重磅！福建擬出樓市新政！事關(guān)購房與保交樓！
來源：樂居買房2023-03-07 17:43:52
3月1日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳辦公室發(fā)布“關(guān)于征求《福建省商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則（征求意見稿）》意見的函”。
為防范房地產(chǎn)項目風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)，省廳起草了《福建省商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則（征求意見稿）》，公開征求意見，請認(rèn)真研究提出具體的修改意見和建議，并于2023年3月31日前以書面形式反饋省廳房管處。
其中，最值得關(guān)注的是：該文件事關(guān)購房與保交樓！福建省商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則征求意見稿出爐：當(dāng)預(yù)售項目存在保交樓重大風(fēng)險隱患時，監(jiān)管部門可以全面接管預(yù)售監(jiān)管賬戶，并優(yōu)先用于本項目工程建設(shè) 。
以下是文件原文：
福建省商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則第一條為加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保障商品房預(yù)售資金用于工程建設(shè)，維護(hù)購房人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》及住建部、中國人民銀行、銀保監(jiān)會《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）等規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本細(xì)則。第二條本省行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）設(shè)立、收存、支取、使用及其監(jiān)督管理，適用本細(xì)則。第三條本細(xì)則所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項，包括按照商品房買賣合同由購房人支付的具有購房款性質(zhì)的定金、訂金、預(yù)付款、首付款以及后續(xù)付款（含銀行按揭貸款、住房公積金貸款）、全裝修款項、安置型商品房回購款及其他形式的購房款等全部房價款。第四條省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全省商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作；各設(shè)區(qū)市和平潭綜合實驗區(qū)建設(shè)或房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)制定本行政區(qū)域內(nèi)的具體監(jiān)管措施；各市、縣（市、區(qū)）建設(shè)或房地產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)執(zhí)行本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作（本款所述單位以下簡稱“監(jiān)管部門”）。人民銀行分支機(jī)構(gòu)按照賬戶管理有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作；銀保監(jiān)部門負(fù)責(zé)對商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。第五條本細(xì)則所稱監(jiān)管額度是指監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付和完成房屋所有權(quán)首次登記所需的資金額度。監(jiān)管賬戶中，未超過監(jiān)管額度的資金為重點監(jiān)管資金，超出監(jiān)管額度部分為非重點監(jiān)管資金。第六條監(jiān)管額度根據(jù)項目建設(shè)工程造價、施工合同以及該項目的交付使用條件等因素確定。監(jiān)管部門可結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評價等級對監(jiān)管額度實行差異化監(jiān)管。第七條商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循“專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管、節(jié)點控制”的原則。由監(jiān)管部門實施預(yù)售資金監(jiān)管負(fù)責(zé)以下工作：（一）完善本轄區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理具體實施辦法和預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議示范文本，明確預(yù)售資金監(jiān)管額度計算方法、重點監(jiān)管資金使用范圍、相應(yīng)建設(shè)形象進(jìn)度節(jié)點上監(jiān)管資金控制要求、資金使用申請撥付流程業(yè)務(wù)流程等；（二）制定保函替代預(yù)售監(jiān)管資金的實施細(xì)則，明確申請流程，并制定統(tǒng)一的商品房預(yù)售款現(xiàn)金保函示范文本。（三）開發(fā)預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)，提高監(jiān)管資金撥付審核效率。并商業(yè)銀行資金收付系統(tǒng)對接，實時監(jiān)控預(yù)售監(jiān)管資金繳存、撥付使用情況。（四）定期檢查本轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施情況。第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在申請商品房預(yù)售許可前，按規(guī)定選擇一家商業(yè)銀行作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行，簽訂監(jiān)管協(xié)議、設(shè)立監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行應(yīng)滿足以下條件：（一）未列入商品房預(yù)售資金監(jiān)管不誠信單位名單；（二）配合預(yù)售資金監(jiān)管工作，與當(dāng)?shù)仡A(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)對接，實時傳輸預(yù)售監(jiān)管資金繳存、撥付使用情況。第九條監(jiān)管協(xié)議由所在地監(jiān)管部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行三方共同簽訂，協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確預(yù)售資金監(jiān)管額度、監(jiān)管責(zé)任以及違約責(zé)任等。第十條監(jiān)管賬戶名應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)“項目商品房預(yù)售資金監(jiān)管專戶”字樣，一本預(yù)售許可證只能對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶。