3月30日，福州將舉辦2024年福州四城區(qū)首場土拍，原計劃出讓17幅地塊，面積約603畝，不過，昨日下午，福州臨時取消宗地2024-03號、09號、10號三幅地塊出讓。

綜合多家房企反饋的消息來看，本次拍地的主力依然是建發(fā)、國貿(mào)、保利，首開，綠城等實力房企，拿地目標集中在主城區(qū)；此外，不乏一些外圍地塊由國企兜底。

▎多少房企參加？

在閩系民營房企紛紛折戟的當下，國央企背景的建發(fā)、國貿(mào)、保利毋庸置疑地成為福州土地拍賣市場上的“座上賓”。

最近的一場，2023年11月28日，福州四城區(qū)第七場土拍，就吸引建發(fā)、國貿(mào)、保利等房企報名參與。

據(jù)悉，此次土地拍賣，建發(fā)、國貿(mào)、保利均報了4幅意向地塊。

當然，這其中不排除國貿(mào)的“變數(shù)”，畢竟，3月27日，國貿(mào)在廈門“殺瘋了”，將軍祠2024P01地塊被其以32.1億總價一口氣拿下，溢價率高達41%。廈門大手筆之后，福州是否“低調(diào)”些，值得期待。

而據(jù)傳，首開、綠城這次也來了。

首開在上場土拍中，與守正拼搶二環(huán)內(nèi)晉安河畔一幅50.82畝地塊，最后，讓守正以樓面價26592元/㎡競走，可見，首開在福州還是有補倉需求的，此次，能否如愿，只能明日見分曉了。

至于綠城，作為民營房企的代表，此次參拍，其意義已不在于拿哪幅地塊，而是一種信心的回歸。

當然，此次土拍不乏有帶兜底任務(wù)來的房企。

▎為何3幅取消？

臨近土拍，昨天福州傳出取消三幅地塊出讓，這在過往，是再正常不過的操作。于此，坊間紛紛傳出：這三幅地塊沒有企業(yè)報名，提前取消不至于流拍。

事實上，補充公告寫得很明白，是“因出讓條件調(diào)整，宗地2024-03號、宗地2024-09號、宗地2024-10號取消出讓”。

而這也意味著此次土地拍賣，17幅地塊變?yōu)?/span>14幅地塊；約603畝變成約514.9畝；起拍價也由114.7億變成了95.9億。

根據(jù)公告，取消的三幅地塊，均位于地鐵口附近。最讓人感到意外的是，倉山區(qū)建新北路與閩江大道交叉口原金山水廠預(yù)留約50畝地塊，該地塊地鐵環(huán)繞，規(guī)模適中，能出好產(chǎn)品。

最可靠的解釋便是：配合地鐵的施工。

▎是否誕生地王？

如何判斷此次土地拍賣，福州是否會誕生新地王，其實很簡單，就看狀元小區(qū)出讓地塊，該幅地塊是這次14幅地塊中，樓面價最高的，達到了約24506元/㎡。

由于該幅地塊臨近原汽車南站，對比會發(fā)現(xiàn)，原汽車南站起始樓面價為20316元/㎡，最后，歷經(jīng)75輪竟拍，廈門建發(fā)以12.8億競得，成交樓面價28734元/m，溢價率41.4%。.

如此看來，狀元小區(qū)出讓地塊的成交樓面價超過原汽車南站還是有可能的。

但是，該幅地塊成交單價要超過鼓樓區(qū)東水路高工小區(qū)舊改出讓地塊并不容易，畢竟，高工小區(qū)舊改出讓地塊位處鼓樓區(qū)，起始樓面價就已經(jīng)31241元/㎡，成交樓面價則高達38524元/㎡。

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以下是克而瑞關(guān)于此次出讓幾幅重點地塊的分析

▎宗地2024-01地塊

位置：臺江區(qū)五一中路西側(cè)、群眾路南側(cè)，狀元小區(qū)出讓地塊一

用途：住宅、商業(yè)用地

占地面積：29199㎡（合43.8畝）

容積率：1.0以上，2.51以下

計容建筑面積：約73289㎡

限高：100米以下

起始價：17.96億 

起始樓面價：約24506元/㎡

板塊2023年商品住宅均價：約42003元/㎡

板塊存量：15.58萬㎡（截止2024年2月）

板塊去化周期：10.0個月（按近6個月平均去化速度）

關(guān)注指數(shù)：★★★★★

2024-01地塊關(guān)鍵詞：城央地段、板塊競爭弱、形狀不規(guī)則

1、 城區(qū)核心地段，配套齊全

地塊位于臺江區(qū)茶亭公園旁、群眾路小學正對面，距離五一廣場直線距離僅約500米、周邊匯聚各項優(yōu)質(zhì)配套于一體，所處的區(qū)位價值不言而喻，也是本批次出讓用地當中關(guān)注度最高的地塊。

