??進入下半年，福州市區(qū)土地市場經(jīng)過短暫的休息，又掀起了新一輪的土拍熱潮。本周五將市區(qū)將迎來年內(nèi)第六次土拍大戰(zhàn)，預計集中出讓11幅熱土，其中包括6幅優(yōu)質(zhì)宅地。本次土拍是“金九銀十”前夕最重要的奪地戰(zhàn)，將在很大程度上反應下半年的樓市狀況！

??市區(qū)11幅熱土61.95億起拍！

??“金九銀十”開局土拍戰(zhàn)開打！

??8月28日（本周五）上午9：30，福州市區(qū)將舉行2020年第六場土拍！本次土拍集中出讓市區(qū)11幅熱土，總體量達到299.66畝！起拍價總額達61.95億！本次土拍與上半年歷次土拍相比，雖然出讓體量、起拍總額都不及以往，但優(yōu)質(zhì)宅地多，因此也備受市場關(guān)注。同時，樓市傳統(tǒng)“金九銀十”即將來臨，本次土拍可在一定程度上反映市場熱度與預期，將對下半年的福州樓市產(chǎn)生巨大影響！

??本次土拍的11幅地塊中，包括6幅優(yōu)質(zhì)商住用地，覆蓋鼓樓、晉安、倉山三大區(qū)域。其中，晉安東二環(huán)、晉安連潘、倉山三江口都推出優(yōu)質(zhì)宅地，是本次土拍的奪地大熱門。究竟本次土拍熱度如何？東二環(huán)樓面價能否再創(chuàng)新高？明早，樂居君將在土拍現(xiàn)場為大家直播福州市區(qū)土拍，您可以長按掃描下方二維碼，提前訂閱福州土拍直播。

??限地價+競社會租賃住房并舉！

??市區(qū)宅地配建安商房全面退潮！

??本次土拍6幅宅地全部設(shè)置最高限價，其中宗地2020-33、34、35、37、38、39號采用“限地價、控房價、競自持社會租賃住房建筑面積”方式出讓。若超過最高限價，則轉(zhuǎn)為競自持社會租賃住房建筑面積，當可售部分商品住宅全部競為社會租賃住房時，則通過搖號確定競得人！

??同時，6幅宅地在銷售價格方面進行詳細要求，當拍賣溢價率在20%（含）以下時，銷售價格不予調(diào)整；當溢價率在20%至最高限制價格之間的，溢價率每上升1%（四舍五入），銷售價格予以上浮0.3%，銷售價格最高按上浮3%確定。

??此外，本次土拍僅有宗地2020-39號宅地需配建安商房，配建比例為80%，安商房總體量僅為31994.4平。從今年歷次土拍來看，要求配建安商房的宅地數(shù)量持續(xù)減少，配建安商房的要求在福州土拍中明顯退潮，從這一點也可以看出，福州在深度調(diào)控地價方面越來越得心應手，市場需求與地價調(diào)控更加平衡。

??東二環(huán)、連潘再推稀缺優(yōu)質(zhì)宅地！

??東二環(huán)區(qū)域樓面價或再創(chuàng)新高！

??宗地2020-33號（晉安鶴林片區(qū)H06地塊），出讓面積50454平（約75.68畝），容積率2.09，土地用途為住宅用地，起始價21.09億、最高限價27.42億，起始樓面價20000.22元/平。該地塊內(nèi)需設(shè)置一處幼兒園，用地面積不少于5000平，建筑面積不少于5000平；要求實施裝配式建造，建設(shè)應符合綠色建筑標準，全裝修比例應達到60%以上。

??該地塊地處東二環(huán)核心區(qū)，地塊面積較大，且形狀較為方正，沒有多余狹角，地塊無配建要求，對后期開發(fā)建設(shè)十分有利，是東二環(huán)稀缺的純住宅地塊。地塊四面鄰路，臨近潭橋路、鶴林路、前橫北路等區(qū)域主干道，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，交通十分便捷。此外，在建的地鐵4號線從地塊南側(cè)經(jīng)過，在地塊西部與南部不遠處分別設(shè)置竹嶼站與橫嶼站。從配套來看，地塊占據(jù)區(qū)域內(nèi)一流位置，緊鄰鶴林生態(tài)公園、牛崗山公園等區(qū)域綠軸，生活環(huán)境相當優(yōu)美，且距離福十一中高中部、福三中晉安小學等中小學也相當近，往東不遠處就是省兒童醫(yī)院。此外，步行到東二環(huán)泰禾廣場只要十分鐘左右。

