??今年7月，地鐵2號(hào)線馬尾延伸段的規(guī)劃方案獲得批復(fù)，將東延至馬尾港站，覆蓋馬尾的主要功能片區(qū)，進(jìn)一步加強(qiáng)與主城區(qū)的聯(lián)系。因此不少剛需購(gòu)房者將目光鎖定在了這里。

??作為福州的價(jià)值洼地，馬尾快安板塊。毗鄰東江濱，居住環(huán)境較好，距離金融街CBD、東二環(huán)等地區(qū)也比較近。如果你的首付在50萬左右，工作地點(diǎn)靠近東二環(huán)等板塊的購(gòu)房者，不妨來看看這個(gè)樓盤。

??樓盤概況

??樓盤名稱：招商江悅府

??開發(fā)商：福州市雍景灣房地產(chǎn)有限公司

??產(chǎn)品均價(jià)：17800元/㎡

??產(chǎn)品戶型：83-115㎡戶型

??容積率：2.4

??綠化率：32%

??房屋屬性：住宅、商業(yè)、公寓

??樓盤地址：福州市馬尾區(qū)快安儒江東路與胐頭路交匯處

??產(chǎn)品公布?xì)v程

??? 2019年8月15日，招商蛇口以9.87億元競(jìng)得馬宗地2019-07號(hào)（馬尾快安儒江東路北側(cè)地塊），成交樓面價(jià)10504.59元/平。

??? 2020年12月12日，項(xiàng)目開盤

??? 2020年12月11日，11號(hào)樓；10號(hào)樓取得預(yù)售證（FZ許20200364）

??? 2021年6月2日，7號(hào)樓；12號(hào)樓取得預(yù)售證（FZ許20210195）

??? 2021年7月30日，5號(hào)樓取得預(yù)售證（FZ許20210254）

??產(chǎn)品類型

??整個(gè)社區(qū)占地66畝，總建筑面積約是12.6萬方，共規(guī)劃了10棟樓，由18-20層8棟高層住宅及2棟獨(dú)棟商業(yè)組成。項(xiàng)目共規(guī)劃4種戶型，有建面約83㎡三房、85㎡三房、95㎡四房和115㎡復(fù)式四房，以及建面約52-59㎡公寓。

??主力戶型

??83㎡三房、85㎡三房、95㎡四房、115㎡復(fù)式四房；52-59㎡公寓

??招商江悅府建面約115㎡復(fù)式戶型，四房?jī)蓮d三衛(wèi)設(shè)計(jì)，毛坯交付。大面寬，短進(jìn)深，采光通風(fēng)效果較好。

??空間設(shè)計(jì)靈活，一層設(shè)計(jì)為活動(dòng)區(qū)，帶有南向大陽臺(tái)，南向大橫廳連通餐廳與廚房，不僅使得室內(nèi)的空間感得以延伸，空氣對(duì)流也更為順暢；同時(shí)一層也設(shè)計(jì)了臥室，可作為長(zhǎng)輩房，減少老人上下樓梯的不方便。還帶有一個(gè)公共衛(wèi)生間，方便家人使用。

??二層設(shè)計(jì)為休閑區(qū)，主臥配置主衛(wèi)，增加私密性。次臥配置陽臺(tái)，增加了居住的舒適性。另一間可做書房或者次臥，空間也并不小。

??復(fù)式住宅適合適合三代同堂、二胎家庭居住，花一層的面積可以得兩層的使用，但如果孩子較小、或者家里長(zhǎng)輩年齡較大，需謹(jǐn)慎考慮購(gòu)買復(fù)式，避免上下樓梯的不便。

??招商江悅府建面約95㎡戶型，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，毛坯交付。端頭戶型，整體空間利用率較高。在采光方面，戶型每個(gè)功能區(qū)均有開窗，室內(nèi)明亮又通風(fēng)。

??從空間布局上看，玄關(guān)入戶，餐客一體，使餐廚緊密聯(lián)動(dòng)，同時(shí)讓空間感覺更加寬敞，U型廚房設(shè)計(jì)巧妙實(shí)用，邊上的三分離公用衛(wèi)生間，增強(qiáng)了使用效率。

??北邊的臥室陽臺(tái)半贈(zèng)送，提高了整體得房率，兩個(gè)房間朝南，主臥套房設(shè)計(jì)，保證了主人的生活私密性。橫向長(zhǎng)廳的設(shè)計(jì)，大大擴(kuò)大了采光面。

??總的來說，該戶型在有限空間能規(guī)劃四房?jī)尚l(wèi)，戶型的利用率非常高。休息區(qū)空間分布均勻，不存在過分積壓某一個(gè)休息區(qū)的現(xiàn)象，使得每個(gè)休息區(qū)都可以充分發(fā)揮作用，如書房后期改為臥室，空間也不會(huì)過于狹小。

??周邊配套：

??在交通上，招商江悅府距離地鐵2號(hào)線東延線下德站（規(guī)劃中）直線距離約100米。地鐵2號(hào)線東延線一期工程[鼓山站（不含）~青洲站]，全長(zhǎng)14.6Km，均為地下線，設(shè)置車站9座，預(yù)計(jì)在2026至2027年之間完工。

