??近日，位于五四北板塊的魯能公館三期（備案名：魯能福苑）取得預(yù)售許可證。據(jù)樂居福州新聞中心土拍數(shù)據(jù)查詢，2021年10月28日，魯能以19.7億競得福州宗地2020-47號（晉安原天宇電氣變壓器廠廠區(qū)出讓地），樓面價約15582.01元/平。要求實施裝配式建造，建設(shè)應(yīng)符合綠色建筑標準，全裝修比例應(yīng)達到60%以上。

??據(jù)不動產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，12月10日該樓盤2#、10#取得預(yù)售許可證，共計270套房源入市。其中，2#樓均價約為28263元/㎡；10#樓均價約為28984元/㎡，備案價較一期、二期有所上漲。那該樓盤是否值得入手呢？一起來看看吧！

       一、區(qū)位優(yōu)勢

??魯能公館三期位于五四北板塊。該板塊是福州老城核心區(qū)外溢最早受益者，板塊生活配套完善。在交通出行方面有地鐵1號線、琴亭湖高架、新店外環(huán)路等；在生活配套方面有五四北泰禾廣場、晉安實驗小學(xué)、福建省婦產(chǎn)醫(yī)院等，整體的宜居屬性正不斷提升。對于工作在鼓樓省府圈、五四路的購房者而言，是一項不錯的選擇。

??但相較于魯能公館一期、二期，三期在總體區(qū)位一般，距離地鐵站羅漢山站、秀山站都較遠，只能通過公交抵達。

       二、樓盤特色分析

??魯能公館三期占地約73畝，共規(guī)劃9棟21-26F住宅，共1000戶，純商品房社區(qū)。

??在戶型方面，有95㎡、110㎡、125㎡（雙戶型）、145㎡戶型，每個戶型皆為三面寬朝南，所有房間均能自然通風(fēng)采光。滿足剛需、剛改、改善等人群的居住需求。

??社區(qū)共規(guī)劃有兩處出入口，分布在社區(qū)東側(cè)、東北側(cè)，采用人車分流的人性化社區(qū)管理模式。據(jù)悉，社區(qū)共共規(guī)劃有1175個車位數(shù)，車位配比1:1.7，車位配比高，日后停車較為便捷。

??在產(chǎn)品打造上，魯能公館三期樓板采用隔聲墊層，加厚的樓板設(shè)計，減少樓層噪音，提升居住的舒適性。并且在每一個工藝細節(jié)處，都進行了考量，在精裝品牌的選擇上也十分嚴苛。據(jù)悉，多數(shù)材料均采用知名品牌產(chǎn)品。

       三、戶型分析

??在戶型方面，主推建面約95-145㎡戶型，適合剛改和改善客戶群體。

??魯能公館三期A戶型，建面約95㎡，屬于中間戶，三房兩廳兩衛(wèi)設(shè)計，戶型方正，動靜分離，全明采光，三開間朝南，屬于當前市面上主流的三房戶型。

??從玄關(guān)入戶，舉步即達廚房、餐廳、客廳、陽臺和走廊，整體上動區(qū)從北到南連成一線、靜區(qū)從西到東連成一線，形成十字型，動線非常明晰。

??北向次臥為多功能區(qū)域，三口之家的時候可以改造為獨立書房，三代同堂的時候可以改造為兒童房。南向次臥連接約6.1m陽臺，十分宜居；主臥自帶飄窗、衣帽間、明衛(wèi)，寬敞明亮，居住上舒適享受。

??但不足的是朝北的次臥和主衛(wèi)的私密性會差一點。

??與該戶型類似的110㎡戶型，只是在每個空間里都做了一些拓寬，空間較大。

??魯能公館三期C2戶型，建面約125㎡，四房兩廳兩衛(wèi)設(shè)計，空間利用率高，無過道面積浪費，三面采光，雙陽臺設(shè)計，南北通透，居住舒適度高。

??南向雙主臥設(shè)計，居中舒適度高，餐客廳一體化設(shè)計，且連接陽臺，通透寬敞，使屋內(nèi)空間形成更強的縱深感。主臥室遠離電梯間、廚房，安靜互不相擾。

       四、價格分析

??魯能公館三期備案均價2.8W/平，目前存在小額優(yōu)惠（想在五四北置業(yè)新房的購房者可關(guān)注），對比周邊新房價格：

??①保利天璽：2.55W/平（帶裝修）

??②三迪雅筑楓丹：2.2W/平（分棟安商房，安商房占比70%）

??③金地五四領(lǐng)峯：1.8W/平（帶裝修）

??④綠城海棠映月：2.6W/平

??但地理位置上，不如魯能公館三期。再對比周邊的二手房掛牌價格上，跨度也較大。例如：魯能公館一期：3.1W/平、三盛果嶺：2.39W/平、楓丹白鷺：2.11W/平、建發(fā)領(lǐng)第瀾悅灣：3W/平，部分房齡超10年的小區(qū)掛牌均價在2W左右。

       五、一房一價表

??從本期取證的2#、10#樓價格來看，價格較一期、二期有所上漲。魯能公館一期精裝修備案價格是2.75W/平，二期毛坯備案價格是2.55W/平。但整體社區(qū)和戶型比一期、二期好。

魯能公館三期 2#

魯能公館三期  10#