??明早9：00，福州主城區(qū)2022年度第二輪土拍將在福州市行政服務中心三層交易大廳舉行。本次拍賣計劃出讓共計17幅宗地，總面積624.05畝，總起拍價132.39億元。其中不乏多幅優(yōu)質(zhì)宅地以及充滿看點的商服用地，值得關注。

??據(jù)網(wǎng)絡流傳的本輪土拍報名信息來看：央企巨頭保利、招商分別對晉安湖、奧體周邊的宅地表露了一定興趣；廈門建發(fā)、廈門國貿(mào)、廈門住宅三大廈門國企組團下場；而民企方面，大東海、盛天、蘭園、中茵等開發(fā)商也有望出手爭奪；此外，sm集團也不負眾望，報名了倉山白湖北園商服地塊的拍賣。

??多幅優(yōu)質(zhì)宅地降價返場

??sm廣場能否落址白湖北園引關注

??本次土拍相較上輪土拍來看，雖然出讓土地的總面積、總起拍價均有減少，但出讓地塊的質(zhì)量卻有著大幅上升。

??如東區(qū)板塊晉安湖周邊范圍一口氣供應5幅優(yōu)質(zhì)宅地；核心繁華地段的華林路附近的華塑小區(qū)地塊以及洋下地塊；大城南板塊的海峽奧體以及東升地塊指標調(diào)整后重新歸來；以及時隔近半年再度登場的白湖北園商服地塊能否如坊間傳言的由sm集團摘得建設sm廣場，均備受關注。

??根據(jù)土拍公告信息顯示，本次拍賣計劃出讓的17幅宗地當中，包含13幅含住宅用途地塊以及4幅商服用途地塊，分布區(qū)域包括鼓樓、晉安、倉山三個區(qū)域，其中鼓樓區(qū)1幅、晉安區(qū)10幅、倉山區(qū)6幅，而臺江、馬尾則沒有地塊將在本次土拍中出讓。

??本次土拍在出讓規(guī)則和方式方面，主要有如下幾點：

??競買申請人范圍方面：

??住宅用途宗地（宗地2022-18號至29號、宗地2022-34號）：中華人民共和國境內(nèi)外具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，可參加競買，但存在《關于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)[2010]151號）第四條第（三）款規(guī)定的情形者除外。同一申請人及其控股的各個公司，不得參加同一宗住宅地塊的競買。

??非住宅地塊（宗地2022-30號至33號）：中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但存在《關于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)[2010]151號）第四條第（三）款規(guī)定的情形者除外。宗地2022-30號不接受聯(lián)合體競買。

??出讓方式方面：

??宗地2022-18號至29號、宗地2022-34號采用“限地價、競首期付款比例、搖號”方式拍賣出讓。競買人報價不超過最高限制價的，按價高者得原則確定競得人；當報價達到最高限制價后，不再接受更高報價，有其他競買人愿意接受該最高限制地價，則競買方式轉(zhuǎn)為競首期付款比例（即自地塊簽訂合同之日起20日內(nèi)繳付出讓價款的比例），以最高限制價格時的50%比例(含競買保證金)起拍，競拍增幅為5%，競拍上限為100%。首期付款比例達到100%時，搖號確定競得人。

??宗地2022-30號至33號按照價高者得原則拍賣出讓。

??其他規(guī)則方面：

??宗地2022-18號至29號、宗地2022-34號商品房銷售價格按照以下方式確定：住宅項目底價成交的，商品房備案均價原則按照商品房銷售指導價確定；出讓價款每增加1%，備案均價按商品房銷售指導價上浮0.3%確定，最高上浮幅度不得超過4.5%。宗地2022-18號應符合綠色建筑標準，100%全裝修；

??宗地2022-19號建設應符合綠色建筑標準，全裝修比例應達到60%以上；其余商品住房項目鼓勵進行裝修。

??明早，樂居也將同步開啟四區(qū)土拍視頻直播間，邀請地產(chǎn)專家作客直播，連線土拍現(xiàn)場實時點評樓市，您可以提前掃描下方海報二維碼訂閱直播。

??晉安湖以東推出三幅優(yōu)質(zhì)宅地

??上輪取消出讓地塊大幅降價

??宗地2022-18號（晉安南方建材市場周邊舊改地塊B-12），出讓面積38736平（約58.1畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.8，建筑密度30%及以下，綠地率30%及以上。起始價24.56億、最高限價28.24億，起始樓面價約22644.13元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商業(yè)建筑面積不超過3500平，應符合綠色建筑標準，100%全裝修。鼓勵建設“立體生態(tài)住宅”，單套建筑面積（含公攤）為套內(nèi)面積、公攤面積及空中花園（不計容）三者建筑面積之和。商品住宅銷售指導均價為45000元/平方米。

