2022年已經(jīng)收官，這一年注定是樓市不平凡的一年，“活下去”依舊是不少房企的年終目標(biāo)。那么，這一年福州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何？又將給購房者帶來什么樣的信號(hào)？我們將通過最直接的開盤數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

2022年福州開盤僅26次！同比下降70.1%

據(jù)樂居大數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，截止2022年12月31日，2022年福州五區(qū)+閩侯共開盤26次，開盤次數(shù)較2021年，同比下降約70.1%，總供應(yīng)約3640套房源（住宅），同比下降約72.8%，樓市降溫明顯。

2021年和2022年開盤對(duì)比圖

受當(dāng)前市場影響，2022年福州五區(qū)+閩侯僅24個(gè)項(xiàng)目開盤/加推。其中，央企、國企開發(fā)商依舊穩(wěn)定開盤，比如國貿(mào)、建發(fā)、榕發(fā)、保利等。

 2022年福州開盤項(xiàng)目分布圖

從區(qū)域來看，2022年開盤主要集中在晉安、倉山、臺(tái)江、閩侯、馬尾。其中，晉安和倉山屬于福州“糧倉”所在地，區(qū)域內(nèi)不僅新盤眾多，老盤也持續(xù)發(fā)力。一方面得益于近些年土儲(chǔ)較多，另一方面區(qū)域產(chǎn)品以剛需、剛改、改善為主，可滿足不同齡層置業(yè)需求，且配套逐步完備，市場整體認(rèn)可度比較高。而鼓樓、長樂暫無項(xiàng)目開盤，主要是這些區(qū)域新盤量比較少，期待新的一年樓市回暖再發(fā)力。

從開盤次數(shù)來看，晉安區(qū)有11個(gè)項(xiàng)目開盤，開盤次數(shù)最多，達(dá)13次。其中，榕發(fā)悅樂郡一年共開盤3次，且去化率較好，目前進(jìn)入尾盤在售階段。倉山區(qū)同樣有9個(gè)項(xiàng)目開盤，涵蓋金山、奧體、白湖亭、城南等板塊。其中萬科城市之光、建發(fā)縵云、建發(fā)璽云等項(xiàng)目開盤去化較好。而閩侯有2個(gè)項(xiàng)目開盤，其中國貿(mào)學(xué)原三期去化較好。臺(tái)江區(qū)雖然僅一個(gè)國貿(mào)天琴灣開盤，但單套價(jià)格超千萬，且當(dāng)天去化率超七成，一時(shí)轟動(dòng)福州樓市。

開盤優(yōu)惠花樣多！單價(jià)最高破5萬/㎡大關(guān)

從開盤區(qū)間價(jià)格來看，由于各板塊受到區(qū)位配套、項(xiàng)目產(chǎn)品的區(qū)別，開盤區(qū)間價(jià)跨度十分大，大體呈現(xiàn)以中心城區(qū)為核心，向外圍逐步遞減的格局。

其中，晉安樓盤開盤價(jià)格約在1.9-4.8萬元/㎡；倉山樓盤開盤價(jià)格約在2-4萬元/㎡；臺(tái)江僅1個(gè)樓盤開盤，價(jià)格約5.58萬元/㎡左右；馬尾樓盤開盤價(jià)格約在1.5-2.3萬元/㎡；閩侯樓盤開盤價(jià)格約在1.1-2萬元/㎡。值得一提，臺(tái)江-北江濱、晉安-東二環(huán)板塊單價(jià)最高，部分樓盤破5萬元/㎡大關(guān)，比如國貿(mào)天琴灣、建發(fā)·朗云等。

 備注：順序以開盤時(shí)間為排序，去化、價(jià)格等數(shù)據(jù)截止開盤當(dāng)天，僅供參考，具體請(qǐng)以售樓部實(shí)際為準(zhǔn)。該數(shù)據(jù)不構(gòu)成任何投資建議。

在2022年開盤項(xiàng)目中，主推建面約42-268㎡一至六房，有中小剛需戶型，也有改善大平層，毛坯和帶裝修均有。

優(yōu)惠方面，有超八成的項(xiàng)目開盤當(dāng)天都有一定力度的開盤優(yōu)惠。比如融信瀾灣開盤整體備案價(jià)打7折，建發(fā)璽云開盤享92折優(yōu)惠，保利錦上推出一次性96折，按揭99折的優(yōu)惠……開發(fā)商花式放優(yōu)惠的同時(shí)，也進(jìn)一步拉低了實(shí)際開盤價(jià)格。

市中心改善盤去化好！最高去化率達(dá)100%

從開盤去化來看，由于當(dāng)前福州樓市轉(zhuǎn)冷，整體開盤去化呈現(xiàn)兩級(jí)分化，市中心高端改善盤去化好，近郊剛需盤去化卻一般。

國貿(mào)天琴灣效果圖

數(shù)據(jù)顯示，2022年開盤項(xiàng)目去化率最高達(dá)100%，最低不足20%。比如，建發(fā)璟園因近靠地鐵口，一次性開盤，去化率高達(dá)100%；榕發(fā)悅樂郡開盤3次，因地處福州市中心板塊，臨近地鐵口，故每次開盤去化率都很高。萬科城市之光作為金山TOD住區(qū)，開盤優(yōu)惠力度大，開盤當(dāng)天去化率達(dá)87%。國貿(mào)天琴灣因地段好，且是福州第四代生態(tài)住宅，雖然面積大總價(jià)高，但開盤當(dāng)天去化卻超7成，刷新福州豪宅新際線。

綜合原因來看，主要有以下幾點(diǎn)：

首先，受當(dāng)前市場環(huán)境影響，樓市目前遇冷，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩。

其次，項(xiàng)目產(chǎn)品與價(jià)格錯(cuò)配、價(jià)格與區(qū)域錯(cuò)配，溢價(jià)過高，且項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈。比如目前福州東區(qū)、南二環(huán)同類產(chǎn)品競品多，庫存大，去化壓力也大。部分樓盤為了回收資金“以價(jià)換量”，出現(xiàn)降價(jià)潮。

最后，相較于民營房企，購房者對(duì)于國企、央企開發(fā)商更情有獨(dú)鐘，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，故對(duì)此類樓盤認(rèn)可度和去化相對(duì)較高。

結(jié)言：

總體而言，2022年福州樓市，不論是開盤量，還是成交量，相比于去年同期，都跌入“冰點(diǎn)”，購房者觀望情緒更濃。開盤去化呈現(xiàn)兩極分化，高端改善盤去化好，近郊剛需盤降價(jià)還不好賣。在熱潮逐漸褪去后，堅(jiān)持“房住不炒”下，合理的調(diào)控，才能讓樓市更穩(wěn)健發(fā)展。相信經(jīng)過一定的時(shí)間，樓市定會(huì)好轉(zhuǎn)。

*本文所涉及所有數(shù)據(jù)來自樂居大數(shù)據(jù)云，調(diào)查數(shù)據(jù)時(shí)間截止2022年12月31日，因統(tǒng)計(jì)方式及統(tǒng)計(jì)時(shí)間等因素影響會(huì)存在一定誤差。本文數(shù)據(jù)僅供用戶參考和借鑒，最終數(shù)據(jù)以開發(fā)商或政府實(shí)際公示為準(zhǔn)。本頁面所提到房屋面積如無特別標(biāo)示，均指建筑面積。