

2. 樓盤土拍

2020年8月28日，中梁以12.1億元競(jìng)得福州宗地2020-35號(hào)地塊（梁福小區(qū)地塊），樓面價(jià)約為14164.97元/㎡，出讓面積為47140平方米（55.71畝），容積率：1.0以上，2.3以下（含2.3，其中商業(yè)建筑面積不少于800平方米，不超過(guò)1500平方米），建筑密度：20%以下（含20%），綠地率：35%以上（含35%），建筑限高（層數(shù)）：80米以下（含80米,住宅建筑高度24米以上）。星海天宸就是在這個(gè)地塊上建造的。樓盤整體由中交房產(chǎn)和中梁一同開發(fā)建造。

對(duì)于地塊而言，南面相對(duì)來(lái)說(shuō)比較方正，北面也比較規(guī)整，面積比較適中，并且沒(méi)有安商房等配建，整體的開發(fā)空間尚可。星海天宸的樓面價(jià)格約14164元/㎡，目前區(qū)域房屋售價(jià)在17000元—22000元左右，整體利潤(rùn)空間不錯(cuò)。

3. 戶型情況

111㎡：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，三開間朝南，戶型方正，市面上主流布局。主臥搭配了L形衣柜，四個(gè)臥室都擁有窗戶或陽(yáng)臺(tái)，采光性極好，U字形廚房，餐客一體，動(dòng)線靜線清晰明了，有效保證了私密性，缺點(diǎn)是北面的次臥空間較小。

77㎡：三方兩廳一衛(wèi)，三開間朝南，戶型方正，是111㎡的減配版，布局適中。相比于111㎡戶型，空間有一點(diǎn)狹小，北面書房和兩個(gè)臥室空間比較小。

88㎡：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，戶型呈I形，主臥帶獨(dú)立衛(wèi)浴，會(huì)提升很多舒適性，但次臥玄關(guān)門口空間浪費(fèi)過(guò)大，衛(wèi)生間配有浴缸，比較好。北面的動(dòng)線靜線有點(diǎn)沖突，書房位置比較尷尬，空間較小，且私密性較差，活動(dòng)路線和廚房重疊，并且距離衛(wèi)生間較遠(yuǎn)。

4. 區(qū)位情況

項(xiàng)目位于福州三江口板塊，在倉(cāng)山各個(gè)板塊中存在感比較低，項(xiàng)目周邊整體還在建設(shè)中，吸引的購(gòu)房群體也主要是剛需這一塊的購(gòu)房者。交通方面配套很不錯(cuò)，周邊公交還是很便利的，并且梁厝(地鐵站)距離星海天宸只有幾百米的距離。海峽文化藝術(shù)中心只有一街只隔，造型整體還是非常好看的，平常偶爾去去也算是一個(gè)加分項(xiàng)。

比較遺憾的是三江口樓盤，現(xiàn)在周邊沒(méi)有什么大型商場(chǎng)和醫(yī)院配套，所幸交通方便去附近周邊商場(chǎng)和醫(yī)院也不是很麻煩。隨著板塊進(jìn)一步建設(shè)和規(guī)劃，人口的增長(zhǎng)，相信醫(yī)療和商場(chǎng)的建設(shè)也不會(huì)等太久。

教育上面星海天宸的配套學(xué)校可能是麥頂小學(xué)分校，但分校的教學(xué)質(zhì)量和招生質(zhì)量不太好預(yù)估，三江口板塊學(xué)校和鼓樓、老倉(cāng)山的教育資源還是有一定差距，需要政府做進(jìn)一步規(guī)劃。

5. 總結(jié)

目前星海天宸項(xiàng)目均價(jià)在22000元/㎡左右，周邊配套缺少醫(yī)療、大型商場(chǎng)，主力戶型有一些缺點(diǎn)比較明顯，教育質(zhì)量的不確定性，周邊建設(shè)可能的噪音污染。優(yōu)勢(shì)在于未來(lái)發(fā)展空間和便利的交通、較低的總價(jià)。