??作為福州絕對的市中心，鼓臺兩區(qū)每一次供地都撩撥著各大開發(fā)商的敏感神經(jīng)和市場關(guān)注。對于這些土地存量已經(jīng)不多的區(qū)域來說，每拍出一塊地就意味著優(yōu)質(zhì)地塊又少一幅，每每有優(yōu)質(zhì)地塊登場，就會引發(fā)各大房企前來圍獵。

??在12月1日即將舉行的福州四區(qū)本年度收官土拍上，臺江區(qū)將供應(yīng)多幅優(yōu)質(zhì)宅地，更有著閩江北CBD已經(jīng)許久未見的宅地資源——宗地2021-60號的加持。今天，我們著重挑出幾幅本次土拍中臺江區(qū)的熱門地塊，深入剖析它們的價值。

??閩江北CBD“明星地塊”即將入市 

??銷售指導(dǎo)價達(dá)4.2萬/平

??宗地2021-60號（臺江中央商務(wù)區(qū)B-12地塊），出讓面積21332平（約32畝），用途為住宅、商業(yè)用地，容積率1.0-2.1，起始價12億、最高限價13.8億，采用“限地價、競首期付款比例、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約26787.39元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅高度21米以上。應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，100%全裝修。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為42000元/平方米。

??無任何回購配建要求

??該地塊出讓面積32畝，體量適中且三面臨路。西北側(cè)存在一定的狹角，將對未來的開發(fā)造成一定的影響。

??根據(jù)出讓公告，該地塊沒有任何的回購配建要求，意味著地塊競得人可以將地塊所有建面全部用于經(jīng)營開發(fā)。按照出讓面積21332㎡，最高容積率上線2.1來測算，該地塊的可經(jīng)營建面可達(dá)44797.2㎡，價值空間非常之高。

??近靠“蘇萬寶”商圈

??地理位置上來看，該地塊位于工業(yè)路南側(cè)、西二環(huán)路西側(cè)。由上浦路、工業(yè)路、西二環(huán)路、濱江西大道以及金山大橋、尤溪洲大橋等主干道組成的快捷路網(wǎng)，以及地塊旁地鐵2號線祥坂站加持，交通出行非常便利。

??地塊東側(cè)即為福州“蘇萬寶”商圈，南臨閩江北CBD寫字樓群。作為該區(qū)域多年未曾出現(xiàn)的住宅用途地塊，其價值自然不必多說。此外，地塊周邊還有濱江市民廣場、海峽圖書館、北江濱公園等一批公建、景觀配套，人居環(huán)境也有所保障。

??官方指導(dǎo)價達(dá)4.2萬/平

??該地塊起始樓面價為26787.39元/平，最高樓面限價為30805.5元/平。對于未來該地塊項目的住宅，官方給出的銷售指導(dǎo)價來到了4.2萬/平。該區(qū)域內(nèi)暫無新盤供應(yīng)，二手房方面，周邊也多為老小區(qū)，均價大約在2.5-3萬/平的區(qū)間。未來市場競爭壓力不會太大。

??寧化周邊推出三幅舊改地塊 

??整體配建要求較高

??宗地2021-66號（臺江原江墘下舊改地塊），出讓面積10259平（約15.39畝），用途為住宅、商業(yè)用地，容積率1.0-1.5，起始價3.21億、最高限價3.69億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約20859.73元/平。建筑高度45米及以下。其中商業(yè)建筑面積800平方米，不超過1500平方米。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為35000元/平方米。

??宗地2021-69號（臺江浦西村危舊房出讓地塊），出讓面積15022平（約22.53畝），用途為住宅、商業(yè)用地，容積率1.0-2.8，起始價4.38億、最高限價5.03億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約10413.3元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅高度21米以上。其中商業(yè)建筑面積2000平方米，不超過2500平方米。須配建安置型商品房3.03萬平方米，銷售均價為19000元/平方米，由福州市土地發(fā)展中心回購。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為35000元/平方米。

??宗地2021-71號（臺江燈泡廠出讓地塊），出讓面積14238平（約21.36畝），用途為住宅用地，容積率1.0-2.6，起始價2.72億、最高限價3.12億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約7347.62元/平。建筑高度80米及以下。全部建設(shè)安置型商品房，銷售均價為19000元/平方米，由福州市土地發(fā)展中心回購，該項目由臺江區(qū)人民政府實施監(jiān)管；建設(shè)的居家養(yǎng)老服務(wù)照料中心建筑面積2000平方米，由臺江區(qū)指定單位按照7136元/平方米回購。

??整體配建體量較大

??三幅地塊中，宗地2021-66、69號兩幅地塊形狀都不算太方正，凹陷、狹角都比較多。開發(fā)存在一定難度。

??從配建要求上來看，其中宗地2021-66號無回購配建要求，宗地2021-69號需配建3.03萬方的安置房，宗地2021-71號需配建100%安置房。配建比例較高，未來建成的項目主要還是以舊改安置為主力。

??周邊配套較為完善

??地理位置上來看，這三塊地都位于臺江區(qū)白馬南路、白馬河西側(cè)，寶龍廣場東南側(cè)。區(qū)域內(nèi)建有寧化小學(xué)、華僑中學(xué)、臺四小、臺六小等學(xué)校，還能享受萬寶商圈的便利，地段較為優(yōu)越。

??交通出行方面，該區(qū)域可由西二環(huán)路或是白馬路通連鼓樓區(qū)，經(jīng)由尤溪洲大橋可快速通往城南。地鐵2號線寧化站也都距離三幅地塊不遠(yuǎn)，公共交通出行便捷。

??周邊房源均價高企

??市場方面，該區(qū)域內(nèi)房源較多。以正榮潤城、三迪香頌楓丹、群升白馬郡等樓盤為代表的稍新一些的項目均價基本以4字頭打底，而紅旗新村、寧化小區(qū)、吉水苑等稍微老舊一些的小區(qū)二手房掛牌價格在2-2.8萬/平不等。

??本次土拍各地塊的航拍全景已經(jīng)發(fā)布，大家可以長按掃描下方二維碼，或點擊文末左下角【查看原文】，立即從上帝視角，觀看各地塊全景！

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（長按掃描二維碼，從上帝視角看地塊）