《商品房預(yù)售許可證》中應(yīng)當(dāng)載明監(jiān)管賬戶信息，并按照政府信息公開要求進(jìn)行公示。第十一條監(jiān)管賬戶專用于商品房預(yù)售資金的收存和撥付，不得開通任何形式的自動扣款業(yè)務(wù)，不得作為其他貸款的還款賬戶或還款擔(dān)保賬戶。第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需變更監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬號、開戶范圍、企業(yè)名稱、項目名稱等相關(guān)信息的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行同意后辦理相關(guān)變更手續(xù)。第三章預(yù)售資金的收存、使用與監(jiān)管第十三條新建商品房項目預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《商品房買賣合同》中明確監(jiān)管賬戶信息，由購房人填寫《購房款繳交告知單》作為《商品房買賣合同》的附件，協(xié)助購房人直接將購房款存入監(jiān)管賬戶。第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或被其委托代理預(yù)售商品房的中介公司應(yīng)當(dāng)在銷售場所醒目位置公示商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行名稱及監(jiān)管賬戶，并告知購房人應(yīng)將所有購房款存入其所購買樓棟對應(yīng)的監(jiān)管賬戶。購房人被要求將購房款打入非監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當(dāng)予以拒絕并有權(quán)向監(jiān)管部門舉報。第十五條監(jiān)管部門對重點監(jiān)管資金實行監(jiān)管。重點監(jiān)管資金必須用于本項目工程建設(shè)，包括本項目建設(shè)必須的建筑材料、設(shè)備、施工進(jìn)度款、稅收等相關(guān)支出，不得挪作他用，不得用于繳納土地款、罰金、營銷及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等與本工程建設(shè)無關(guān)的費(fèi)用。非重點監(jiān)管資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，并登記記錄提取時間、金額、用途等信息。涉及使用項目固定資產(chǎn)抵押融資的項目，非重點監(jiān)管資金的資金應(yīng)優(yōu)先用于歸還貸款、解除抵押。設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽重點監(jiān)管資金。第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)項目（預(yù)售樓棟）施工建設(shè)節(jié)點，申請使用重點監(jiān)管資金：（一）施工進(jìn)度達(dá)到地上主體工程±0.00以上未達(dá)三分之一的，重點監(jiān)管資金余額不得低于監(jiān)管資金總額的85%；（二）施工進(jìn)度達(dá)到地上主體工程三分之一以上未達(dá)三分之二的，重點監(jiān)管資金余額不得低于監(jiān)管資金總額的70%；（三）施工進(jìn)度達(dá)到地上主體工程三分之二以上主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)?，重點監(jiān)管資金余額不得低于監(jiān)管資金總額的55%；（四）施工進(jìn)度達(dá)到地上主體工程封頂?shù)?，重點監(jiān)管資金余額不得低于監(jiān)管資金總額的40%；（五）項目基本建成（包含水、電、煤已驗收），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織施工單位和監(jiān)理單位、設(shè)計單位、勘察單位五方驗收，具備預(yù)驗收條件的，重點監(jiān)管資金余額不得低于監(jiān)管資金總額的20%；（六）取得項目綜合竣工驗收備案的，重點監(jiān)管資金余額不得低于監(jiān)管資金總額的5%；（七）完成不動產(chǎn)首次登記并達(dá)到購房人可單方辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記條件的，監(jiān)管協(xié)議無其他約定的，可以終止該項目的商品房預(yù)售資金監(jiān)管。各設(shè)區(qū)市可以依據(jù)本地實際，細(xì)化增加具體節(jié)點上預(yù)售資金監(jiān)管要求。第十七條各設(shè)區(qū)市監(jiān)管部門可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動態(tài)考核、信用評價及資產(chǎn)負(fù)債情況，適當(dāng)降低或提高其節(jié)點留存重點監(jiān)管資金額度，但每個節(jié)點降低或提高的比例不得超過5%。風(fēng)險企業(yè)項目因?qū)嵤┤~監(jiān)管。第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用重點監(jiān)管資金，應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管部門確定的撥付節(jié)點提出用款申請。申請時需提交以下材料：（一）授權(quán)委托書及受托人身份證復(fù)印件；（二）企業(yè)用款申請表，其中項目監(jiān)理、總包單位應(yīng)簽字蓋章；（三）工程建設(shè)進(jìn)度相關(guān)證明材料及影像資料；第十九條監(jiān)管部門在受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點監(jiān)管資金使用申請后，應(yīng)在3個工作日內(nèi)完成審核，符合使用條件的，出具《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知書》；對不符合使用條件的，應(yīng)以說明不予受理理由。《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知書》中應(yīng)當(dāng)明確資金撥付金額及撥付對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售前自籌資金支付參建單位前期建設(shè)費(fèi)用并提供付款證明的，屬地監(jiān)管部門應(yīng)在核實后，可降低相應(yīng)金額的監(jiān)管資金。第二十條監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)自收到《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知書》在3個工作日內(nèi)撥付相應(yīng)款項。在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃監(jiān)管資金。人民法院保全、執(zhí)行商品房預(yù)售資金的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)在1個工作日內(nèi)書面告知監(jiān)管部門。第二十一條監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)重點監(jiān)管資金不足的，應(yīng)當(dāng)通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時補(bǔ)足，或根據(jù)屬地開發(fā)項目情況“一盤一策”及時調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管方案。