??福州大城南板塊作為當下福州主城區(qū)最大的地倉以及城市發(fā)展建設(shè)的重點區(qū)域，在近年來的土拍中一直充當著主力軍。最近幾次的土拍中該區(qū)域均有熱門優(yōu)質(zhì)地塊放出，積攢了不少市場熱度。

??在即將進行的福州四區(qū)土拍中，大城南板塊也是再度發(fā)力，供應多幅焦點地塊：比如白湖北園的兩幅超百畝宅地，最有可能建設(shè)福州 Shoe Mart廣場的商業(yè)用地，以及金山奧體板塊的多幅熱土等。今天，我們著重挑出幾幅本次土拍中大城南的熱門地塊，深入剖析它們的價值。

??白湖北園出讓330余畝地塊 

?? Shoe Mart廣場能否成功落地？

??宗地2021-55號（倉山白湖北園周邊舊改片區(qū)二），出讓面積86078平（約129.12畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-1.93，起始價28.42億、最高限價32.68億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約17107.03元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅高度21米以上。建設(shè)商貿(mào)樓（商業(yè)）建筑面積2500平方米，集中布局在地塊B，由市土地發(fā)展中心按照5997元/平方米回購；回購商貿(mào)樓配套地下車位的，回購價格按照經(jīng)評估的市場評估價下浮10%確定。商品住宅銷售指導均價為30000元/平方米。

地塊示意圖

??宗地2021-56號（倉山白湖北園周邊舊改片區(qū)一），出讓面積76417平（約114.63畝），用途為住宅、商業(yè)用地，容積率1.0-2.0，起始價26.87億、最高限價30.9億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約17581.17元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅高度21米以上。商品住宅銷售指導均價為30000元/平方米。

地塊示意圖

??宗地2021-76號（倉山白湖北園周邊舊改片區(qū)五），出讓面積58130平（約87.19畝），用途為商業(yè)用地，容積率1.0-2.3，起始價7.12億，按照價高者得原則拍賣出讓。建筑高度50米及以下。地塊不接受聯(lián)合體競買，由競得人全部自持經(jīng)營，不得分割轉(zhuǎn)讓。

地塊示意圖

??出讓體量十分龐大

??這三幅地塊中，宗地2021-55、56號兩幅宗地含住宅用途，兩幅地塊的出讓體量均超過百畝，而宗地2021-76號用途為商業(yè)用地，體量也達到了87.19畝，整體來看，該區(qū)域出讓的地塊總體量是本次土拍中最大的。但兩幅宅地的形狀均不太方正，未來開發(fā)條件不算太優(yōu)越。

航拍實景圖

??配建要求方面，僅有宗地2021-55號地塊需要回購2500平的商貿(mào)樓配建，而宗地2021-56號無任何回購配建要求，宗地2021-76號地塊則是要求由競得人全部自持經(jīng)營，不得分割轉(zhuǎn)讓。

?? Shoe Mart廣場能否順利落址

??地理位置上來看，這三幅地塊地塊地處南二環(huán)路與則徐大道交匯處，周邊有二環(huán)路、連江南路、南臺路、則徐大道等路網(wǎng)以及地鐵1號線、濱?？炀€（在建）合圍形成包夾之勢，交通出行便利。

航拍實景圖

??值得一提的是商業(yè)用途的宗地2021-76號。該地塊即是被坊間盛傳的倉山 Shoe Mart廣場擬選址地塊，從地塊出讓規(guī)則中“地塊不接受聯(lián)合體競買，由競得人全部自持經(jīng)營，不得分割轉(zhuǎn)讓”這一要求也能看出一二。該地塊如果順利被 Shoe Mart集團拿下打造 Shoe Mart廣場，將有望與白湖亭萬達廣場、中駿世界城、福建商業(yè)廣場以及大東海商業(yè)體等共同形成福州市區(qū)最大的商業(yè)綜合體聚集區(qū)域。

??區(qū)域內(nèi)各大實力開發(fā)商雄踞

??對于兩幅住宅地塊來說，未來在該區(qū)域?qū)⒚媾R的市場競爭是較為激烈的。

??目前，該區(qū)域范圍內(nèi)已有融創(chuàng)、融信、大東海、融僑、國貿(mào)、中駿等一批實力開發(fā)商旗下打造的項目，且周邊的項目去化情況整體來看也算是福州市區(qū)的中上游水平。目前該區(qū)域內(nèi)新盤項目在售價格約在2.3-3.2萬元/平不等；而以祥泰雅苑、福和御園等為代表的二手住宅項目價格約在2.3-2.5萬/平的水平。

??金山奧體出讓兩幅優(yōu)質(zhì)宅地 

??官方指導價破3字頭

??宗地2021-57號（倉山霞鏡新城東南側(cè)出讓地塊），出讓面積56232平（約84.35畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.4，起始價22.39億、最高限價25.74億，采用“限地價、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約16590.49元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅高度21米以上，同時滿足義序機場限高要求。建設(shè)商貿(mào)樓建筑面積20000平方米及配套停車位120個，由市土地發(fā)展中心回購，商貿(mào)樓回購單價按照6258元/平方米確定；停車位回購價格按照經(jīng)評估的市場評估價下浮10%確定；回購部分商業(yè)商務起始樓面地價2160元/平方米，可售商業(yè)商務起始樓面地價8000元/平方米。應符合綠色建筑標準，全裝修比例應達到60%以上。商品住宅銷售指導均價為32000元/平方米。

地塊示意圖

??宗地2021-61號（倉山奧體中心西側(cè)規(guī)劃地塊），出讓面積21512平（約32.27畝），用途為住宅、商業(yè)、幼兒園用地，容積率1.0-1.82，起始價6.26億、最高限價7.19億，采用“限地價、競首期付款比例、搖號”方式拍賣出讓，起始樓面價約15989.03元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅高度21米以上。應符合綠色建筑標準，100%全裝修。商品住宅銷售指導均價為32000元/平方米。

地塊示意圖

??地塊開發(fā)條件優(yōu)秀

??這兩幅地塊形狀都十分方正，其中宗地2021-57號體量較大，達到84.35畝，宗地2021-61號體量十中，為32.27畝。兩塊地周邊都建有道路，未來開發(fā)條件十分優(yōu)秀。

航拍實景圖

航拍實景圖

??配建要求上，宗地2021-61號無回購配建要求；而宗地2021-57號則需配建20000平的商貿(mào)樓，考慮到地塊80余畝的體量，也在一個可接受的范圍內(nèi)。

??近靠海峽奧體中心

??地理位置上來看，兩幅地塊分布于倉山區(qū)海峽奧體中心周邊，享有建新南路、奧體路、盤嶼路等道路組成的便捷路網(wǎng)，未來地鐵5號線建成通車后也將再度優(yōu)化片區(qū)交通出行水平。

航拍實景圖

??兩幅地塊周邊緊鄰飛鳳山奧體公園，人居環(huán)境得以保證。商業(yè)方面則有陽光天地，還有馮宅中學、馮宅小學等一批學校分布區(qū)域周邊。

航拍實景圖

??官方指導價達3.2萬/平

??官方給到的兩幅地塊未來的商品住宅銷售指導價都來到了3.2萬/平，相較周邊陽光城、融僑、萬科等房企旗下的項目在售房源價格來看，也是一個相對合理的水平區(qū)間。

??本次土拍各地塊的航拍全景已經(jīng)發(fā)布，大家可以長按掃描下方二維碼，或點擊文末左下角【查看原文】，立即從上帝視角，觀看各地塊全景！

（長按掃描二維碼，從上帝視角看地塊）