??宗地2020-34號（晉安連潘舊改A-02地塊），出讓面積32712平（約49.07畝），容積率2.6，土地用途為住宅、商業(yè)用地，起始價12.64億、最高限價16.44億，起始樓面價14861.64元/平。該地塊須建設(shè)20%（約11410.24平）自持社會租賃住房；商業(yè)建筑面積不少于28000平，不超過29000平；配建商業(yè)建筑面積25000平及相應配比停車位150個，商業(yè)按12075元/平回購，車位按19.03萬/個回購；要求實施裝配式建造。

??該地塊形狀方正，無多余狹角，因需配建自持社會租賃住房，導致地塊起拍樓面價很低，對于想要拿下該地塊的開發(fā)商來說，是一個極大利好。地塊地處連潘交通樞紐地帶，位于連江北路與福馬路交叉口東南角，區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達，交通便捷。地鐵2號線五里亭站就在地塊東側(cè)不遠處，步行五分鐘可達。地塊周邊配套有晉安四小、福州二十中、鼓山小學及省腫瘤醫(yī)院、晉安區(qū)醫(yī)院等教育、醫(yī)療資源，此外，周邊還規(guī)劃有多個中小學及晉安中醫(yī)院。未來，按照規(guī)劃，地塊東側(cè)將建設(shè)大型商業(yè)綜合體項目，地塊價值將再度加成。

??三江口、郭宅推兩幅地鐵口純宅地！

??區(qū)域價值持續(xù)攀升！配套日益完善！

??宗地2020-35號（倉山梁福小區(qū)地塊），出讓面積37140平（約55.71畝），容積率2.3，土地用途為住宅、商服用地，起始價10.26億、最高限價13.34億，起始樓面價12010.96元/平。該地塊商業(yè)建筑面積不少于800平，不超過1500平；要求實施裝配式建造。

??在8月7日發(fā)布的補充公告中，主要對該地塊的出讓信息進行了大調(diào)整。經(jīng)過調(diào)整后，該地塊面積縮小，但起拍樓面價提高，地塊形狀方正，且無任何配建要求，這在三江口片區(qū)較為罕見，也將成為未來該地塊開發(fā)的一大價值點。地塊臨近環(huán)島路、福泉高速連接線、南江濱東大道等多條區(qū)域主干道，往返市區(qū)、三江口、馬尾都十分便捷。地鐵1號線二期與地鐵6號線交匯于梁厝站與下洋站，分別設(shè)置于地塊南北側(cè)，步行五分鐘可達。地塊距離海峽文化藝術(shù)中心非常近，在未來區(qū)域的開發(fā)中，也能第一時間享受到區(qū)域發(fā)展帶來的利好。目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療配套較為稀缺。

??宗地2020-37號（倉山郭宅舊改地塊七），出讓面積25485平（約38.23畝），容積率2.1，土地用途為住宅用地，起始價6.96億、最高限價9.05億，起始樓面價13004.85元/平。要求實施裝配式建造。

??該地塊雖面積較小，但形狀方正，四面臨路，且無任何配建要求。地塊周邊有多條道路正在加緊建設(shè)，距離則徐大道、郭宅路、甚至二環(huán)都非常近。地鐵1號線在地塊東側(cè)不遠設(shè)置葫蘆陣站，步行五分鐘可達！地塊周邊配套有郭宅小學、后坂小學等教育資源。商業(yè)配套方面，北側(cè)不遠處正在建設(shè)倉山正祥萬達廣場，周邊有大東海中央府等多個項目配套商業(yè)在建，未來生活將更加便捷。隨著郭宅大型舊改地塊陸續(xù)出讓完畢，區(qū)域僅存少量小型地塊。

