自行出資改造危險住房

既消除了房屋安全隱患，又不增加財政負擔

在綜合考慮相鄰關系人利益后

可適當增加建筑面積

原則上不超過原建筑面積的15%

為推進國有土地上零星危險住房改造工作，消除房屋安全隱患，保障人民生命財產(chǎn)安全，7月2日，福州市住建局發(fā)布公告，公開征求《福州市國有土地上零星危險住房改造實施辦法》意見建議。

公告詳情如下：

關于《福州市國有土地上零星危險住房改造實施辦法（征求意見稿）》的起草說明

一、制定背景和依據(jù)

1. 制訂的必要性和可行性

近年來，我市通過實施政府主導的連片舊屋區(qū)改造、零星舊改和業(yè)主自行出資的危險住房改造，統(tǒng)籌推進危險住房改造工作取得較好成效。穩(wěn)妥推進危險住房改造是黨中央、國務院持續(xù)推進城市更新行動的工作要求，當前《福州市城區(qū)零星地塊精準舊改項目房屋搬遷補償安置導則（試行）》已于2023年1月17日廢止，且現(xiàn)行的《福州市城市危險住房改造管理辦法》（榕政綜〔2007〕103號）出臺時間較早，在實施過程中存在實操性不強、扶持政策力度不夠等問題，影響危險住房改造工作的進一步推進。此外，自行出資改造危險住房既消除了房屋安全隱患，又不增加財政負擔，還能改善人民群眾居住條件。因此出臺“簡單、管用、可操作”的《福州市國有土地上零星危險住房改造實施辦法》很有必要且意義重大。

2.制定依據(jù)

（1）《中華人民共和國民法典》

（2）《城市危險房屋管理規(guī)定》

（3）《福建省房屋使用安全管理條例》

（4）《福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》

（5）《福州市房屋結構安全管理辦法》（福州市人民政府令第78號）

（6）《福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于推進城市零星危險住房改造工作的指導意見》(閩建房〔2015〕14號)

（7）《中共福州市委辦公廳 市人民政府辦公廳關于取消、下放和調(diào)整一批行政審批項目的通知》（榕委辦〔2014〕56號）

二、主要內(nèi)容

《福州市國有土地上零星危險住房改造實施辦法》主要明確了零星危險住房改造認定機構、出資方式、表決比例、扶持政策、改造程序及過程監(jiān)管等內(nèi)容，通過章節(jié)條例形式明確各環(huán)節(jié)實施內(nèi)容，進一步提高政策可操作性。

（一）認定機構。由各縣（市、區(qū)）政府建立國有土地上零星危險住房改造工作部門聯(lián)席會議制度，負責零星危險住房改造的認定工作。部門聯(lián)席會議由縣（市、區(qū)）住建、資規(guī)、土地收儲、不動產(chǎn)登記及危房所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）組成。

（二）改造條件。福州市行政區(qū)域范圍內(nèi)的國有土地上，經(jīng)房屋安全鑒定機構按照《既有建筑鑒定與加固通用規(guī)范》（GB55021-2021）、《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-2016）鑒定為C級（Ⅲ級）或D級（Ⅳ級）的危險住房，地塊面積較?。ㄒ话悴淮笥?畝）、不具備成片開發(fā)建設條件、尚未列入近期（一般指5年）城市建設規(guī)劃或棚戶區(qū)改造（城中村改造）范圍，不存在違法建設情形，可采取加固修繕或拆除重建的方式予以改造。

（三）表決比例。根據(jù)《民法典》中“關于共有和共同管理權力的”條款規(guī)定，明確多產(chǎn)權人的零星危險住房需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意后，方可申請開展危險住房改造工作。

（四）扶持政策。針對拆除重建的危險住房，提供政策扶持：

1.多產(chǎn)權零星危險住房拆除重建應不突破原有用地紅線范圍，不增加住房套數(shù)（住戶數(shù)），在綜合考慮相鄰關系人利益后，可適當增加建筑面積，除地下室、建筑底層架空層、電梯井，以及住宅區(qū)內(nèi)獨立設置的公用配電房、設置在住宅建筑首層及以上的公用配電房(指需移交供電部門的10kv及以下電壓等級的供配電設施)外，原則上不超過原建筑面積的15%。受各種客觀歷史條件限制，拆除重建的危險住房滿足現(xiàn)行相關建筑設計技術標準確有困難的，在保障公共利益，妥善考慮相鄰關系人利益的前提下，擬建建筑需滿足消防疏散要求，綠地率、車位數(shù)等指標和要求可按照不低于現(xiàn)狀水平控制，日照標準按大寒日對內(nèi)日照1小時、對外日照3小時或不惡化進行控制，建筑密度、建筑間距、建筑退距應基本滿足國土空間規(guī)劃管理技術要求，具體可按照總平面布局確定。

