??福州東區(qū)板塊經(jīng)歷了長達十余年的開發(fā)建設(shè)后，逐漸蛻變成為許多購房者的置業(yè)高地。每每有地塊放出都成為各家開發(fā)商的必爭之地，這一點在今年福州前幾輪的土拍中屢見不鮮。

??在上一輪土拍市場遇冷的環(huán)境下，本次土拍東區(qū)板塊放量支援，在五里亭連潘、塔頭等片區(qū)均有熱土供應(yīng)。今天，我們著重挑出幾幅本次土拍中東區(qū)板塊的熱門地塊，深入剖析它們的價值。

??五里亭旁豪放5幅宅地 

??區(qū)域競爭壓力極大

??宗地2021-58號（晉安連潘舊改項目出讓地一），出讓面積27750平（約41.63畝），用途為住宅用地，容積率1.0-2.8，起始價15.97億、最高限價18.36億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約20553.41元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅高度21米以上。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為35000元/平方米。

??宗地2021-59號（晉安連潘舊改項目出讓地A04地塊），出讓面積25147平（約37.72畝），用途為住宅用地，容積率1.0-2.8，起始價14.47億、最高限價16.64億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約20550.59元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅高度21米以上。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為35000元/平方米。

??宗地2021-63號（晉安福馬路北側(cè)地塊），出讓面積15842平（約23.8畝），用途為住宅用地，容積率1.0-1.85，起始價4.82億、最高限價5.54億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約16446.19元/平。建筑高度60米及以下，其中住宅高度21米以上。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為35000元/平方米。

??宗地2021-68號（晉安連潘舊改項目出讓地A05地塊），出讓面積26886平（約40.33畝），用途為住宅、商業(yè)用地，容積率1.0-3.0，起始價6.04億、最高限價6.94億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約7488.41元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅高度21米以上。須全部建設(shè)安置型商品房，銷售均價為18600元/平方米，由福州市土地發(fā)展中心回購，該項目由晉安區(qū)人民政府實施監(jiān)管；建設(shè)商貿(mào)樓建筑面積8300平方米，由福州市土地發(fā)展中心按照6258元/平方米回購；回購商貿(mào)樓配套地下車位的，回購價格按照經(jīng)評估的市場評估價下浮10%確定；回購部分商業(yè)商務(wù)起始樓面地價2160元/平方米，可售商業(yè)商務(wù)起始樓面地價7000元/平方米。

??宗地2021-73號（晉安連潘舊改項目出讓地三），出讓面積9559平（約14.34畝），用途為住宅用地，容積率1.0-2.5，起始價0.71億、最高限價0.816億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約2971.02元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅高度21米以上。須全部建設(shè)自持社會租賃住房。

??開發(fā)條件優(yōu)秀

??本次五里亭周邊放出的這5幅地塊，從形狀上來看除宗地2021-63號以外都非常方正。且每一幅地塊都有多面臨路，更是靠近福馬路或連江北路等城市主要干道，未來開發(fā)條件優(yōu)越。

航拍實景圖

航拍實景圖

??配建要求方面，宗地2021-58、59、63號三幅地均無回購配建要求，憑借其優(yōu)越的地理位置和地塊要求，也能吸引到不少開發(fā)商競拍；而宗地2021-68號需要配建8300平的商貿(mào)樓以及100%的安置型商品房，宗地2021-73號則是建設(shè)100%的自持社會租賃住房，兩幅地塊的熱度相對來說會低上不少。

??成熟路網(wǎng)、地鐵加持

??地理位置上來看，這五幅地塊位于五里亭-連潘區(qū)域，周邊交通由福馬路、連江北路以及橫縱交織的區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)承擔(dān)起來，地鐵2號線成東西走向橫貫該區(qū)域，不遠處還有一條成南北走向的在建中的地鐵4號線途經(jīng)，整體交通條件優(yōu)越。

航拍實景圖

??此外，周邊還有省腫瘤醫(yī)院、晉安湖公園以及多個中小學(xué)配套環(huán)繞。向西可達五一廣場、東街口等區(qū)域，向東可達宜家，不論是生活消費還是工作通勤都很優(yōu)秀。

航拍實景圖

??庫存壓力十足

??此外，不得不提的一點則是開發(fā)商在這個區(qū)域拿地未來會面臨的市場去化壓力。

??該區(qū)域目前已有融僑、龍湖、綠城、世茂、金輝、中海、宏發(fā)、旭輝、首開等許多實力開發(fā)商進場布局，無論是新房庫存還是二手房庫存都還有一定的量沒能完全消化。因此未來該區(qū)域項目的去化周期也許會偏長，對開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)流通能力會有一定的考驗。

??官方本次給到這幾幅地塊的商品住宅銷售指導(dǎo)價基本都在3.5萬/平。對比該區(qū)域內(nèi)新盤價格來看，熱門新盤價格在3.3-4.1萬/平這樣一個區(qū)間；而區(qū)域內(nèi)二手房則以日出印象、東華苑等項目為代表，價格在2.6萬/平起步。

??塔頭小型商住地入市 

??近靠地鐵4號線車站

??宗地2021-65號（晉安塔頭七期出讓地塊一），出讓面積8824平（約13.23畝），用途為住宅、商業(yè)用地，容積率1.0-2.0，起始價3.08億、最高限價3.54億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約17452.4元/平。建筑高度70米及以下。配建的地下人防設(shè)施1005平方米，無償移交給晉安區(qū)人防部門。商品住宅銷售指導(dǎo)均價為35000元/平方米。

??地塊狹角較多

??形狀上來看，地塊東南側(cè)狹角較多，僅北側(cè)沿塔頭路。對于未來的項目開發(fā)來說存在一定弊端。

航拍實景圖

??配建要求上，該地塊僅要求配建地下人防設(shè)施1005平，無住宅回購要求，利潤空間方面還是比較大的。

??社區(qū)門口將建有4號線車站

??地理位置上來看，該地塊在塔頭路南側(cè)，福州第十中學(xué)北側(cè)。周邊主要道路包括塔頭路、連江北路、岳峰路、長樂北路等，在建中的地鐵4號線三角池站臨近該地塊，交通能力優(yōu)秀。

航拍實景圖

??地塊東側(cè)就是東二環(huán)泰禾廣場，能夠滿足絕大部分日常生活消費需求。周邊還有福州十中、新華商場以及多出規(guī)劃綠地，整體來說該地塊地理位置相當(dāng)不錯。

??周邊新盤競爭壓力較小

??地塊周邊競品分析情況來看，榕發(fā)悅樂郡、東街東、世茂東望里等一批較新的房源均價大約在3.6萬/平左右的水平；而聯(lián)?；▓@、半山千葉、晉福新村等二手房源在售價格則在1.9-2.7萬/平不等。官方給到這幅地塊未來的商品住宅銷售指導(dǎo)價則是3.5萬/平，相對來說市場競爭壓力不算是太大。

??本次土拍各地塊的航拍全景已經(jīng)發(fā)布，大家可以長按掃描下方二維碼，立即從上帝視角，觀看各地塊全景！

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（長按掃描二維碼，從上帝視角看地塊）