2、 周邊競品少，未來競爭環(huán)境相對健康

目前茶亭片區(qū)內(nèi)一手房僅建發(fā)瑞云一個項目，近期即將推出，但整體體量并不大，僅不足4萬方，共計200余套房源，未來待本地塊入市，該項目或已進入尾聲，未來同期競爭環(huán)境相對健康。

3、地塊形狀不規(guī)則，對產(chǎn)品打造有一定限制

地塊形狀不規(guī)則，且緊挨著周邊小區(qū)，整體日照條件較為嚴苛，對未來產(chǎn)品力的實現(xiàn)和社區(qū)的打造將有一定的限制。

4、緊鄰安置房用地，或影響客戶心理預(yù)期

地塊東側(cè)規(guī)劃為安商房用地，且地形相對而言更為規(guī)則方正，在價格上也將有較大落差，未來預(yù)計將對片區(qū)二手房市場價格有一定影響，一定程度上或?qū)⒂绊懣蛻魧χ苓呿椖糠績r的心理預(yù)期。

綜合來看，該地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，板塊競爭良性，總體屬性較優(yōu)。由于地塊形狀影響，對產(chǎn)品設(shè)計要求高，考驗房企的產(chǎn)品塑造力。

▎宗地2024-02地塊

位置：晉安區(qū)連江中路西側(cè)、光明港北側(cè)，紅星社舊屋區(qū)及周邊舊改出讓地塊

用途：住宅、商業(yè)用地

占地面積：16529㎡（合24.79畝）

容積率：1.0以上，2.2以下

計容建筑面積：約36364㎡

限高：80米以下

起始價：6.75億 

起始樓面價：約18562元/㎡

板塊2023年商品住宅均價：約42003元/㎡

板塊存量：15.58萬㎡（截止2024年2月）

板塊去化周期：10.0個月（按近6個月平均去化速度）

關(guān)注指數(shù)：★★★★

注：該地塊可建設(shè)立體生態(tài)住宅

2024-02地塊關(guān)鍵詞：景觀資源、立體生態(tài)住宅、板塊競爭中等

1、中心城區(qū)二環(huán)內(nèi)，光明港旁，景觀價值較高

地塊位于晉安中心二環(huán)內(nèi)，臨近連江中路主干道，周邊生活氛圍濃厚。地塊南面一線毗鄰光明港公園，景觀視野開闊，未來項目在享受景觀資源上有一定優(yōu)勢。

2、地塊綜合素質(zhì)較好，有打造品質(zhì)項目的潛能

該地塊較方正，體量中偏小，可做第四代立體生態(tài)住宅，具備打造小而美的品質(zhì)社區(qū)條件。

3、產(chǎn)品錯位競爭，競爭壓力適中

地塊所處板塊目前周邊可售競品較少，僅首開端禮著及巨榮光明里2個在售項目，且競品余量較小。但未來板塊內(nèi)有榕發(fā)南湖地塊待入市，體量達26萬方，有一定的競爭風險，但考慮到本地塊體量較小，加之開發(fā)條件相對更好，可錯位競爭，預(yù)計銷售周期較短，去化壓力整體不大。

綜合來看，該地塊區(qū)位優(yōu)勢尚佳，規(guī)模偏小，板塊競爭適中，疊加可建設(shè)第四代立體生態(tài)住宅的規(guī)劃優(yōu)勢，適合打造小而美的品質(zhì)社區(qū)。

▎宗地2024-04地塊

位置：倉山區(qū)金陣路與閩江大道交叉口東南側(cè)出讓地塊用途：住宅、商業(yè)用地

占地面積：17098㎡（合25.65畝）

容積率：1.0以上，3.1以下

計容建筑面積：約53004㎡

限高：100米以下

起始價：8.67億

起始樓面價：約16357元/㎡

板塊2023年商品住宅均價：約33066元/㎡

板塊存量：7.69萬㎡（截止2024年2月）

板塊去化周期：10.1個月（按近6個月平均去化速度）

關(guān)注指數(shù)：★★★

2024-04地塊關(guān)鍵詞：地鐵配套、部分高層江景、板塊競爭激烈

1、臨近地鐵，交通優(yōu)勢明顯

地塊距離地鐵5號線陣坂站約300米，地鐵4號線洪塘站約800米左右，步行即可到達，且臨近規(guī)劃中的地鐵6號線，交通優(yōu)勢比較明顯。

2、部分高層可瞰江，景觀資源較好

地塊位于閩江沿線，東側(cè)住宅層數(shù)低，部分高層可瞰江，且東側(cè)為閩江公園，景觀資源較好。

3、未來建筑體量較多，去化或存在一定壓力

周邊可售項目少，但本次片區(qū)共推出約14萬左右建筑體量，加之萬科城市之光還有較大體量，去化仍存在一定壓力。

4、部分租戶未清退，或影響項目進度

地塊內(nèi)目前仍有部分租戶未清退，后期可能會影響項目開工進度。

綜合來看，該地塊地鐵環(huán)繞，規(guī)模偏小，部分產(chǎn)品有江景可“蹭”，板塊競爭激烈，參拍房企的溢價率控制及產(chǎn)品設(shè)計極為關(guān)鍵。