2.在符合規(guī)劃要求前提下，可建設底層架空層、地下室、電梯井，且不列入容積率計算范圍。

3. 低收入家庭因生活困難無力參與出資重建的，可向屬地政府指定單位申請房源置換。

4. 危險住房重建后參照個人自建房，辦理不動產(chǎn)權證時無需繳納房屋契稅。

5. 危險住房業(yè)主已繳存住房公積金的，可按建造、翻建或大修自住住房相關規(guī)定申請?zhí)崛∽》抗e金，用于危房重建和修繕。

6.危險住房重建后延續(xù)原房屋的入學相關政策。

（五）過程監(jiān)管。對危險住房改造的實施過程和改造資金建立相應監(jiān)管機制：

1.由各縣（市）區(qū)人民政府建立房屋使用安全監(jiān)督管理部門職責分工協(xié)調(diào)機制，組織住建、資規(guī)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、城市管理、公安等部門以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處建立聯(lián)合監(jiān)管與執(zhí)法銜接機制，落實零星危險住房改造的全過程監(jiān)管職責，加強日常巡查工作，制止和查處零星危險住房改造過程中違法建設行為，確保公共安全。

2.由各縣（市、區(qū)）人民政府設立危險住房改造資金共管賬戶，由縣（市、區(qū)）人民政府、監(jiān)管銀行、申請主體對改造資金共同監(jiān)管，確保資金使用安全。

三、發(fā)文形式

《福州市國有土地上零星危險住房改造實施辦法》經(jīng)市政府審議后，建議以市政府辦公廳名義印發(fā)施行。

福州市國有土地上零星危險住房改造實施辦法

（征求意見稿）

第一章 總則

第一條 為深入貫徹習總書記關于“人民城市人民建、人民城市為人民”的重要理念，推進我市國有土地上零星危險住房改造工作，消除房屋安全隱患，保障人民生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《城市危險房屋管理規(guī)定》《福建省房屋使用安全管理條例》《福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《福州市房屋結構安全管理辦法》《福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于推進城市零星危險住房改造工作的指導意見》(閩建房〔2015〕14號)等規(guī)定，結合我市實際，制定本實施辦法。

第二條 國有土地上零星危險住房的改造，堅持“政府引導、政策支持、業(yè)主自愿、市場運作”的原則，由政府發(fā)揮指導協(xié)調(diào)作用，出臺優(yōu)惠政策提供支持，尊重零星危險住房業(yè)主自主意愿，自籌資金實施改造。

第三條 本辦法適用福州市行政區(qū)域范圍內(nèi)國有土地上地塊面積較?。ㄒ话悴淮笥?畝）、不具備成片開發(fā)建設條件、尚未列入近期（一般指5年）城市建設規(guī)劃或棚戶區(qū)改造（城中村改造）范圍、不存在違法建設情形的零星危險住房改造工作。

危險住房指按照《既有建筑鑒定與加固通用規(guī)范》（GB 55021-2021）、《民用建筑可靠性鑒定標準》（GB 50292-2015）、《危險房屋鑒定標準》（JGJ 125-2016）等國家和省、市標準，經(jīng)房屋安全鑒定機構危險性鑒定等級為C或D級、安全性鑒定等級為Csu或Dsu級、可靠性鑒定等級為Ⅲ級或Ⅳ級的住房。

第四條 各縣（市）區(qū)人民政府要建立國有土地上零星危險住房改造工作部門聯(lián)席會議制度，負責核查零星危險住房使用情況、產(chǎn)權情況、用地性質、改造形式、改造條件等情況，提出零星危險住房改造認定意見。部門聯(lián)席會議由縣（市）區(qū)政府分管領導擔任召集人，縣（市）區(qū)住建、資規(guī)、土地收儲、不動產(chǎn)登記等部門及危房所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）組成，部門聯(lián)席會議辦公室設在縣（市）區(qū)住建(房管)部門，承擔部門聯(lián)席會議日常工作。

