??“安置型商品房”是2019福州樓市的關(guān)鍵詞。

??2017年12月，福州在全國首創(chuàng)了安置型商品房模式。如今已經(jīng)有越來越多的安置型商品房項(xiàng)目出現(xiàn)在福州樓市中，自該模式誕生以來，爭(zhēng)議不斷，不論是剛需的、投資的還是看熱鬧的，對(duì)于安商房的討論從未停止過。

安商房釋義

??若要用一個(gè)詞來形容安商房項(xiàng)目，那“虛有其表”一詞可能反映的就是2019年安商房現(xiàn)狀。這里的“虛”指的是，安商房項(xiàng)目看起來看可供開發(fā)的量很大，但實(shí)際上對(duì)新房的供應(yīng)卻有限，價(jià)格也沒有想象中的那么美好。

??01兩年內(nèi)95幅安商房用地

??福州安商房項(xiàng)目供應(yīng)到底有多大？現(xiàn)在有多少安商房項(xiàng)目了？ 

??據(jù)樂居統(tǒng)計(jì)，2017年至2019年福州六區(qū)+閩侯出讓的地塊中有95幅地塊要求配建安商房，占總出讓商住用地?cái)?shù)量的47%！同時(shí)，安商房用地成交量呈逐年增加的趨勢(shì)，根據(jù)計(jì)劃，福州2018-2020年五城區(qū)將改造106個(gè)項(xiàng)目，以目前進(jìn)度來看，2020年還將有超萬套的安置型商品房建設(shè)任務(wù)。

（2017-2019年安商房地塊成交數(shù)量）

??據(jù)樂居網(wǎng)福州統(tǒng)計(jì)，截止2019年12月，目前福州六區(qū)+閩侯共有待售安商房項(xiàng)目35個(gè)，取證&開盤14個(gè)，售罄6個(gè)，還有剩余37幅地塊有待亮相。

安商房地圖*部分地塊合并為一個(gè)項(xiàng)目，待售項(xiàng)目包含未公布案名/備案名地塊 

??這些都意味著安置型商品房地塊不僅將是2020年供地的主要來源，也是未來幾年內(nèi)福州新房市場(chǎng)上的主流，純商品房項(xiàng)目占比正逐漸變小。

??02 安商房價(jià)格真的低嗎？

??有不少人認(rèn)為安商房項(xiàng)目價(jià)格一定就便宜，但從已取證&開盤的安商房項(xiàng)目來看，安商房并不是“便宜”的代名詞。

??比如部分的安商房項(xiàng)目備案價(jià)是與周邊持平、甚至高于周邊，位于三江口板塊的安商房項(xiàng)目三江嵐雋，備案價(jià)最高破2.5萬/㎡，創(chuàng)三江口備案價(jià)新高，同區(qū)域中建香樟南岸2.3萬/㎡的備案價(jià)與周邊新房幾乎持平。位于鼓樓的安商房項(xiàng)目榕發(fā)烏山郡、華潤烏山府的備案均價(jià)約3.4萬/㎡，中建龍庭嘉園最高備案價(jià)已突破4萬/㎡。

（部分已取證&開盤安商房價(jià)格）

??此外，安商房項(xiàng)目開盤去化呈現(xiàn)兩極分化。盡管安商房項(xiàng)目爭(zhēng)議頗多，但絲毫不影響部分安商房的開盤成績，有的安商房開盤情況較為理想，甚至一房難求，取得了去化九成以上的好成績。然而依舊有部分安商房項(xiàng)目開盤當(dāng)天去化一般、網(wǎng)簽情況不佳，去化率或網(wǎng)簽率在五成以下。

*首期開盤去化率截止項(xiàng)目開盤當(dāng)天，請(qǐng)以售樓部實(shí)際為準(zhǔn) 網(wǎng)簽登記率時(shí)間截止2019.12.26，以已登記住宅套數(shù)/可售普通商品房總套數(shù)計(jì)算。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性，請(qǐng)以官方實(shí)際數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

??其實(shí)從以上安商房項(xiàng)目開盤數(shù)據(jù)中，已經(jīng)透露出了大多購房者對(duì)于安商房的態(tài)度，安商房項(xiàng)目的綜合性價(jià)比是否“過硬”，在很大程度上影響著購房熱情。

??去化高的安置型商品房項(xiàng)目，不僅在價(jià)格上與周邊拉開了優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還具備有地段、品質(zhì)、產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的整體性價(jià)比是足夠高的，自然而然賣得比其他安商房項(xiàng)目好。反之，如果安商房項(xiàng)目的綜合實(shí)力不足，無法支撐其價(jià)格的溢價(jià)，那么購房者是很難買賬的。