??宗地2022-20號（晉安南方建材市場周邊舊改地塊B-04），出讓面積23615平（約35.42畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-3.0，建筑密度35%及以下，綠地率30%及以上，起始價16億、最高限價18.4億，起始露面價約22584.52元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商業(yè)建筑面積不少于2500平，不超過3500平。商品住宅銷售指導均價為42000元/平方米。

??宗地2022-21號（晉安地鐵4號線橫嶼站西側(cè)地塊出讓地），出讓面積21333平（約32畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.8，建筑密度35%及以下，綠地率30%及以上，起始價13.35億、最高限價15.35億，起始樓面價約22349.68元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商業(yè)建筑面積不超過4000平。商品住宅銷售指導均價為42000元/平方米。

??這三幅地塊均位于晉安湖以東，呈南北走向分列前橫路以西，化工路南北。根據(jù)出讓公告要求顯示，這三幅地塊均無回購安置房、保障性租賃住房等配建要求，除少量的商業(yè)建筑面積以外，可全部用于建設商品住宅。三幅地塊緊鄰規(guī)劃的晉安湖CBD，可享受到由晉安湖公園、鶴林生態(tài)公園、橫嶼山公園等景觀資源共同組成的宜居環(huán)境。同時，西側(cè)還有東二環(huán)泰禾、龍湖商業(yè)體等商業(yè)配套以及化工路、二環(huán)路等主干道構(gòu)成的便捷路網(wǎng)，待未來地鐵4號線建成通車后，交通出行方面還能再上一個臺階。

??值得一提的是：宗地2022-18號即為上輪土拍中取消出讓的宗地2022-01號，此前起始價格為32.51億，本次降價至24.56億，起始樓面價下降了約7300元/平，可謂誠意滿滿。

??晉安湖北側(cè)

??加推兩幅小型宅地

??宗地2022-25號（晉安晉安湖北側(cè)出讓地塊二），出讓面積6823平（約10.23畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.6，建筑密度30%及以下，綠地率30%及以上，起始價4億、最高限價4.6億，起始樓面價約22548.17元/平。建筑高度90米及以下。商業(yè)建筑面積不超過2500平，保留市政設施用房面積約300平，須無償移交給福州市人民政府指定單位。商品住宅銷售指導均價為45000元/平方米。

??宗地2022-26號（晉安晉安湖北側(cè)出讓地塊三），出讓面積9315平（約13.97畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-1.8，建筑密度30%及以下，綠地率30%及以上，起始價3.86億、最高限價4.43億，起始樓面價約23021.41元/平。建筑高度65米及以下。商業(yè)建筑面積不超過4500平。商品住宅銷售指導均價為45000元/平方米。

??這兩幅地塊位于晉安湖公園以北，南方家居建材中心以南。體量均只有十多畝，并不算太大。相對應的，除宗地2022-25號需配建300平的市政設施用房以外，沒有其他回購配建的要求。價格方面，兩幅地塊的起始樓面價分別突破2.2萬/平以及2.3萬/平，商品房銷售指導均價更是雙雙達到4.5萬/平。屬于“小而精”的兩幅宅地。

??塔頭推出純商房宅地

??周邊居住氛圍濃厚

??宗地2022-24號（晉安塔頭七期出讓地塊三），出讓面積16096平（約24.14畝），用途為住宅用地，容積率1.0-2.2，建筑密度22%及以下，綠地率30%及以上，起始價7.64億、最高限價8.78億，起始樓面價約21575.09元/平。建筑高度60米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商品住宅銷售指導均價為35000元/平方米。

??該地塊位于佳馨苑東側(cè)，中建岳前雅居西側(cè)，占地面積24.14畝，形狀非常方正且三面臨路，土地用途為住宅用地，且無任何配建回購要求，是一幅實打?qū)嵉募兩唐纷≌玫兀_發(fā)條件優(yōu)越。地塊東側(cè)是晉安湖公園以及東二環(huán)泰禾廣場，區(qū)域內(nèi)建有多個住宅小區(qū)，生活氛圍濃厚。