第五條 國有土地上零星危險住房采取以下方式改造：

（1）加固修繕。通過對建筑物結構進行加固和修復，以提升其安全性、穩(wěn)定性和使用壽命。

（2）拆除重建。通過整體拆除重建并優(yōu)化相關使用功能和配套設施方式予以改造。

第二章 政策支持

第六條 多產(chǎn)權零星危險住房拆除重建應不突破原有用地紅線范圍，不增加住房套數(shù)（住戶數(shù)），在綜合考慮相鄰關系人利益后，可適當增加建筑面積，除地下室、建筑底層架空層、電梯井，以及住宅區(qū)內(nèi)獨立設置的公用配電房、設置在住宅建筑首層及以上的公用配電房(指需移交供電部門的10kv及以下電壓等級的供配電設施)外，原則上不超過原建筑面積的15%。

受各種客觀歷史條件限制，拆除重建的危險住房滿足現(xiàn)行相關建筑設計技術標準確有困難的，在保障公共利益，妥善考慮相鄰關系人利益的前提下，擬建建筑需滿足消防疏散要求，綠地率、車位數(shù)等指標和要求可按照不低于現(xiàn)狀水平控制，日照標準按大寒日對內(nèi)日照1小時、對外日照3小時或不惡化進行控制，建筑密度、建筑間距、建筑退距應基本滿足國土空間規(guī)劃管理技術要求，具體可按照總平面布局確定。

第七條 單一產(chǎn)權住宅屬于危房的，應當在原有用地紅線范圍內(nèi)進行，改建面積及層數(shù)不得超過房屋及土地權屬證明文件載明的范圍。

第八條 在符合規(guī)劃要求下，零星危險住房拆除重建時可建設底層架空層作為居民公共活動開放空間，可設置地下室，作為地下停車及設備用房使用。底層架空層、地下室、電梯井以及住宅區(qū)內(nèi)獨立設置的公用配電房設置在住宅建筑首層及以上的公用配電房(指需移交供電部門的10kv及以下電壓等級的供配電設施,包括環(huán)網(wǎng)室、配電室等)不列入容積率計算范圍。

第九條 經(jīng)民政部門認定為低收入家庭的業(yè)主，因生活困難無力參與出資拆除重建的，可向屬地政府指定單位申請房源置換。屬地政府指定單位依據(jù)零星危險住房的重建審查通過時點委托開展評估，按評估的市場值提供存量安置房源供低收入家庭的零星危險住房業(yè)主選擇，按照“等值置換，差價互補”的原則實行置換。

第十條 零星危險住房業(yè)主已繳存住房公積金的，可按建造、翻建或大修自住住房相關規(guī)定申請?zhí)崛∽》抗e金，用于危房改造。

第十一條 零星危險住房拆除重建后視同拆遷安置房辦理不動產(chǎn)權證，并享受相關優(yōu)惠政策。

第十二條 零星危險住房重建后延續(xù)原房屋的入學相關政策。

第三章 組織

第十三條 多產(chǎn)權人的零星危險住房需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意后，方可申請開展零星危險住房改造工作。

第十四條 零星危險住房改造工作的申請主體為業(yè)主、業(yè)主委員會或者占三分之二以上業(yè)主推舉的2至3名業(yè)主代表。申請主體可授權原房改房售房單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目代建單位等作為實施主體，代為辦理相關審批手續(xù)和組織實施零星危險住房改造工作。

第十五條 申請主體應委托有相應資質的設計、工程咨詢等單位進行初步設計，編制零星危險住房改造初步方案，方案應包括規(guī)劃設計、資金概算、費用籌集、房產(chǎn)分配等內(nèi)容。

第十六條 拆除重建的零星危險住房土地性質為劃拔的，在辦理不動產(chǎn)權登記時應先行辦理劃拔轉出讓手續(xù)，按規(guī)定標準補繳土地出讓金。增加的建筑面積其應補繳的土地出讓金也應按規(guī)定標準補繳，其中底層架空層、地下室和電梯井的建筑面積不作為補交土地出讓金計算依據(jù)。

第十七條 屬于單位產(chǎn)權但實際由所有業(yè)主正在使用的公共部分(如:雜物間、車棚、傳達室等)，經(jīng)業(yè)主表決同意后，可由業(yè)主委員會或業(yè)主代表與原產(chǎn)權單位簽訂零星危險住房拆除補償協(xié)議，由全體業(yè)主共同出資，對原單位進行補償取得相應產(chǎn)權后進行重建。

