10月28日，福州市自然資源與規(guī)劃局發(fā)布福州四城區(qū)2023年第六次土地公告。本次共有14幅地塊出讓，累計出讓571.69畝，起拍總金額高達(dá)168.265億元。其中，備受關(guān)注的高工小區(qū)地塊、省直屏西地塊、南湖地塊也在本次出讓地塊之列。

作為年度重磅級土拍，本次土拍將于11月18日上午9時在福州福州市公共資源交易服務(wù)中心舉行。

本場土拍，可謂亮點(diǎn)諸多

亮點(diǎn)一：核心區(qū)罕見供應(yīng)巨量土地，樓面價重回3萬大關(guān)
此前，我們曾統(tǒng)計過，在全國重點(diǎn)城市中，福州預(yù)供地的落地性處于墊底水平，前三季度預(yù)出讓地塊總面積為42萬平方米，實(shí)際供應(yīng)8萬平方米，預(yù)供地完成率僅有19%。本次雖加大供地量，但距離年初的計劃還有一定距離。

從今年9月開始，福州開啟了新一輪的舊改。本次土拍出讓面積、起拍總價也創(chuàng)下近幾年單次土拍新高，且地塊整體優(yōu)質(zhì)度較高。其中，上文提及的高工小區(qū)地塊、省直屏西地塊、南湖地塊，都納入本次土拍。高工小區(qū)地塊更是以超3萬/㎡的樓面價，成為本場土拍的焦點(diǎn)。據(jù)悉，有不少實(shí)力房企已對該地塊進(jìn)行前期籌劃，可謂信心十足。
目前，深耕福州的多家實(shí)力房企，多個優(yōu)質(zhì)地塊都是聯(lián)合開發(fā)，開啟合作共贏模式。就拿年初成交的五四北戰(zhàn)坂地塊和高新區(qū)旗山湖地塊來說，都是目前福州頭部房企參與開發(fā)。這樣的做法有利于分?jǐn)偝杀?，提高利潤，也是房企高質(zhì)量增長的“優(yōu)良范本”。
亮點(diǎn)二：響應(yīng)政策，取消土地限價

2023年10月17日，一份自然資源部給各省市資源主管部門下發(fā)的文件顯示：建議取消土地拍中的地價限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0的限制等。
據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計，剛剛過去的2022年，福州五城區(qū)土地供應(yīng)、成交、可售總建筑面積三大關(guān)鍵指標(biāo)連續(xù)下滑，同比下滑近10%。雖然樓面價有小幅上漲，但主要受核心地塊的影響。不難看出，土拍最大的催化劑在于地塊的優(yōu)質(zhì)度。

雖然福州積極響應(yīng)政策，放開地價限制，且加大優(yōu)質(zhì)土地的出讓量，但并不能緩解整體的樓市態(tài)勢，板塊間的分化還將持續(xù)加劇。
亮點(diǎn)三：純商品房和純安置房分開，地塊條件差異化

過去的幾年時間，福州首創(chuàng)的安商房讓不少房企和客戶詬病。如今，福州安商房庫存量較大，在近兩年出讓的地塊中，安商房地塊逐漸減少，并以另一種形式存在。
就拿上海西地塊來說，項(xiàng)目分為兩幅純商品房用地和一幅100%安置房地塊。從一級市場的反響來看，核心地段的純商品房項(xiàng)目受到較高關(guān)注，客戶接受度整體較高。
所以，本場土拍的2幅巨量地塊，即省直屏西和南湖地塊，分成純商品房地塊和100%安置房的形式出讓。從出讓條件來看，商品房地塊除了位置更優(yōu)質(zhì)，容積率也更低。
例如南湖地塊，商品房容積率為3.57，安置房項(xiàng)目的容積率高達(dá)5.15，將與世歐王莊一樣，打造40層以上的超高層項(xiàng)目，建筑密度也較高。而省直屏西地塊商品房地塊約為2.5，但安置房地塊容積率高達(dá)4.11，且安置房為狹長的邊邊緣地塊，居住舒適度也將大打折扣。
綜合來看，核心板塊的商品房項(xiàng)目，集中地段+品牌+產(chǎn)品等優(yōu)勢，具備有打造優(yōu)質(zhì)住區(qū)的條件，房企的利潤也有一定保障，從而提高參拍的積極性。