??價格方面，該地塊起始樓面價約2.15萬/平，商品房銷售指導均價3.5萬/平，雖說不及晉安湖周邊的幾塊地的指導價來得高，但對比區(qū)域周邊在售新房均價3.2-3.4萬/平，二手房均價2.2-2.4萬/平來看，要更為合理。

??華林路周邊兩幅宅地出讓

??華塑小區(qū)地塊急速上新

??宗地2022-28號（晉安六一路西側(cè)地塊），出讓面積15905平（約23.86畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.95，建筑密度30%及以下，綠地率30%及以上，起始價5.5億、最高限價6.32億，起始樓面價約11722.14元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商業(yè)建筑面積不少于3000平，不超過3700平。須配建安置型商品房34755平方米，銷售均價為19700元/平方米，由福州市土地發(fā)展中心回購；須建設建筑面積不低于1300平方米的社區(qū)綜合服務中心（含長者食堂）1處，由晉安區(qū)人民政府指定單位按照10070元/平方米回購；須建設建筑面積3700平方米商業(yè)建筑，由福州市人民政府指定單位按照成交樓面價+建安成本3800元/平方米+5%利潤回購。商品住宅銷售指導均價為38000元/平方米。

??宗地2022-34號（晉安洋下舊屋區(qū)改造地塊），出讓面積8723平（約13.08畝），用途為住宅用地，容積率1.0-2.1，建筑密度25%以下，綠地率30%及以上，起始價3.93億、最高限價4.51億，起始樓面價約21453.96元/平。建筑高度80米以下。商品住宅銷售指導均價為38000元/平方米。

??這兩幅地塊位于華林路南北兩側(cè)，六一北路以西，地塊體量都不算太大。其中宗地2022-28號正是剛拆遷不久的華塑小區(qū)。配建要求方面，宗地2022-28號有著3.47萬方左右的安商房、1300方的社區(qū)服務中心以及3700方的商業(yè)建筑面積回購要求，可售建面剩余約7160平左右；而宗地2022-34號則無任何回購配建要求，可全部用于建設商品住宅。

??價格方面來看，宗地2022-34號起始樓面價約2.15萬/平，而宗地2022-28號由于較大的回購配建要求，因此起始樓面價相對較低，約1.17萬/平。同時，兩幅地塊的商品房銷售指導價同為3.8萬/平。

??鼓山腳下供應近百畝宅地

??配建規(guī)模體量較大

??宗地2022-27號（晉安東三環(huán)沿山四片福州儲運公司周邊地塊），出讓面積65759平（約98.64畝），用途為住宅用地，容積率1.0-1.6，建筑密度25%及以下，綠地率35%及以上，起始價6.53億、最高限價7.5億，起始樓面價約6206.37元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。須配建安置型商品房59575平方米，銷售均價為14178元/平方米，由福州市土地發(fā)展中心回購；須建設建筑面積不低于1000平方米的社區(qū)綜合服務中心1處，由晉安區(qū)人民政府指定單位按照6164元/平方米回購；須建設建筑面積不低于2000平方米的居家養(yǎng)老服務照料中心（含長者食堂）1處，由晉安區(qū)人民政府指定單位按照5511元/平方米回購；須建設建筑面積20000平方米自持社會租賃住房。商品住宅銷售指導均價為26000元/平方米。

??該地塊占地面積近百畝，體量較大。根據(jù)地塊出讓指標計算，未來該地塊項目總建面約10.52萬㎡，但地塊在回購配建方面有較多要求，包括安商房、社區(qū)綜合服務中心、居家養(yǎng)老服務照料中心、自持社會租賃住房等要求，換算后經(jīng)營性建面約在22639.4㎡左右。

??五四北廈坊村周邊

??出讓自持社會租賃房用地

??宗地2022-29號（晉安廈坊村及周邊舊改地塊C-40），出讓面積7774平（約11.66畝），用途為住宅用地，容積率1.0-2.2，建筑密度20%及以下，綠地率35%及以上，起始價0.43億、最高限價0.49億，起始樓面價約2514.21元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。建設自持社會租賃住房，戶型經(jīng)市房管局確認后方可實施。

??該地塊位于五四北區(qū)域中庚香山新時代以西，龍頭佳園以南，用途為自持社會租賃住房用地。在國家大力支持建設保障性租賃住房的背景下，上輪土拍中保利已經(jīng)出手競得一幅位于晉安湖周邊的自持社會租賃住房用地，向住房租賃市場進軍，而本次是否會有其他企業(yè)下場競爭該地塊，同樣值得關注。

