5月28日，福州市長(zhǎng)樂區(qū)自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，擬于6月19日出讓航城街道一幅52.19畝低密宅地，地塊位于榕航路東側(cè)，起始價(jià)3.08億，容積率僅為：1.1。此前，恒申控股競(jìng)得長(zhǎng)樂2024航拍-7號(hào)，福州濱海臨空競(jìng)得2024濱拍-9地塊，其容積率也是1.1。種種跡象表明，福州近郊，低容積率項(xiàng)目正在加速推出。

▎福州多地推出多幅容積率1.1低密宅地

近兩年，福州土地市場(chǎng)總體平淡，但是有兩方面的表現(xiàn)卻十分突出，一方面市中心，尤其安置房，高容積率項(xiàng)目紛紛上馬，另一方面近郊，尤其長(zhǎng)樂、閩侯，低容積率項(xiàng)目在加速推出。

2025年4月30日，閩侯舉行2025年度第三次土拍，福建金云泰科技實(shí)業(yè)以底價(jià)2250萬元競(jìng)得閩侯2025-04號(hào)地塊，樓面地價(jià)2899元/㎡，地塊容積率：1.2，而根據(jù)原控規(guī)指標(biāo)，地塊容積率為2.8。

比1.2更低的并不少。3月10日，長(zhǎng)樂的一場(chǎng)土拍，福州濱海臨空開發(fā)建設(shè)有限公司以底價(jià)3.42億成功競(jìng)得31.36畝2024濱拍-9號(hào)地塊，該幅地塊容積率僅為：1.1。

更早前，2024年12月11日，長(zhǎng)樂舉行當(dāng)年第五次土拍，福建申遠(yuǎn)房地產(chǎn)以底價(jià)3.8億競(jìng)得62.65畝2024航拍-7號(hào)地塊，成交樓面價(jià)約8271元/㎡，該幅地塊容積率同樣為：1.1。

加上6月19日，長(zhǎng)樂擬出讓航城街道一幅容積率僅為1.1的52.19畝地塊。容積率約1.1的低密宅地正陸續(xù)成為福州近郊，尤其長(zhǎng)樂土地市場(chǎng)的供應(yīng)主流。

▎容積率1.2以下，往往開發(fā)成為高端別墅

過去我們經(jīng)常說，很多城市被困在了高容積率之中，為了追求城市建設(shè)得更高、更快，建造了無數(shù)高容、高密的剛需性住宅，典型如貴州、武漢。其實(shí)，也包括福州，舊改項(xiàng)目容積率過3的比比皆是，有的甚至還超過了5。

而容積率對(duì)于住宅產(chǎn)品形態(tài)有著決定性作用，容積率越高，就代表著樓層數(shù)越高，居住舒適度也會(huì)相應(yīng)打折扣，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為容積率低于1.2的可以叫做低密地塊，用來建造6層洋房、別墅還有疊拼等改善產(chǎn)品。

以鵬湃·國公館為例，項(xiàng)目占地215畝，容積率僅為1.0，這意味著項(xiàng)目在保證舒適度的同時(shí)，也提供了更多的公共空間和綠地。這種低容積率的設(shè)計(jì)，使得項(xiàng)目能夠吸引更多的高端客群，形成一個(gè)純粹的圈層氛圍。

▎政策松綁，類別墅產(chǎn)品有望明顯放量

事實(shí)上，早在2003年，低容積率別墅土地供應(yīng)就在全國層面被叫停，其后限墅令不斷加碼，2016年國土資源局發(fā)布通知，明確提出暫停別墅的審批。

然而，從2021年下半年開始，全國樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，房企的拿地積極性普遍降低。本來偏高的容積率導(dǎo)致土地?zé)o人問津，不少城市不得不適應(yīng)市場(chǎng)行情而調(diào)低容積率。

2023年9月，自然資源部下發(fā)文件，其中提到建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率不得低于1.0的限制。顯然，低密宅地被熱捧的背后，一方面是市場(chǎng)的需求，另一方面則是政策的松綁。

不可否認(rèn)，“向高向密”時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，而下調(diào)容積率作為土地供應(yīng)主流，目的很明顯：提高產(chǎn)品品質(zhì)。尤其今年，多地還將低密度宅地和“好房子”的推廣結(jié)合起來，這樣的住宅產(chǎn)品不僅樓棟密度低、綠化率高，舒適度更有著極大的提升。

有資深業(yè)內(nèi)人士表示，這種新型低密度住宅產(chǎn)品的大量推出，勢(shì)必具有更高的市場(chǎng)認(rèn)可度，但也會(huì)對(duì)存量新房以及二手房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，后兩者的價(jià)格或許會(huì)進(jìn)一步走低。