地塊詳情如下：
宗地2023-40號
地址：鼓樓區(qū)東水路東側(cè)、福新路北側(cè)，高工小區(qū)舊改出讓地塊
土地面積：24660㎡（約36.99畝）
容積率：＞1.0，＜2.5
地塊屬性：住宅、商服
建筑高度：80米以下
起拍總價：19.26億元
起拍樓面價：約31240元/㎡
備注：需配備商業(yè)，商業(yè)面積不超過3000㎡

宗地2023-41號
地址：鼓樓區(qū)泉塘巷西側(cè)，屏西小區(qū)舊改出讓地塊二
土地面積：33199㎡（約49.8畝）
容積率：＞1.0，＜2.67
地塊屬性：住宅、商服
建筑高度：100米以下
起拍總價：19.82億元
起拍樓面價：約22360元/㎡
備注：需配備商業(yè)，商業(yè)面積不超過3000㎡

宗地2023-42號
地址：鼓樓區(qū)北二環(huán)路北側(cè)，屏西路西側(cè)，屏西小區(qū)舊改出讓地塊四
土地面積：11752㎡（約17.63畝）
容積率：＞1.0，＜2.5
地塊屬性：住宅、商服
建筑高度：50米以下
起拍總價：6.04億元
起拍樓面價：約20558元/㎡
備注：
1、需配備商業(yè)，商業(yè)面積不超過2000㎡。
2、需配建社區(qū)綜合服務(wù)中心（含長者食堂），由鼓樓區(qū)政府指定單位按照9502元/㎡回購。

宗地2023-43號
地址：臺江區(qū)五一中路與國貨西路交叉口西北側(cè)，汽車南站周邊舊改造地塊
土地面積：22273㎡（約33.41畝）
容積率：＞1.0，＜2.0
地塊屬性：住宅、商服
建筑高度：100米以下
起拍總價：9.05億元
起拍樓面價：約20316元/㎡
備注：需配備商業(yè)，商業(yè)建筑面積不超過6000㎡

宗地2023-44號
地址：臺江區(qū)江濱西大道以北，新興路西側(cè)出讓地塊
土地面積：3540㎡（約5.31畝）
容積率：＞1.0，＜1.4
地塊屬性：住宅用地
建筑高度：21-27米以下
起拍總價：0.94億元
起拍樓面價：約18966元/㎡

宗地2023-45號
地址：晉安區(qū)長樂中路東側(cè)，晉連路南側(cè)，南湖舊改項(xiàng)目出讓地塊一
土地面積：74133㎡（111.2畝）
容積率：＞1.0，＜3.57
地塊屬性：住宅、商服
建筑高度：130米以下
起拍總價：48.52億元
起拍樓面價：約18333元/㎡
備注：需配備商業(yè)，商業(yè)建筑面積不超過25000㎡

宗地2023-46號
地址：晉安區(qū)赤星路東側(cè)，西莊路西側(cè)出讓地塊
土地面積：17439㎡（約26.16畝）
容積率：＞1.0，＜2.8
地塊屬性：住宅、商服
建筑高度：80米以下
起拍總價：5.52億元
起拍樓面價：約11305元/㎡
備注：需配備商業(yè)，商業(yè)建筑面積1000-1500㎡

宗地2023-47號
地址：晉安區(qū)化工路與茶會路交叉口東南側(cè)出讓地塊
土地面積：10660㎡（約15.99畝）
容積率：＞1.0，＜3.3
地塊屬性：住宅、商服
建筑高度：100米以下
起拍總價：7.04億元
起拍樓面價：約20012元/㎡
備注：需配備商業(yè)，商業(yè)面積不超過3500㎡

宗地2023-48號
地址：鼓樓區(qū)江厝路南側(cè)，屏西小區(qū)舊改出讓地塊一
土地面積：37414㎡（約56.12畝）
容積率：＞1.0，＜4.11
地塊屬性：住宅、幼兒園、商服
建筑高度：100米以下
起拍總價：11.07億元
起拍樓面價：約7199元/㎡

