樂居樓盤測評系列 測評師：林敏雪

買房之前，需要我們先在心里繪制一個「雷達(dá)圖」，用交通、價格、品質(zhì)、學(xué)校來考量樓盤。樂居樓盤測評系列，來自專業(yè)測評師的現(xiàn)場踩盤。在你做出買房決定之前，我們用最理性的踩盤行為，去評測、去挑剔。

【評測師點評樓盤】

福州濱江左岸分12個地塊開發(fā)，集住宅、商業(yè)、地鐵等于一體，占地約563畝的大盤。

【項目亮點】

1、福州濱江左岸價格在1.85萬/㎡（帶裝修），該價位低于板塊平均水平，對剛需者友好。?

2、福州濱江左岸周邊有地鐵4號線、地鐵5號線、濱海快線三條地鐵線，是福州目前首個三軌交匯TOD。

3、福州濱江左岸占地約563畝，是一個集住宅、商業(yè)、教育、地鐵于一體的百億宜居綜合大城。

4、社區(qū)打造約8.7萬㎡八大主題園林，由迎賓水景、景觀主軸、四季花木、中央內(nèi)湖構(gòu)成一步一景的生活場景。?

5、社區(qū)內(nèi)打造約1000㎡濱江生活會館，設(shè)有室內(nèi)游泳池、兒童樂園、健身區(qū)等。?

【價格分析】

福州濱江左岸參考均價為18500元/㎡，據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，該項目所處板塊在2021年上半年中成交均價為25303元/㎡，低于板塊成交均價。周邊二手房較少，因為該片區(qū)目前正處于開發(fā)中，周圍在售樓盤較多，房源還是比較充足，但福州濱江左岸容積率僅1.54，且社區(qū)自帶商業(yè)體，同時無安置房配建，具有一定優(yōu)勢。福州濱江左岸距離地鐵口（義序站、帝封江站）較近，且是三條地鐵線的交匯處，社區(qū)自帶大體量的商業(yè)體，加上隔壁世茂的商業(yè)體，配建的小學(xué)幼兒園，日后生活配套較完善。另外該板塊北接福州向南發(fā)展的重點區(qū)位，南面連接著長樂、閩侯以及南通板塊，以及擁有帝封江天然的濕地資源和濱江資源，宜居性和舒適度在四城區(qū)內(nèi)較為難得，對剛需者而言，性價比較高。

【樓盤規(guī)劃】

福州濱江左岸占地約563畝，是一個集住宅、商業(yè)、教育、地鐵于一體的宜居綜合大城。共分12個地塊開發(fā)，容積率為1.54，總戶數(shù)3241戶，規(guī)劃有89棟高層+洋房、6棟公寓、1棟寫字樓、1棟酒店、1所12班制幼兒園、1所48班制小學(xué)，規(guī)劃有建面約65-125的兩房至四房住宅產(chǎn)品，建面約24-50㎡SOHO 產(chǎn)品.

 

其中A、C、F為住宅用地，B、D、E、G、I地塊為住宅用地、商服（商業(yè)）用地，H地塊為幼兒園用地，L地塊為中學(xué)用地。

 

目前首開E、G、I地塊三個地塊，主推建面約66-117㎡二至四房戶型，參考價格約22000元/㎡，還有建面約24-50㎡SOHO產(chǎn)品在售中，參考價格約13500元/㎡。

 

在交付形式上，為帶裝修交付。在裝修上，據(jù)置業(yè)顧問介紹，將運用9A精裝工藝，還包含41道標(biāo)準(zhǔn)工序、14項停點驗收、10項工藝標(biāo)準(zhǔn)和8類成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，保證房屋裝修品質(zhì)。

 

在社區(qū)規(guī)劃上，濱江左岸打造約8.7萬㎡八大主題園林，由迎賓水景、景觀主軸、四季花木、中央內(nèi)湖構(gòu)成社區(qū)園林景觀，并打造約1000㎡濱江生活會館，設(shè)有室內(nèi)游泳池、兒童樂園、健身區(qū)等滿足業(yè)主的休閑需求。

 