??鼓樓福嶼路、東街板塊推小型宅地！

??未來打造微型優(yōu)質(zhì)頂級配套社區(qū)！

??宗地2020-38號（鼓樓福嶼路舊改地塊一），出讓面積3500平（約5.25畝），容積率1.1，土地用途為住宅用地，起始價0.97億、最高限價1.27億，起始樓面價25194.81元/平。要求實施裝配式建造。

??該地塊形狀十分崎嶇，有較多狹角，未來開發(fā)有一定難度，容易造成浪費。地塊地處鼓樓福嶼路板塊核心區(qū)，周邊有福嶼路、西二環(huán)、工業(yè)路、楊橋中路等多條區(qū)域主干道，交通十分便捷。在建設(shè)中的地鐵4號線就在地塊北部不遠處，并在東北部設(shè)置陸莊站，未來步行十分鐘可達。地塊周邊配套相當齊全，有黎明實小、茶園山小學、醫(yī)科大附屬口腔醫(yī)院等多個教育、醫(yī)療資源。地塊西南側(cè)不遠處就是正在建設(shè)的華潤萬象城，未來將形成區(qū)域內(nèi)最大的商業(yè)綜合體！

??宗地2020-39號（鼓樓火巷周邊舊改出讓地塊），出讓面積13331平（約20畝），容積率3.0，土地用途為住宅用地，起始價5.35億、最高限價6.96億，起始樓面價13377.34元/平。該地塊須建設(shè)80%（約31994.4平）安置型商品房，按19300元/平均價銷售；可售部分商品住宅按照相對集中的原則，按梯位搖號確定；要求實施裝配式建造。

??該地塊形狀崎嶇，狹角眾多，未來開發(fā)容易造成一定浪費。地塊面積較小，且需配建80%安商房，可盈利空間非常小。地塊地處鼓樓東街核心區(qū)，周邊有五一北路、東街、津泰路等多條區(qū)域主干道，在建設(shè)中的地鐵4號線從地塊北部經(jīng)過，并設(shè)置省立醫(yī)院站，未來出站即可抵達社區(qū)。地塊距離福州教院附一小、花園小學、福州實小、福州一中等優(yōu)質(zhì)中小學非常近，省立醫(yī)院就在地塊西北側(cè)。區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套相當密集，完全能夠滿足生活所需，距離東街口商圈步行只要十分鐘！

??地鐵1號線三大地鐵口商服地！

??三大地塊項目未來按單價全回購！

??除了7幅商住用地外，本次土拍還將推出5幅商服用地。其中包括三幅地鐵1號線地鐵站周邊優(yōu)質(zhì)商服用地、一幅晉安福興開發(fā)區(qū)商服用地及一幅鼓樓烏山片酒店用地！

??宗地2020-40號（倉山地鐵1號線上藤站附屬用房地塊），出讓面積4047平（約6.07畝），土地用途為商服用地，起始價1.02億。該地塊計容建筑面積6182平，其中商業(yè)建筑面積522平；不計容建筑面積2993平（其中地下建筑面積2539平，其他建筑面積454平）；項目已建成，帶建筑物出讓，地塊全部由指定單位按成交價回購。

??宗地2020-41號（鼓樓地鐵1號線斗門站B出口地塊），出讓面積3155平（約4.73畝），容積率2.1，土地用途為商業(yè)用地，起始價0.46億。該地塊酒店建筑面積不少于4100平，不超過5600平；由指定單位按成交樓面地價+建安成本4500元/平+5%利潤回購；要求實施裝配式建造。

??宗地2020-42號（倉山地鐵1號線梁厝站周邊地塊），出讓面積3101平（約4.65畝），容積率1.0以下，土地用途為商業(yè)用地，起始價0.15億。該地塊建筑檐口不高于9米，同時需符合《梁厝村保護系列規(guī)劃》高度控制要求；由指定單位按成交樓面地價+建安成本4500元/平+5%利潤回購；要求實施裝配式建造。

??鼓樓烏山片再推一幅酒店用地！

??區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套持續(xù)完善！

??宗地2020-43號（鼓樓直三營舊改地塊），出讓面積7068平（約10.6畝），容積率1.6，土地用途為商業(yè)（酒店）用地，起始價1.28億。該地塊建筑涉及三山視線通廊部分應滿足三山視廊控高要求；要求實施裝配式建造。