??03安商房供應(yīng)“虛有其表”？

??為什么說安商房的供應(yīng)是“虛有其表”？

??從數(shù)據(jù)來看，2017年至2019年福州六區(qū)+閩侯安商房地塊總建約1017萬方，其中剩余的可售普通商品房總建面積僅312萬方，占比約31%。盡管安商房地塊總建供應(yīng)破了千萬方，但其中實(shí)際可售普通商品房僅占約三分一。

??具體來看，95幅安商房地塊中超6成安商房用地的安置比例在80%及以上，甚至有的地塊按比例100%配建安置房。根據(jù)粗略計(jì)算，在這些高安置比例地塊中，甚至有個(gè)別地塊的對(duì)外最低可售普通商品房源不足50套。

*總建僅為估計(jì)計(jì)算，非最終結(jié)果，請(qǐng)以項(xiàng)目官方公示總建筑面積為準(zhǔn)。

??從區(qū)域上來看，晉安區(qū)的安商房項(xiàng)目在數(shù)量上遙遙領(lǐng)先，有34個(gè)項(xiàng)目。然而倉山區(qū)卻是實(shí)際可售普通商品房量最多的區(qū)域，約有92萬方。

??究其原因，根源在于各地塊安商房配建比例的不同。倉山區(qū)安商房項(xiàng)目數(shù)量雖不是最多，但很多地塊配建安商房比例都低于50%，最低僅有10%，未來可售體量較大，房源選擇性相對(duì)較多。

（福州六區(qū)+閩侯安商房項(xiàng)目數(shù)量與可售面積）

??04 對(duì)于安商房的擔(dān)憂

??關(guān)于安商房，大家討論最多的還是安商房項(xiàng)目是否值得買？多數(shù)購房者對(duì)安商房的擔(dān)憂在于： 

??①安商房的二手交易

??在安商房項(xiàng)目中，安商房占據(jù)數(shù)量與價(jià)格優(yōu)勢(shì)，待安商房具備了上市交易的條件，安商房業(yè)主可能用低于同區(qū)商品房的價(jià)格售出，且安商房對(duì)外出售的房源量更多。

??②安商房的管理

??安商房數(shù)量占據(jù)優(yōu)勢(shì)也意味著社區(qū)中拆遷戶數(shù)量眾多，而拆遷戶往往有多套安商房房源，這些房源很大可能將對(duì)外出租，未來群租現(xiàn)象嚴(yán)重，后期的物業(yè)管理問題很大。

??③安商房的質(zhì)量

??多數(shù)人對(duì)于安置房存在著刻板印象，覺得安置房就是毫無顏值、品質(zhì)可言。

（福州某安置房項(xiàng)目效果圖）

??其實(shí)這些擔(dān)憂也沒有那么絕對(duì)，交易上看，每個(gè)安商房業(yè)主的拆遷成本是不相同的，他們未必會(huì)以安商房最初的指定售價(jià)賣出，一定會(huì)根據(jù)市場(chǎng)行情進(jìn)行合理定價(jià)。

??值得一提的是，目前多數(shù)的安商房項(xiàng)目由大型品牌企業(yè)建設(shè)，在品質(zhì)上，安置型商品房較于安置房而言，品質(zhì)上已有大幅的提升，是利民的好措施。管理方面，由于這些建設(shè)房企，往往都有自己的品牌物業(yè)，只要這些品牌物業(yè)參與后期管理，未來還是可期的。更何況，就算是純商房項(xiàng)目也難以避免質(zhì)量與物業(yè)管理的問題。

??結(jié)語：

??2019年“穩(wěn)房價(jià)”依舊是福州調(diào)控主旋律之一，福州樓市并沒有因安置型商品房的入市而大起大落。安置型商品房的初衷，更多是為了滿足大量拆遷戶的安置需求以及提高安置房的建設(shè)品質(zhì)。

??整體來看，安置型商品房抑制了部分投機(jī)需求，但是對(duì)于真正的購房者來說，無論是買安商房還是純商品房，都不能抱著“買虧了買賺了”的心態(tài)去買房，畢竟房子是買來住的，除了價(jià)格，也要考慮到了樓盤的地段配套、品牌、產(chǎn)品質(zhì)量、物業(yè)管理等多重屬性。最終都要落到項(xiàng)目本身上，不可一概而論。

??2020年，隨著福州越來越多的安置型商品房到來，樓市的虛火在降溫，接下來“房住不炒”依舊是樓市的主基調(diào)。

??*備注：本文中提到的“安商房項(xiàng)目”指配建不同比例安置型商品房的項(xiàng)目。本文中提到的“安置型商品房地塊”指配建不同比例安置型商品房的地塊。