【樓盤基礎(chǔ)信息】

1、容積率接近1.5，居住舒適度非常高。

2、綠化率越高，社區(qū)環(huán)境越好。

3、產(chǎn)權(quán)為70年住宅產(chǎn)權(quán)。

【戶型分析】

I2-2#樓C戶型80.97平兩房-二居室-建面約80.97㎡

I2-2#樓C戶型80.97平兩房，南北對流,餐客一體,通透舒朗雅居，

全明廚房，全面追光,時刻開啟風(fēng)味人間，實用南向陽臺,豐沛日照滿室,怡然身心主次臥互不打擾，定制從容私屬生活

I2-2#樓B戶型72.88平兩房-二居室-建面約72.88㎡

I2-2#樓B戶型72.88平兩房，布局緊湊，功能合理，設(shè)計巧妙，廳、臥全朝陽設(shè)計，宣揚健康生活理念，餐廳、廚房經(jīng)典設(shè)計，合理利用空間。

I2-1#樓A戶型111.91平三房-三居室-建面約111.91㎡

I2-1#樓A戶型111.91平三房，雙衛(wèi)設(shè)計前瞻適用，主臥獨立衣帽、衛(wèi)浴雍容華麗。

雙陽臺設(shè)計，儲物、觀景、趣味天地。

I2-2#樓A戶型96.78平三房-三居室-建面約96.78㎡

I2-2#樓A戶型96.78平三房，溫馨舒居,動靜分離,全明采光設(shè)計，南北通透,餐廚客一體,休閑會客相宜，實用生活陽臺,收納、儲物一步到位朗闊三室格局，三代同堂享天倫之樂。

【樣板房細(xì)節(jié)】

上圖為建面約112㎡戶型樣板間，整體建筑風(fēng)格簡潔、雅致，客廳可放置約2m長沙發(fā)，以及電視。南向陽臺可放置休閑沙發(fā)、小茶幾，作為一個景觀陽臺。主臥可放置一張2*2.2m雙人床，主臥北側(cè)可做衣帽間、梳妝臺、衛(wèi)浴，居住舒適度較高。

此外，據(jù)現(xiàn)場裝修公示來看，門、窗、地磚、墻面漆、衛(wèi)生間潔具、廚房櫥柜等均為裝修標(biāo)準(zhǔn)，且選材也是海爾、摩恩等品牌材料，性價比較高。

【交通出行】

軌道交通：福州濱江左岸周邊有地鐵4號線（在建中，2023年通車）、地鐵5號線（在建中，2022年通車）、濱?？炀€（在建中，2024年通車）三條地鐵線，是福州目前首個三軌交匯TOD樞紐中心。 社區(qū)周邊共有兩個站點，義序站和帝封江站，其中距離義序站直線距離約464米。從沙盤上看，義序站兩個出站口距離社區(qū)B、D、地塊較近；帝封江站距離I、J地塊較近。

公共交通：福州濱江左岸周邊1km(直線距離）內(nèi)有3個公交站，最近的公交站是義序浦口站臺，距離該項目約206米；主要線路有176路等，目前公交線路較少，后期隨著人流量的增加，將規(guī)劃多條公交線路。福州濱江左岸周邊公交站臺示意圖

自駕：福州濱江左岸靠近三環(huán)路、環(huán)島路、螺洲大橋、南臺大道等城市主干道，形成“三橫三縱”的立體交通路網(wǎng)，從南三環(huán)快速經(jīng)環(huán)島路即可到達(dá)福州濱江左岸。

【周邊配套】

教育配套：周邊教育配套正不斷升級，3km范圍內(nèi)有7所幼兒園（ 螺洲中心幼兒園、帝封江幼兒園等），6所小學(xué)（義序中心小學(xué)、螺洲中心小學(xué)、帝封江小學(xué)等），5所中學(xué)（帝封江中學(xué)等），滿足周邊適齡孩童就學(xué)所需。

醫(yī)療配套：周圍醫(yī)療資源配置正不斷在優(yōu)化，5km范圍內(nèi)還有3家醫(yī)院（福建省地質(zhì)醫(yī)院、福州第一醫(yī)院新院等），因該片區(qū)目前尚處于發(fā)展中，周邊醫(yī)療資源欠缺，沒有大型的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，醫(yī)療配套有待完善。

商業(yè)配套：自帶36萬㎡文旅商業(yè)集群。除此之外5km范圍內(nèi)還有海西佰悅城、世紀(jì)金源購物中心、新天宇購物廣場等商業(yè)配套，滿足周邊居民的生活所需。

公園配套：周邊3km范圍內(nèi)有800畝茉莉花公園、約500畝城市康體公園（在建）、約600畝環(huán)島路江濱公園（規(guī)劃中）等文體公園環(huán)伺左右，景觀資源豐富，環(huán)境優(yōu)美宜居。

適合剛需、首次置業(yè)人群以及對地鐵通行有需求的人群。

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