??海峽奧體中心北側(cè)宅地

??起始價下調(diào)2.78億后再次上架

??宗地2022-19號（倉山霞境新城東南側(cè)出讓地），出讓面積56232平（約84.35畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.4，建筑密度35%及以下，綠地率30%及以上。起始價17.53億、最高限價20.15億，起始樓面價約12989.34元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米，且需滿足義序機場限高要求。商業(yè)商務建筑面積不少于24000平，不超過25000平。應符合綠色建筑標準，全裝修比例應達到60%以上。地塊西南角沿金榕南路建設2棟商貿(mào)樓（總建筑面積不少于2萬平方米）及120個地下停車位，無償移交給福州市人民政府指定單位。無償移交的商貿(mào)樓及地下停車位由受讓人按3800元/平方米建安成本開具發(fā)票給福州市人民政府指定單位，地下停車位面積按平均35平方米/個計算。商品住宅銷售指導均價為31000元/平方米。

??該地塊曾于2021年福州第四輪土拍、2022年福州第一輪土拍兩度亮相，但最后都因地塊出讓指標規(guī)劃調(diào)整，取消了出讓計劃。對比來看，該地塊首次起拍價為22.39億，商品住宅銷售指導均價3.2萬/平；第二次起拍價20.31億，商品住宅銷售指導均價29500元/平；而本次起拍價則下調(diào)至17.53億，商品住宅銷售指導均價則回升至3.1萬/平。在起拍價、起始樓面價下調(diào)的情況下，提高了未來的銷售指導價，留給開發(fā)商的利潤空間更多。

??同時，這幅地塊形狀非常方正，且體量較大，達到84.35畝，南、北、西三側(cè)周邊都建有道路，未來開發(fā)條件十分優(yōu)秀。地理位置上來看，地塊位于倉山區(qū)海峽奧體中心周邊，享有建新南路、奧體路、盤嶼路等道路組成的便捷路網(wǎng)，同時還有地鐵5號線的加持，交通出行十分便利。

??東升舊廠房超百畝宅地

??分割為兩幅地塊進行出讓

??宗地2022-22號（倉山東升舊廠房出讓地塊二），出讓面積39376平（約59.06畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.0，建筑密度35%及以下，綠地率30%及以上，起始價12.24億、最高限價14.07億，起始樓面價約15542.46元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米，且需滿足義序機場限高要求。商業(yè)面積不超過4000平。須建設商貿(mào)樓建筑面積4000平方米，由福州市人民政府指定單位按照5597元/平方米回購，回購商貿(mào)樓配套地下車位的，回購價格按照土地成交時點市場評估價下浮10%確定；須建設建筑面積不低于1300平方米的社區(qū)綜合服務中心（含長者食堂）1處，由倉山區(qū)人民政府指定單位按照6825元/平方米回購。商品住宅銷售指導均價為29500元/平方米。

??宗地2022-23號（倉山東升舊廠房出讓地塊一），出讓面積28338平（約42.51畝），用途為住宅、商服用地，容積率1.0-2.0，建筑密度35%及以下，綠地率30%及以上，起始價7.66億、最高限價8.8億，起始樓面價約13515.42元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米，且需滿足義序機場限高要求。商業(yè)面積不超過5500平。須建設商貿(mào)樓建筑面積5500平方米，由福州市人民政府指定單位按照5597元/平方米回購；回購商貿(mào)樓配套地下車位的，回購價格按照土地成交時點市場評估價下浮10%確定。商品住宅銷售指導均價為29500元/平方米。

??這兩幅地塊同樣也是福州土拍市場的老面孔了，即為上一輪土拍中的宗地2022-03號地塊。當時這兩幅地塊為一塊整體進行出讓，總面積106.45畝，起始價22.11億，起始樓面價15578.10元/平。由于總價超過22億，上輪土拍中不少開發(fā)商在目前的市場環(huán)境下難以有充足的資金將地塊收入囊中，導致該地塊最終不得不取消出讓。而本次土拍將地塊拆分為兩幅后重新上架，單幅地塊價格下調(diào)了不少，有利于地塊順利出讓。

