??12月10日，中央經(jīng)濟工作會議召開。會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??首提至今已滿五年 

??房住不炒定位不動搖

??12月10日，中央經(jīng)濟工作會議上提出：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??自2016年12月中央首次提及“房住不炒”，這個提法已經(jīng)正好滿五年。從這個角度看，房住不炒的政策內(nèi)容并不動搖。

??無論經(jīng)濟形勢如何變幻，無論樓市是在高歌猛進還是橫盤調(diào)整，每年的經(jīng)濟工作會議都沒少了“房住不炒”。

??作為一道紅線，無論提與不提，無論強調(diào)與否，房住不炒都是中國房地產(chǎn)的剛性原則。換言之，房住不炒，將是十四五時期中國樓市的總基調(diào)，也是未來長期的總基調(diào)。

??探索新的發(fā)展模式 

??首提預期引導

??對比往年中央經(jīng)濟工作會議內(nèi)容來看，這次會議還有幾個新提法值得關(guān)注。

??首先，探索新的發(fā)展模式。

??所謂探索新的發(fā)展模式，顯然意味著舊的發(fā)展模式難以為繼，房地產(chǎn)再次遭遇歷史性拐點時刻。過去20多年來，房地產(chǎn)形成了金融化、泡沫化的發(fā)展模式，60%的居民家庭財富都集中在住房上，而地方政府對房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟、賣地財政的依賴無以復加。

??其次，預期引導。

??此前針對房地產(chǎn)更多提的是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期，而此次會議提出了預期引導的概念，與穩(wěn)預期內(nèi)涵類似。但并未提穩(wěn)地價和穩(wěn)房價，主要是由于近幾個月來地價房價轉(zhuǎn)跌。過去穩(wěn)預期主要是穩(wěn)定樓市上漲的預期，現(xiàn)在的穩(wěn)預期則是要穩(wěn)定樓市快速降溫、地價房價齊跌，不要過跌超跌的預期。

??發(fā)展目標調(diào)整 

??支持合理住房需求

??此次政策和中央政治局會議精神一致，將“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”寫進去。合理住房需求包括剛需和改善型需求，也可以簡單理解為首套和二套購房需求。換句話說，兩類購房需求都會得到支持。

??此次政策明確了“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。這也說明在健康發(fā)展的過程中，良性循環(huán)的發(fā)展目標也被提及。相比中央政治局的表述，此次把“良性循環(huán)”的表述放在前面，而“健康發(fā)展”放在了后面。這樣的排序，對于我們理解后續(xù)的政策目標有積極的作用。當前房地產(chǎn)市場確實陷入了難以良性循環(huán)的矛盾和尷尬。比如說銀行信貸方面的支持力度不大，導致市場迅速降溫。

??精準拆彈 

??壓實企業(yè)自救主體責任

??2021年以來，全國房企“爆雷”現(xiàn)象不斷，上至頭部房企，下至三四線開發(fā)商。近段時間以來甚至已有十余家全國百強房企出現(xiàn)債務問題，部分龍頭房企直接“躺平”，等待新一輪托底救市。

??而在本次中央經(jīng)濟工作會議中則是提出：要繼續(xù)按照穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類施策、精準拆彈的方針，抓好風險處置工作，加強金融法治建設(shè)，壓實地方、金融監(jiān)管、行業(yè)主管等各方責任，壓實企業(yè)自救主體責任。

??顯然，該內(nèi)容指向的是出現(xiàn)債務困境的企業(yè)，尤其是處于危機邊緣的龍頭房企，沒有誰大而不倒，不要再想著國家兜底，自救才是第一選擇。對于出現(xiàn)債務危機的房企來說，如果連保交房都做不到，連變賣資產(chǎn)來化解危機的行動都沒有，憑什么讓國家來兜底？

??經(jīng)此一役，高負債、高杠桿模式將無生存空間，房地產(chǎn)行業(yè)將會迎來新一輪大洗牌。