第十八條 各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處要協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會，召開業(yè)主大會表決，收集業(yè)主意見，做好表決結果公示。同時，及時做好零星危險住房改造的政策引導和矛盾糾紛調(diào)解工作，監(jiān)督業(yè)主表決真實性，積極促成項目實施。

第四章 認定

第十九條 開展改造的零星危險住房申請主體應向各縣（市）區(qū)住建(房管)部門提出認定申請，由各縣（市）區(qū)住建(房管)部門提請所在縣（市）區(qū)部門聯(lián)席會議研究認定。

第二十條 各縣（市）區(qū)部門聯(lián)席會議負責核查零星危險住房使用情況、產(chǎn)權情況、用地性質、改造形式、改造條件等情況，對危房改造初步方案可行性提出指導意見。

第二十一條 經(jīng)各縣（市）區(qū)部門聯(lián)席會議認定，符合零星危險住房改造條件的，形成會議紀要，并以各縣（市）區(qū)部門聯(lián)席會議名義作出零星危險住房改造認定書，其中，各縣（市）區(qū)部門聯(lián)席會議的認定意見需報各縣（市）區(qū)人民政府最終審定后，方可作出零星危險住房改造認定書。

第五章 實施

第二十二條 零星危險住房改造項目應向各縣(市)區(qū)級資規(guī)、住建部門，依法依規(guī)辦理規(guī)劃、施工、消防審驗等手續(xù)，并納入工程質量安全監(jiān)管。工程完工后，應當按規(guī)定辦理規(guī)劃核實、竣工驗收等手續(xù)，驗收合格方可交付使用。

第二十三條  零星危險住房完成拆除重建后，房屋業(yè)主按不動產(chǎn)登記相關規(guī)定申請辦理產(chǎn)權登記。產(chǎn)權辦理時，土地使用權用途、使用期限按照拆除重建前房屋的土地登記情況記載；產(chǎn)權證記載房屋性質為零星危險住房改造房，取得方式為危險住房改造；產(chǎn)權證需明確記載原產(chǎn)權地址、面積等原產(chǎn)權信息。

第二十四條 危險住房拆除重建后按專項維修資金管理有關規(guī)定結轉與繳交住宅專項維修資金。

第六章 監(jiān)管

第二十五條 各縣（市）區(qū)人民政府要全力推進零星危險住房改造工作，在零星危險住房未解危前，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處加強房屋安全管理。對鑒定為D級（Ⅳ級）的零星危險住房，必須落實“清人、封房、拉警戒線”等措施，確保房屋安全。

第二十六條 各縣（市）區(qū)人民政府要建立房屋使用安全監(jiān)督管理部門職責分工協(xié)調(diào)機制，組織住建、資規(guī)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、城市管理、公安等部門以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處建立聯(lián)合監(jiān)管與執(zhí)法銜接機制，落實零星危險住房改造的全過程監(jiān)管職責，加強日常巡查工作，制止和查處零星危險住房改造過程中違法建設行為，確保公共安全。

第二十七條 各縣（市）區(qū)人民政府要設立零星危險住房改造資金共管賬戶，由縣（市）區(qū)人民政府、監(jiān)管銀行、申請主體對改造資金共同監(jiān)管，研究制定資金使用規(guī)則、資金監(jiān)管流程等方案，確保資金使用安全。

第七章 附則

第二十八條 本辦法不涉及文物建筑、歷史建筑、傳統(tǒng)風貌建筑等法律、法規(guī)規(guī)定的保護對象。位于歷史文化名鎮(zhèn)、歷史文化名村、歷史文化街區(qū)、歷史風貌區(qū)、傳統(tǒng)村落、軍事保護區(qū)以及宗教活動場所內(nèi)的零星危險住房改造工作還應按相關法律、法規(guī)、規(guī)章和保護規(guī)劃執(zhí)行。

第二十九條 各縣（市）區(qū)人民政府可根據(jù)本實施辦法，結合當?shù)貙嶋H情況，制定具體操作細則。

第三十條  本辦法自2025年  月  日起施行，有效期5年，《福州市城市危險住房改造管理辦法》（榕政綜〔2007〕103號）同時廢止。