??白湖北園商服用地時隔近半年返場

??sm廣場能否順利落址？

??宗地2022-30號（倉山白湖北園片區(qū)出讓地塊五），出讓面積58130平（約87.2畝），用途為商服用地，容積率1.0-2.3，建筑密度60%以下，綠地率21%及以上，起始價7.12億，起始樓面價約5325.40元/平。建筑高度50米及以下。由競得人全部自持經(jīng)營，不得分割轉(zhuǎn)讓；地塊涉及1株二級保護古榕樹[編號：閩A00631（倉山）]，應原址保護，并滿足《福州市城市古樹名木保護管理辦法》相關要求，具體古樹保護方案應征求市園林中心意見。

??地理位置上來看，該地塊地處南二環(huán)路與則徐大道交匯處，周邊有二環(huán)路、連江南路、南臺路、則徐大道等路網(wǎng)以及地鐵1號線、濱?？炀€（在建）合圍形成包夾之勢，交通出行便利。同時，根據(jù)出讓公告要求：該地塊項目由競得人全部自持經(jīng)營，不得分割轉(zhuǎn)讓。另還需對地塊內(nèi)古樹進行相應保護措施。

??值得一提的是，該地塊即是被坊間盛傳的福州倉山sm廣場擬選址地塊。2021年12月的第四輪土拍當中，該地塊就已宗地2021-76號的身份亮相，更是有網(wǎng)傳消息稱sm集團已報名地塊競買，但在臨近拍賣前突然宣布取消了地塊出讓計劃。本次時隔近半年再次返場，sm廣場能否順利落址，亦或是會否有競買人下場爭奪，成為本次土拍的一大看點。

??倉山白云新村東側(cè)

??出讓一宗商服用地

??宗地2022-31號（倉山白云新村東側(cè)出讓地塊），出讓面積9227平（約13.84畝），用途為商服用地，容積率2.1及以下，建筑密度30%及以下，綠地率35%及以上，起始價1.05億，起始樓面價約5418.88元/平。建筑高度36米及以下。須建設建筑面積不超過500平方米的辦公用房，由白云村按照成交樓面地價+建安成本（3800元/平方米）+5%的利潤回購；若該地塊競得人與東側(cè)相鄰地塊土地使用權人相同，則該地塊與東側(cè)相鄰地塊可統(tǒng)籌開發(fā)。

??鼓樓西洪路

??出讓一幅袖珍商服地塊

??宗地2022-32號（鼓樓祭酒嶺新村西側(cè)舊改項目出讓地），出讓面積3270平（約4.9畝），用途為商服用地，容積率1.8及以下，建筑密度30%及以下，綠地率30%及以上，起始價0.53億，起始樓面價約9004.42元/平。建筑高度36米及以下。

??倉山后坂周邊

??出讓小型商服用地

??宗地2022-33號（倉山鼓山大橋連接線舊改出讓地塊三），出讓面積7395平（約11.09畝），用途為商服用地，容積率2.3及以下，建筑密度40%及以下，綠地率30%及以上，起始價0.46億，起始樓面價約2704.53元/平。建筑高度36米及以下。須建設建筑面積6325平方米辦公樓，由福州市人民政府指定單位按照成交樓面地價+建安成本（3800元/平方米）+5%的利潤回購，需回購地下車位的，回購價格按照土地成交時點市場評估價確定；須建設建筑面積600平方米辦公樓，由后坂村按照成交樓面地價+建安成本（3800元/平方米）+5%的利潤回購，需回購地下車位的，回購價格按照土地成交時點市場評估價確定；須建設建筑面積2000平方米的社區(qū)養(yǎng)老服務照料中心（含長者食堂）1處,由倉山區(qū)人民政府指定單位按照5975元/平方米回購。除上述回購面積外，剩余建筑面積（約7800平方米，其中商業(yè)面積不超過2000平方米）及車位，全部由倉山區(qū)人民政府指定單位回購，具體回購面積及車位數(shù)量由倉山區(qū)統(tǒng)籌落實，回購單價按以下原則確定：村集體利用留用地補償款回購商貿(mào)樓，回購單價按照5597元/平方米確定，商貿(mào)樓配套地下車位回購價格按照土地成交時點市場評估價下浮10%確定；由蓋山鎮(zhèn)政府、便民服務中心和蓋山人民法庭回購的超出確權所需安置部分，按照土地拍賣成交時點的市場評估價格作為其購買價格。該項目配建的停車位，由倉山區(qū)政府統(tǒng)籌處置。

??本次土拍各地塊的航拍全景已經(jīng)發(fā)布，大家可以長按掃描下方二維碼立即從上帝視角，觀看各地塊全景！