備注：
1、需配備商業(yè)，商業(yè)面積不超過6000㎡。
2、可建住宅部分全部建設(shè)安置型商品房，安置型商品房對接價17560/㎡。建設(shè)的安置型商品房應(yīng)符合福州市安置型商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，由福州市土地發(fā)展中心回購，鼓樓區(qū)實(shí)施監(jiān)管。
宗地2023-49號
地址：倉山區(qū)蓋山路南側(cè)，義序路東側(cè)，郭宅周邊舊改出讓地塊八
土地面積：13569㎡（約20.35畝）
容積率：＞1.0，＜1.7
地塊屬性：住宅用地
建筑高度：50米以下
起拍總價：3.04億元
起拍樓面價：13179元/㎡

宗地2023-50號
地址：臺江區(qū)六一中路東側(cè)，光明港路北側(cè)，雁塔舊改出讓地塊三
土地面積：26281㎡（約39.42畝）
容積率：＞1.0，＜3.97
地塊屬性：住宅、商服
建筑高度：100米以下
起拍總價：8.48億元
起拍樓面價：8128元/㎡
備注：
1、需配備商業(yè)，商業(yè)面積不超過3500㎡。
2、地塊可建住宅部分全部建設(shè)安置型商品房，安置型商品房對接價18400元/㎡。建設(shè)的安置型商品房應(yīng)符合福州市安置型商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，由福州市土地發(fā)展中心回購，臺江區(qū)政府實(shí)施監(jiān)管。
3、該地塊配建的街道辦事處、社區(qū)綜合服務(wù)中心、派出所，由臺江區(qū)政府指定單位按照9502元/㎡回購。

宗地2023-51號
地址：晉安區(qū)繞城高速以南，外環(huán)路北側(cè)出讓地塊
土地面積：24187㎡（約36.28畝）
容積率：＞1.0，＜1.6
地塊屬性：住宅、商服
建筑高度：36米以下
起拍總價：2.9億元
起拍樓面價：7494元/㎡
備注：
1、需配備商業(yè)，商業(yè)面積4000-4500㎡。
2、地塊須建設(shè)安置型商品房19620㎡，安置型商品房對接價15948元/㎡。
3、塊須配建商貿(mào)樓（商業(yè)）建筑面積3000㎡，由福州市土地發(fā)展中心按照4935元/㎡回購
4、回購商貿(mào)樓配套停車位的，回購價格按照經(jīng)評估的市場評估價下浮10%確定。

宗地2023-52號
地址：晉安區(qū)長樂中路東側(cè)，國貨東路北側(cè)，南湖舊屋區(qū)改造項(xiàng)目地塊
土地面積：54898㎡（約82.35畝）
容積率：＞1.0，＜5.15
地塊屬性：住宅、商服
建筑高度：130米以下
起拍總價：25.44億元
起拍樓面價：8998元/㎡
備注：
1、需配備商業(yè)，商業(yè)面積5700㎡。
2、可建住宅部分全部建設(shè)安置型商品房，安置型商品房對接價19700元/㎡。
3、該地塊配建的綜合文化活動中心、全民健身活動中心、居家養(yǎng)老服務(wù)照料中心、社區(qū)綜合服務(wù)中心、派出所，由晉安區(qū)政府指定單位按照9502元/㎡回購。

宗地2023-53號
地址：倉山區(qū)帝封江南側(cè)，濱海快線帝封江線網(wǎng)中心地塊
土地面積：27136（約40.7畝）
容積率：＞1.0，＜2.9
地塊屬性：商服、交通用地
建筑高度：50米及以下
起拍總價：1.145億元
起拍樓面價：約1455元/㎡
備注：
1、商務(wù)辦公建筑面積不超過總計容建筑面積的10%，技術(shù)裝備物資儲備調(diào)度中心面積不少于2500㎡。
2、項(xiàng)目建成后全部自持。

來源：克而瑞福州綜合自福州市自然資源與規(guī)劃、福州招商手冊
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本文完