天貓好房兔年探春報(bào)道開啟，實(shí)地探訪案場一線，還原市場真實(shí)情況，為2023年購房者置業(yè)提供更好選擇，歡迎大家持續(xù)關(guān)注。

近期，樓市回暖的消息不絕于日，市場回暖速度也比預(yù)期更快，買房人熱情高漲。但一片欣欣向榮之際，購房者更應(yīng)該保持沉著理智。近日，因?yàn)槭袌龅慕鈨鲔E象，身邊咨詢的朋友也多了起來，其中，詢問某類樓盤是否能“投資”的不在少數(shù)。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，福州樓市春節(jié)后三周時間，網(wǎng)簽、認(rèn)購量連續(xù)上漲。尤其是能反映市場實(shí)時的認(rèn)購數(shù)據(jù)，持續(xù)保持高熱態(tài)勢。其中，熱度最高、樓盤量最多的東區(qū)板塊，多個項(xiàng)目成交量翻番，即便是以往“滯銷”已久的項(xiàng)目，也打破數(shù)周零成交或者3套以下的窘境，且不乏單周突破10套以上的項(xiàng)目，另一眾業(yè)內(nèi)人士瞠目。

但外圍市場中，除了個別特價盤，大部分樓盤認(rèn)購量并未有較大起色。顯然，樓市的鐵律，在任何行情中都奏效。即市場上揚(yáng)之時，城市中心板塊率先回暖；而市場下行之際，外圍板塊也是首當(dāng)其沖受到影響。

而近期市場的爆火，除了樓市信心逐漸恢復(fù)，利率降至歷史低點(diǎn)等原因，還有購買需求的釋放。換言之，購房者并非一下子冒出來的，而是一直存在。他們此前受限于高房價、高利率、市場信心受阻等影響，觀望情緒明顯。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，福州主戰(zhàn)場，即五區(qū)+閩侯中，住宅僅成交19121套（含別墅），相當(dāng)于前五年住宅平均成交量的60%?？鄢?017年因網(wǎng)簽受限導(dǎo)致的低成交量，2018-2021年中，每年的成交量都在3萬套以上，也不難看出福州正常的購房需求。

不可否認(rèn)，今年以來，樓市的各項(xiàng)利好政策和向上趨勢，給了房產(chǎn)投資者們很大的信心。但堅(jiān)持“房住不炒”四個字始終未變，更何況，福州現(xiàn)在的樓盤，鮮少有投資價值。此前，我們曾盤點(diǎn)過福州近5年的“撿漏盤”，即在2018-2022年5年期間，福州陸續(xù)有200多個新盤開盤，但只有零星的7個盤能成為名副其實(shí)的“撿漏盤”。

源：貝殼找房

綜合來看，位于中心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，雖然價格處于城市高位，但保值增值能力強(qiáng)。另外，遠(yuǎn)低于市場價，且搖號的樓盤，需要憑運(yùn)氣購買，非首套房幾乎沒有搖號資格。據(jù)CIRC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年-2022年5年期間，福州主戰(zhàn)場共成交了160103套新建住宅（不含安商房）。而盤點(diǎn)的7大樓盤，成交房源套數(shù)為5065套，約占近5年總成交住宅套數(shù)的3.2%。所以，從這一比例來看，不難發(fā)現(xiàn)，如今想要靠投資房產(chǎn)獲利已然越來越難。事實(shí)勝于雄辯，我們來看兩個典型案例：

例如近幾年熱度居高不下的東區(qū)板塊，過去的5年時間，僅一個新盤勉強(qiáng)稱得上是“撿漏盤”，即位于晉安湖畔的榕發(fā)觀湖郡。

該樓盤于2022年9月開盤，當(dāng)時的開盤均價約為3.3萬/㎡，如今陸續(xù)有二手房掛牌出售，均價從3.4-4萬/㎡不等。但沒有實(shí)際成交案例，加上瞰湖和非瞰湖的房源價差較大，我們暫且以3.5-3.6萬/㎡的成交均價計(jì)算。雖然從價格上來看，相比開盤是漲了約3000元/㎡，但是扣除各項(xiàng)成本，實(shí)際利潤并不高，有些甚至是保本銷售。目前，福州房源掛牌價多為房東實(shí)收，而該樓盤產(chǎn)權(quán)證未滿兩年，相當(dāng)于營業(yè)稅（5.3%）、個人所得稅（1.5%）、契稅（1%-1.5%）、中介費(fèi)都要買家承擔(dān)，實(shí)際購房成本更高，每平米的實(shí)際價格在3.7-3.8萬/㎡（毛坯）。而目前整個東區(qū)房源量多，該價格實(shí)則并不占優(yōu)勢。再比如昔日紅盤代表之一的祥浦苑，目前在二手房市場上的掛牌價格來看，均價約為2.9-3.2萬/㎡，基本為毛坯出售，項(xiàng)目于2021年3月交房。從二手房實(shí)際成交價格來看，約為3萬/㎡。雖比當(dāng)初的開盤均價高出6000元/㎡，但扣除近4年的利息，實(shí)際利潤僅約2000元/㎡。這類需要憑借運(yùn)氣才能買到的盤，實(shí)際收益也不如預(yù)期高。所以，單從投資角度來看，福州95%的樓盤，買進(jìn)去就是“虧本”，并沒有帶來高風(fēng)險高收益?！胺慨a(chǎn)投資需謹(jǐn)慎”在前5年是一句警鐘，是無數(shù)人用血淚換來的教訓(xùn)，在往后的5年，以并非一句口號。

有購房者稱：我投資房產(chǎn)，并不指望未來收益率多高，只是作為固定資產(chǎn)對抗物價貶值的風(fēng)險。但筆者想說的是，一切的投資都需要建立到“可流通”或“流通性強(qiáng)”的基礎(chǔ)上。
譬如文章開頭提到的某類樓盤，其中一個位于五四北邊緣板塊，價格遠(yuǎn)低于周邊樓面價，面積最小的房源，總價100萬左右就可拿下。對于預(yù)算不高，且想要投資福州主城區(qū)房產(chǎn)的購房者來說，看似是一個難得的“機(jī)會”，錯過再無。但該樓盤所在的五四北板塊，是近年來庫存高企的板塊代表。
據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018-2022年五年期間，五四北板塊共成交17000多套普通住宅（含別墅），相當(dāng)于賣出了福州2022年近一整年的量。但從價格走勢來看，逐年遞減。不難發(fā)現(xiàn)五四北近幾年的異常激烈的價格競爭。不少樓盤跌破2萬/㎡，隨著全市樓盤量上漲，價格戰(zhàn)也愈演愈烈。

值得一提的是，五四北還有7000多套的安商房，其面市后，這類以剛需為主的板塊，將對后續(xù)的二手房市場產(chǎn)生更大的沖擊。
當(dāng)然，以上只是福州其中一個板塊，某類樓盤的案例分析。其足以窺見福州大部分板塊的市場行情和中短期走勢。歸根到底，投資房產(chǎn)在當(dāng)前市場并非良策，邊緣樓盤更要持幣觀望，其流通性極低，未來并非降價就能快速轉(zhuǎn)手。
文章的最后，筆者想說的是，當(dāng)房地產(chǎn)回歸“房住不炒”，除了不炒房，要將眼光放在“居住”綜合屬性更強(qiáng)的樓盤上才是王道。

文|克而瑞 福州