▎宗地2024-05地塊

位置：倉山區(qū)洪灣南路東側(cè)、高宅路北側(cè)，高宅村舊改出讓地塊一

用途：住宅、商業(yè)用地

占地面積：44012㎡（合66.02畝）

容積率：1.0以上，3.0以下

計容建筑面積：約132036㎡

限高：100米

起始價：13.85億

起始樓面價：約10490元/㎡

板塊2023年商品住宅均價：約27200元/㎡

板塊存量：9.21萬㎡（截止2024年2月）

板塊去化周期：30.1個月（按近6個月平均去化速度）

關(guān)注指數(shù)：★★★

注：該地塊可建設(shè)立體生態(tài)住宅

2024-05地塊關(guān)鍵詞：公園景觀、地價洼地、立體生態(tài)住宅、板塊競爭激烈

1、基本配套齊全，享公園景觀

地塊臨近地鐵3號線（規(guī)劃中），3公里內(nèi)有省立醫(yī)院金山分院、浦上商圈，基本生活配套齊全。且地塊毗鄰流花溪公園，中高層可看流花溪公園景觀。

2、起拍樓面價低

地塊起拍樓面價為10490元/㎡，為所在板塊近五年最低，若以低溢價率成交，低樓面價將為開發(fā)商提供了更多的空間來調(diào)整房價以適應(yīng)市場需求。

3、可建第四代立體生態(tài)住宅

可建第四代立體住宅，戶型得房率以及社區(qū)居住品質(zhì)較周邊產(chǎn)品能得到提升

4、板塊流速低，未來競爭激烈

地塊所處的板塊內(nèi)庫存近千套，加上此次土拍連續(xù)出讓4幅涉宅地塊，未來競爭壓力大。

綜合來看，該地塊優(yōu)勢為公園景觀、較低的起拍價及可建設(shè)第四代立體生態(tài)住宅的規(guī)劃條件，若能以較低溢價率競得，打造市場青睞的好產(chǎn)品，將在未來競爭中占據(jù)一席之地。

▎宗地2024-07地塊

位置：倉山區(qū)洪灣南路東側(cè)、高宅路北側(cè)，高宅村舊改出讓地塊四

用途：住宅、商業(yè)用地

占地面積：45566㎡（合68.32畝）

容積率：1.0以上，3.0以下

計容建筑面積：約136698㎡

限高：100米

起始價：15.03億

起始樓面價：10995元/㎡

板塊2023年商品住宅均價：約27200元/㎡

板塊存量：9.21萬㎡（截止2024年2月）

板塊去化周期：30.1個月（按近6個月平均去化速度）

關(guān)注指數(shù)：★★★

注：該地塊可建設(shè)立體生態(tài)住宅

2024-07地塊關(guān)鍵詞：公園景觀、地價洼地、臨近規(guī)劃地鐵口、立體生態(tài)住宅、板塊競爭激烈

1、基本配套齊全，享公園景觀

地塊位于浦上大道南側(cè)，臨近流花溪公園，緊鄰規(guī)劃的花溪南路站地鐵口，生活配套設(shè)施較完善，整體居住環(huán)境較好。

2、周邊在售項目少，改善型產(chǎn)品匱乏

目前片區(qū)內(nèi)在售的新盤只有少量余房的錢隆府及萬科城市之光，新房可選擇不多，改善型產(chǎn)品尤為匱乏。

3、同期出讓體量大，未來競爭激烈

本次片區(qū)內(nèi)出讓的4幅可售宅地至少可供應(yīng)約43.21萬方商品房，預(yù)計4000+套商品房的大體量集中供應(yīng)，未來三到五年內(nèi)市場競爭局面不容小覷。

4、地價優(yōu)勢+可建第四代立體生態(tài)住宅

不到1.1萬的起拍樓面價，對比周邊2.5-2.8萬元/㎡的單價，在地價成本方面存在較大優(yōu)勢；規(guī)劃方面，可建第四代立體住宅，戶型得房率以及社區(qū)居住品質(zhì)較周邊產(chǎn)品或能得到明顯提升。

綜合來看，該地塊基本配套齊全，疊加公園景觀、地鐵配套、規(guī)劃優(yōu)勢，在控制土地溢價率的前提下，梳理、細分、抓住板塊內(nèi)改善客戶對第四代住宅的需求將成為關(guān)鍵。

來源：樂居綜合克而瑞福建區(qū)域