日前，福州發(fā)布了《貫徹落實(shí)鞏固拓展經(jīng)濟(jì)向好勢頭的一攬子政策》。政策提及：全面推行帶押過戶，實(shí)現(xiàn)二手房交易登記無需提前還貸，支持“賣舊買新”改善性住房需求。而事實(shí)上，從去年開始，為促進(jìn)交易良性循環(huán)、激發(fā)市場活力，福州市已實(shí)施“帶押過戶”，免贖賣房降低市民購房交易成本，只是目前中介、銀行等機(jī)構(gòu)參與熱情不高。"

▎“帶押過戶”，200萬可省3萬“過橋費(fèi)”

據(jù)福州不動產(chǎn)登記中心數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的3月份，福州二手房賣了4479套，創(chuàng)23個月以來新高，環(huán)比2月上升52%，同比去年同期漲了68%。二手成交創(chuàng)新高，其中，有不少交易是被收了“過橋費(fèi)”的。而如果帶押過戶，能省多少贖樓費(fèi)？樂居從福州麥田一門店了解到，根據(jù)目前市場普遍執(zhí)行的按欠款金額的1.5%計(jì)算贖樓成本，欠款100萬可節(jié)省1.5萬，欠款200萬可節(jié)省3萬。確實(shí)是一筆不少的費(fèi)用了。

此外，二手房交易要涉及“賣方融資申請贖樓取消抵押登記買方申請按揭;銀行審批貸款轉(zhuǎn)移登記抵押登記”等繁瑣流程，一旦涉及“過橋”費(fèi)用，時間越長，賣家成本越高?？梢?，“帶押過戶”除了減少賣家資金負(fù)擔(dān)，“帶押過戶”還有穩(wěn)定房價、降利率效應(yīng)，還能激活換房需求等作用

▎福州中介、銀行等機(jī)構(gòu)參與熱情并不高

去年9月，福州市不動產(chǎn)登記和交易中心通過官媒發(fā)文《帶押過戶：免贖賣房降低交易成本，政企聯(lián)動 激發(fā)市場活力》，為促進(jìn)交易良性循環(huán)、激發(fā)市場活力，福州市已實(shí)施“帶押過戶”。

具體辦理做法是：存在抵押的房產(chǎn)要上市交易并選擇“帶押過戶”模式的，既無須墊付資金也無須先行解押，與銀行溝通好后買方把房款打到特設(shè)的監(jiān)管賬戶中，買賣雙方正常辦理房屋交易登記后，再將提存的房款打給賣方，賣方可在收到房款后用以還清貸款并解押。

福州麥田該負(fù)責(zé)人表示，福州目前僅有建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行、中國銀行等少數(shù)幾家銀行接受“帶押過戶”二手交易，而且買賣雙方交易必須在同一個銀行執(zhí)行。

且“帶押過戶”涉及房產(chǎn)，必須滿足四個條件：

1.房子是個人產(chǎn)權(quán)，公司產(chǎn)權(quán)不行；

2. 只能有一次抵押，二抵的不行；

3. 房子是商業(yè)按揭貸款，經(jīng)營貸不行，組合貸必須還清公積金部分；

4. 買方必須是全款或者純商貸。

該麥田門店負(fù)責(zé)人表說，截至目前，他們門店僅有少數(shù)通過“帶押過戶”交易的客戶。此外，金環(huán)路幾家小麥門店了解到，目前雖然政策鼓勵“帶押過戶”，但門店還是依照傳統(tǒng)方式交易。

▎全面推行帶押過戶，“過橋費(fèi)”或成為歷史

目前福州樓市新房交易，以換房需求為主，大戶型化明顯。二手房交易，則剛需和換房夾雜一起，適合剛需上車的“中小戶型、中低價位”，只能在二手房找；適合學(xué)位需求、青睞中心區(qū)的，也只能轉(zhuǎn)向二手房。

更為關(guān)鍵的是，當(dāng)前市場換房需求主導(dǎo)，“連環(huán)單”交易是常態(tài)。簡單來說，業(yè)主著急出售手頭房子釋放資金進(jìn)而換房，一環(huán)扣一環(huán)。而通過“帶押過戶”這一模式買賣雙方得到了“兩省一升”的利好，具體來看：

省下了費(fèi)用，節(jié)省下提前還貸衍生出的過橋費(fèi)，以及過橋費(fèi)帶來的利息和擔(dān)保費(fèi)等，利于賣方盡快回籠資金。

省下了時間，無需為了解押再在銀行、不動產(chǎn)辦事大廳、中介間多次奔走，時間的縮短也意味著交易盡早完成，避免時間拖延出現(xiàn)的違約等情況；

提升了交易安全性，無需提前解押帶來了買方無需承擔(dān)提前墊資的風(fēng)險，賣方無需承擔(dān)買方錢款不到位過橋費(fèi)無法還清的風(fēng)險，若遇到違約等無法過戶的情況，也能及時停止交易，從監(jiān)管賬戶中將房款返還給買方，減少了降低了解押后違約過戶不了的風(fēng)險，于銀行而言也可化解不良貸款，提高交易安全性。

我們知道，以往樓市調(diào)控政策很少眷顧二手房市場，此次“帶押過戶”全面推行，亦有利于存量房市場的消化，這一波“回暖”能持續(xù)多久，值得期待！

來源：福州房產(chǎn)