第二十二條當(dāng)預(yù)售項目存在保交樓重大風(fēng)險隱患時，監(jiān)管部門可以全面接管預(yù)售監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理，保障賬戶資金安全，優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)；監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)積極予以配合。第二十三條監(jiān)管部門要分套核驗已售商品房購房款（首付款、按揭貸款等）到賬情況，發(fā)現(xiàn)項目商品房出現(xiàn)已辦理預(yù)售合同網(wǎng)簽備案、首付款未存入監(jiān)管賬戶，或發(fā)放的按揭貸款未存入監(jiān)管賬戶的，要及時處置，開發(fā)企業(yè)未提供合理說明或逾期未整改的，可以暫停預(yù)售監(jiān)管資金撥付審核。第二十四條對信用良好、管理規(guī)范、服從行業(yè)管理、積極解決購房人合理訴求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按照最高院、住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會有關(guān)要求，提交商業(yè)銀行出具的現(xiàn)金保函要求釋放相應(yīng)額度監(jiān)管資金，屬地監(jiān)管部門可予以支持。開發(fā)企業(yè)提交的現(xiàn)金保函應(yīng)為不可撤銷且見索即付的現(xiàn)金保函，擔(dān)保期限不得早于擔(dān)保標(biāo)的項目所有樓棟的計劃竣工驗收備案日期后6個月。第二十五條如監(jiān)管協(xié)議無其他約定的，完成不動產(chǎn)首次登記后，即可申請解除預(yù)售資金監(jiān)管。第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請解除預(yù)售資金監(jiān)管的，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起3個工作日內(nèi)完成審核。對于符合解除監(jiān)管條件的，由監(jiān)管部門出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管解除通知書》，監(jiān)管銀行按照《商品房預(yù)售資金監(jiān)管解除通知書》解除資金監(jiān)管。第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人之間解除商品房預(yù)售合同的，監(jiān)管部門核實后出具《商品房預(yù)售資金退款通知書》，監(jiān)管銀行應(yīng)及時將購房款原路退回購房人的銀行賬戶。第二十八條監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金的監(jiān)督檢查，建立預(yù)售項目巡查制度，定期梳理各項目銷售金額、施工進(jìn)度、工程款支付和預(yù)售監(jiān)管資金使用情況，排查風(fēng)險項目。第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列違規(guī)行為的（或逾期未改正的），監(jiān)管部門可采?。贺?zé)令限期整改、暫停監(jiān)管資金撥付、暫停商品房合同網(wǎng)簽備案、暫停商品房預(yù)售、記入企業(yè)信用檔案，降低企業(yè)信用評級，提高監(jiān)管額度等措施；造成嚴(yán)重后果的，可發(fā)布購房風(fēng)險警示并報送有關(guān)部門依法追究法律責(zé)任。（一）未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金部分或全部存入監(jiān)管賬戶的；（二）變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的；（三）未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的；（五）其他違反本辦法或監(jiān)管協(xié)議的行為。第三十條施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計等單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用或套取監(jiān)管額度內(nèi)資金的，由監(jiān)管部門對相關(guān)參建單位予以曝光，并將其不良行為記入信用檔案，按照相關(guān)規(guī)定予以信用扣分或列入黑名單。第三十一條銷售代理中介機(jī)構(gòu)在監(jiān)管賬戶外直接收取預(yù)售資金、未將購房款存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管、擅自挪用違規(guī)，或者協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施逃避預(yù)售資金監(jiān)管行為的，由監(jiān)管部門依法對銷售代理中介機(jī)構(gòu)實施重點監(jiān)管并予以信用扣分。第三十二條監(jiān)管銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管辦法的相關(guān)規(guī)定（或監(jiān)管協(xié)議的相關(guān)條款），未經(jīng)監(jiān)管部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任；相關(guān)行為通報人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)部門予以處理。監(jiān)管銀行未在規(guī)定時限內(nèi)整改到位的，列入商品房預(yù)售資金監(jiān)管不誠信單位黑名單。辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行與購房人在簽訂借款合同中，應(yīng)將預(yù)售許可證中指定的監(jiān)管賬戶列為放款賬戶并將按揭貸款劃入其中。按揭貸款未轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶的，監(jiān)管部門以書面形式責(zé)令辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行整改，并對其予以通報，同時報送人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)部門予以處理。辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行未在規(guī)定時限內(nèi)整改到位的，列入商品房預(yù)售資金監(jiān)管不誠信單位名單。第三十三條國家機(jī)關(guān)、監(jiān)管銀行工作人員在商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。第三十四條 各設(shè)區(qū)城市可依據(jù)本辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，制定或重新修訂本行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法實施細(xì)則。第三十五條本辦法自2022年X月X日起施行，有效期5年。施行之后《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見》（閩建〔2020〕7號）同時廢止。
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