??東區(qū)板塊作為福州主城區(qū)的置業(yè)宜居高地，每每有地塊推出都備受矚目。更吸引著以保利、首開(kāi)、綠城、融僑等實(shí)力國(guó)央企或是實(shí)力民營(yíng)房企為主的房企大軍頻頻進(jìn)駐，無(wú)論是土地市場(chǎng)還是樓市熱度一直居高不下。

??3月16日即將進(jìn)行的福州2022年第一次土拍上，東區(qū)板塊推出多幅優(yōu)質(zhì)宅地，其中位于晉安湖周邊的宗地2022-01號(hào)及宗地2022-05號(hào)兩幅地塊，官方給出的商品房銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)更是創(chuàng)下新高，達(dá)到4.5萬(wàn)/平大關(guān)。今天，我們結(jié)合地塊航拍圖以及全景VR視角，深入剖析它們的價(jià)值。

??后嶼推出兩幅純商房地塊

??官方指導(dǎo)價(jià)破4.5萬(wàn)/平

??宗地2022-01號(hào)（晉安南方建材市場(chǎng)周邊舊屋區(qū)改造項(xiàng)目出讓地塊B-12），出讓面積38736平（約58.1畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.8，建筑密度30%及以下，綠地率30%及以上。起始價(jià)32.51億、最高限價(jià)37.38億，采用“限地價(jià)、競(jìng)首期付款比例、搖號(hào)”方式拍賣(mài)出讓?zhuān)鹗紭敲鎯r(jià)約29973.96元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商業(yè)建筑面積不少于2500平方米，不超過(guò)3500平方米。受讓人要將空中花園、開(kāi)敞式公共平臺(tái)、屋頂綠化實(shí)施情況納入建筑主體工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步實(shí)施、同步驗(yàn)收。應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，100%全裝修。商品住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)為45000元/平方米。

??宗地2022-05號(hào)（晉安化工路與前橫路交叉口西北側(cè)地塊），出讓面積19609平（約29.4畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.8，建筑密度40%及以下，綠地率30%及以上。起始價(jià)16.45億、最高限價(jià)18.91億，采用“限地價(jià)、搖號(hào)”方式拍賣(mài)出讓?zhuān)鹗紭敲鎯r(jià)約29960.73元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅建筑高度21米以上。商業(yè)建筑面積不少于3000平方米，不超過(guò)4000平方米。商品住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)為45000元/平方米。

??兩幅地塊位置十分接近，分列化工路南北兩側(cè)，前橫路以西。從地塊形狀和體量上來(lái)看，宗地2022-01號(hào)出讓面積達(dá)58.1畝，東、南兩側(cè)臨路，整體開(kāi)發(fā)條件比較優(yōu)秀但地塊西北角存在一處小型凹陷；而宗地2022-05號(hào)出讓面積29.4畝，體量不大，三側(cè)臨路且形狀較為方正，未來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越。

??且根據(jù)出讓公告要求，這兩幅地塊無(wú)任何回購(gòu)配建要求，宗地2022-01號(hào)地塊還將建設(shè)立體式生態(tài)住宅，參照上輪土拍中由廈門(mén)國(guó)貿(mào)以及廈門(mén)建發(fā)兩家拍下的地塊項(xiàng)目“天琴公館”、“縵云公館”兩個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，未來(lái)該地塊項(xiàng)目也同樣將打造高端類(lèi)型產(chǎn)品。

??毗鄰晉安湖畔優(yōu)質(zhì)資源

??地理位置上來(lái)看，這兩幅地塊位于晉安湖公園以東，其中宗地2022-01號(hào)地塊最高限高更是可達(dá)100米之高，未來(lái)可享受到晉安湖公園優(yōu)質(zhì)生態(tài)景觀加持。

??同時(shí)，以化工路、前橫路、福興路等一批城市主干道以及在建中的地鐵4號(hào)線的公共交通資源也為項(xiàng)目的出行賦能。在商業(yè)配套方面，未來(lái)將落位的晉安湖CBD以及不遠(yuǎn)處的宜家商場(chǎng)也能滿足一定商業(yè)需求，此外，地塊周邊還享有省兒童醫(yī)院、福州十一中分校、橫嶼山公園、鶴林生態(tài)公園等一批優(yōu)質(zhì)配套加持。

??市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈

??從項(xiàng)目周邊已有項(xiàng)目來(lái)看，預(yù)計(jì)這兩幅地塊未來(lái)將面臨的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)較為激烈。目前周邊已有的新房項(xiàng)目包括龍湖天曜、建發(fā)養(yǎng)云、龍湖觀宸、榕發(fā)觀湖郡、首開(kāi)中庚香開(kāi)連天、陽(yáng)光城檀悅等等，在售均價(jià)約在2.7-3.6萬(wàn)/平區(qū)間不等。

??如果按照官方給到兩幅地塊4.5萬(wàn)/平的銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)進(jìn)行售賣(mài)，預(yù)計(jì)兩幅地塊在價(jià)格上將不具備太大優(yōu)勢(shì)，只能通過(guò)產(chǎn)品打造來(lái)為項(xiàng)目賦能提升，而市場(chǎng)認(rèn)可度和接受程度則將成為最大的不確定因素。