??晉安福興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大升級！

??推出一幅29.67畝創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地！

??宗地2020-46號（晉安福興開發(fā)區(qū)提升改造A2-A地塊），出讓面積19778平（約29.67畝），容積率3.5，土地用途為創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地，起始價1.77億。該地塊應按照《關(guān)于創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地管理的實施意見（試行）》和《關(guān)于創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地管理的補充意見（試行）》執(zhí)行；競得人應簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，有關(guān)達產(chǎn)驗收、稅收等要求按履約監(jiān)管協(xié)議執(zhí)行；要求實施裝配式建造。

??五四北巨型宅地臨時暫緩出讓！

??晉安福興開發(fā)區(qū)兩地塊延期出讓！

??8月27日，福州自然資源和規(guī)劃局臨時發(fā)布補充公告，對本次土拍的三幅地塊出讓情況進行調(diào)整，其中，宗地2020-36號（晉安斗頂村舊改出讓地塊一）因方案優(yōu)化需要，暫緩出讓。

??該地塊選址面積113268平（約169.91畝）、出讓面積103141平（約154.71畝），容積率1.72，土地用途為住宅、商業(yè)用地，起始價17.7億、最高限價23.01億，起始樓面價9977.31元/平。該地塊須建設(shè)27%（約46548.68平）安置型商品房，按14060元/平均價銷售；商業(yè)建筑面積不少于3000平，不超過4000平；配建商業(yè)建筑面積3000平，按照6027元/平回購；配建的2000平居家養(yǎng)老照料中心（全齡養(yǎng)老之家）按4804元/平回購；要求實施裝配式建造，建設(shè)應符合綠色建筑標準，全裝修比例應達到60%以上。

??該地塊面積巨大，是五四北尚存不多的巨型宅地，但狹角較多，地塊被斗頂佳園分割，未來開發(fā)建設(shè)有一定難度。地塊需配建27%的安商房，對地塊價值有一定影響，這也直接導致了該地塊起拍樓面價每平不足萬元。地塊地處五四北西北角，在福州繞城高速之北，且地塊西南側(cè)就是高速路口，未來將會在一定程度上受到噪音影響。配套方面，地塊南側(cè)有省婦產(chǎn)醫(yī)院、市中醫(yī)院分院等醫(yī)療配套在建。按照規(guī)劃，地塊周邊未來將建設(shè)一個大型公交綜合車場和一個小學，能在一定程度上方便社區(qū)出行及教育。

??此外，位于晉安福興開發(fā)區(qū)內(nèi)的兩幅商服用地，也在補充公告中進行調(diào)整，并宣布這兩幅地塊拍賣時間順延至9月4日上午9:30舉行。宗地2020-44號（晉安湖塘村及周邊舊改出讓地塊二），出讓面積8910平（約13.37畝），容積率3.5，土地用途為商服用地，起始價2.01億。該地塊商業(yè)建筑面積不少于6000平，不超過7000平；不得設(shè)置單元式或公寓式辦公，且整體使用，不得分割銷售；競得人在簽訂土地出讓合同的當年度起，在晉安區(qū)五年內(nèi)納稅金額不低于1億元；要求實施裝配式建造；項目在滿足土地出讓合同管理要求的同時，還應符合晉安區(qū)的監(jiān)管要求。

??宗地2020-45號（晉安福興開發(fā)區(qū)提升改造A1-B地塊），出讓面積11131平（約16.7畝），容積率3.8，土地用途為商服用地，起始價2.53億。該地塊由指定單位按11720元/平回購50%（約21148.9平）的計容辦公建筑面積；按17.72萬元/個回購相應配比的停車位；宗地允許銷售部分不高于計容建筑面積的30%（約12689.34平）；競得人應簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，稅收等要求按履約監(jiān)管協(xié)議執(zhí)行；要求實施裝配式建造；項目在滿足土地出讓合同管理要求的同時，還應符合晉安區(qū)的監(jiān)管要求。