??并且，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，有江濱大道、三江口大橋、君竹路等城市主干道。經(jīng)江濱大道可到達(dá)臺(tái)江萬達(dá)，經(jīng)繞城高速可到達(dá)晉安、鼓樓等主城區(qū)，經(jīng)三江口大橋可到達(dá)長(zhǎng)樂機(jī)場(chǎng)、福州南站、三江口片區(qū)。

??因片區(qū)公共交通發(fā)展較薄弱，依靠自駕出行較多，對(duì)剛需而言，還是要謹(jǐn)慎考慮出行問題。

??在教育上，招商江悅府規(guī)劃一所幼兒園，周邊教育配套也比較豐富，臨近項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)有馬尾實(shí)驗(yàn)幼兒園、名城耶魯幼兒園等公私立幼兒園。周邊還有和平中心小學(xué)、馬尾實(shí)驗(yàn)小學(xué)、福州市船政小學(xué)、福州二十四中等較為優(yōu)質(zhì)的中小學(xué)配套。

??在醫(yī)療上，招商江悅府周邊5公里范圍有比較大型些的醫(yī)院，有馬尾區(qū)總醫(yī)院、馬尾區(qū)婦幼保健院、福州市第二醫(yī)院等醫(yī)院配套。如果只是小問題，周邊3公里范圍內(nèi)都有一些衛(wèi)生院、衛(wèi)生服務(wù)站（馬江社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等），日常小問題都可以得到解決。

??在休閑上，招商江悅府周邊有東江濱公園、天馬山公園、船政文化景區(qū)等，茶余飯后的休閑散步，走路便可到達(dá)，周末還可以去去往馬尾船政文化景區(qū)參觀，休閑娛樂方便快捷。

??價(jià)格現(xiàn)狀：

??招商江悅府位于馬尾東江濱板塊，項(xiàng)目參考價(jià)格18000元/㎡。板塊內(nèi)在售新房項(xiàng)目有遠(yuǎn)洋山水、名城悅郡等，均價(jià)在15000-20000元/㎡。

??板塊內(nèi)掛牌二手房較多，主要集中在東方名城周邊，如華郡（均價(jià)1.7萬/㎡）、美郡（均價(jià)1.8萬/㎡）、禾郡（均價(jià)1.7萬/㎡）等，掛牌價(jià)格在1.8-2.1萬/㎡左右，15年左右的社區(qū)，房齡及社區(qū)品質(zhì)與新房還是有一定的差別。

??價(jià)格潛力：

??招商江悅府周邊在售新房較少，二手房源較多。但周邊公園、教育等配套較其他新區(qū)而言，比較完善，整體居住環(huán)境優(yōu)越。板塊內(nèi)受限購(gòu)政策營(yíng)銷，價(jià)格一直上漲不大，未來整體價(jià)格會(huì)平穩(wěn)向上。

??項(xiàng)目亮點(diǎn)：

??政策紅利：招商江悅府位于馬尾區(qū)，享受“五區(qū)疊加”政策扶持，與三江口、長(zhǎng)樂等地距離較近，可得到各區(qū)域政策利好輻射，進(jìn)而得到發(fā)展。

??價(jià)值洼地：目前馬尾是福州五區(qū)中相對(duì)價(jià)格較低的區(qū)域，招商雍景灣復(fù)式產(chǎn)品，整體得房率較高，價(jià)格也較劃算。

??純商社區(qū)：招商江悅府為純商品房社區(qū)，后期由招商物業(yè)管理，招商物業(yè)在全國(guó)物業(yè)企業(yè)綜合實(shí)力排名前十，物業(yè)資質(zhì)還是比較好的，不用太過擔(dān)心后期的服務(wù)問題。

??出行方便：招商江悅府周邊路網(wǎng)完善，出行便捷，且規(guī)劃的地鐵2號(hào)線延伸段下德站在社區(qū)附近，如按規(guī)劃施工，未來地鐵出行將是社區(qū)公共出行的一大優(yōu)勢(shì)。

??人車分流：社區(qū)采用“人車分流”的規(guī)劃方式，將車輛與人行嚴(yán)格分開，車在小區(qū)出入口處直接進(jìn)入地下停車場(chǎng)，通過電梯直達(dá)家中，方便省事。確保地面上無車輛通行，保證了居住品質(zhì)和家人安全。

??全齡社區(qū)：采用“三軸、兩院、一帶、一環(huán)”的四大設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，主入口蝶棲軸，次入口棲林軸，廣場(chǎng)浪涌軸、兩大主題庭院休閑庭院和萌寵樂園以及約160米的社區(qū)活動(dòng)帶、約500米園區(qū)內(nèi)部散步環(huán)，打造從兒童、青年到老年的全年齡段社區(qū)空間，提升居住幸福感。

??項(xiàng)目不足：招商江悅府附近商業(yè)配套不足，就近購(gòu)物的便利性不高；且地鐵站點(diǎn)處于規(guī)劃中，稍微有些風(fēng)險(xiǎn)。