如果一定要用一個詞來形容2022年，“魔幻”一定會進(jìn)入備選清單。對于樓市而言，土地拍賣冷冷清清，商品房預(yù)售證發(fā)放量、開盤入市樓盤數(shù)腰斬……而體現(xiàn)在在售樓盤的成交方面，亦是降溫明顯。

PART 1 成交數(shù)據(jù)或同比砍半？新的一年能否否極泰來？

根據(jù)福州市不動產(chǎn)登記和交易中心公布數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，福州市五城區(qū)新建商品房銷售47452套、面積309.17萬平方米；其中住宅22184套、面積204.99萬平方米。二手房交易22027套、面積165.28萬平方米；其中住宅16215套、面積151.32萬平方米。

雖然官方還未公布四季度數(shù)據(jù)，但僅從2021年及2022年前三季度交易數(shù)據(jù)對比，不難看出，2022年前三季度福州五區(qū)新房的住宅銷售套數(shù)、銷售面積，僅為前一年同期數(shù)據(jù)的一半。

至于四季度的情況，我們不妨以克而瑞福州數(shù)據(jù)為參考。福州五區(qū)12月成交情況有所好轉(zhuǎn)，環(huán)比大漲至近一年最高位，成交均價也受部分高價項目備案影響環(huán)比大幅上漲。雖然12月的成交數(shù)據(jù)難以挽回全年的低迷的成交走勢，但年末沖量加上政策暖風(fēng)帶來利好，或許預(yù)示著新一年福州樓市或?qū)⒆叱龅凸?，否極泰來。

PART 2 福州年度住宅房價地圖出爐 看看你買得起哪里？

從2021年福州在售住宅的成交價格來看，福州中心城區(qū)依舊領(lǐng)銜全城。其中，鼓樓區(qū)成交均價約在3.89萬元/㎡-4.04萬元/㎡，臺江區(qū)成交均價約在3.24萬元/㎡-5.50萬元/㎡，晉安區(qū)成交均價約在0.96萬元/㎡-4.79萬元/㎡，倉山區(qū)成交均價約在1.79萬元/㎡-4.45萬元/㎡，馬尾區(qū)成交均價約在0.69萬元/㎡-1.87萬元/㎡，長樂區(qū)成交均價約在0.36萬元/㎡-2.62萬元/㎡，閩侯縣成交均價約在0.61萬元/㎡-2萬元/㎡。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞福州）

福州在售住宅區(qū)域房價地圖（樂居福州）

從各板塊成交均價來看，與去年相比，福州房價兩極分化加劇，江濱、市中心這2個板塊均價突破4萬。但絕大多數(shù)板塊成交均價都有不同程度的下滑，均價跌破萬元以下的板塊上升至6個。福州五區(qū)網(wǎng)簽單價最高的板塊為江濱板塊，均價約為42711元/㎡；福州五區(qū)網(wǎng)簽均價最低的板塊為亭江板塊，均價約為6924元/㎡；長樂網(wǎng)簽均價最高的板塊為營前板塊，均價約為21741元/㎡；長樂網(wǎng)簽均價最低的板塊為江田板塊，均價約為9811元/㎡；閩侯網(wǎng)簽均價最高的板塊為南嶼板塊，均價約為17407元/㎡；閩侯網(wǎng)簽均價最低的板塊為白沙板塊，均價約為6504元/㎡。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞福州）

五城區(qū)各板塊網(wǎng)簽均價（克而瑞福州）

長樂區(qū)各板塊網(wǎng)簽均價（克而瑞福州）

閩侯縣各板塊網(wǎng)簽均價（克而瑞福州）

PART 3  總價300萬預(yù)算，告訴你如何福州哪里找房

據(jù)樂居不完全統(tǒng)計，截止2023年1月1日，福州（六區(qū)＋閩侯）共有206個項目在售，同比減少14.2%。其中，鼓樓8個，臺江7個，倉山48個，晉安51個，馬尾14個，閩侯44個，長樂34個。

從產(chǎn)品分布上看，包含了住宅、別墅和商業(yè)（SOHO、商鋪、公寓）。其中，含住宅產(chǎn)品的樓盤占比約86%。含別墅產(chǎn)品的樓盤占比約15.9%。而9%的樓盤為純商業(yè)項目。

其實，2022年福州六區(qū)+閩侯共有178個樓盤有住宅產(chǎn)品可售。而其中，位于福州五區(qū)的樓盤就達(dá)110個！這樣看來，對于購房者來說，福州一手房住宅還是有很大的選擇空間。

那么，購房者該如何選擇？我們先來看看福州2022年住宅成交套總價的房價地圖。

從圖上可以看出， 五四北、煙臺山、會展、奧體、義序這些片區(qū)的住宅價格相對適中，2/3的樓盤總價300萬以下就能買到，更有1/3的樓盤預(yù)算有200萬就足夠了。城南、三江口的樓盤價格在2022年更是便宜了不少，除個別看江項目外，基本百來萬就可以隨便挑。

倉山區(qū)除融僑外灘套總價破千萬元外，其余樓盤套總價129-691萬/套之間?？們r300萬以內(nèi)的有22個樓盤，高于300萬的有19個。

而閩侯2022年的價格全面下調(diào)，原本上街片區(qū)單價2萬以上的項目已不見了蹤影，如今近8成的樓盤套均總價在150萬/套以下，只有上街、南嶼的個別紅盤價格較穩(wěn)，但套均總價也不超200萬/套。

 與閩侯價格相似的馬尾片區(qū)，其快安及羅星主區(qū)的樓盤套均總價約為113-190萬元/套?，樶瑓^(qū)樓盤較少，套均總價約75-78萬元/套。

長樂片區(qū)的樓盤價格高低差別大，僅航城營前的4個樓盤套總價高于300萬元/套。例如營前的蘭園（蘭園天悅）項目江景房外加超大戶型面積，因此平均套總價超過了千萬。而靠近漳港（含濱海新城）、鶴上、江田、金峰這些片區(qū)的許多樓盤總價只需150萬/套。

有人這樣總結(jié)過去一年的福州樓市：剛需在打折，豪宅被掃貨。

2022年，個別樓盤表現(xiàn)異常亮眼，尤其是豪宅項目，如國貿(mào)天琴灣、建發(fā)朗云，千萬級別的豪宅10天、20天就被掃空；五四北建發(fā)璟園套均總價463萬/套，從拿地到開盤售罄也僅用四個月。

那么豪宅都在哪里？

2022年平均成交總價超過500萬/套的項目有11個，其中鼓樓臺江有4個，東二環(huán)有3個，倉山則有4個，分布在金山、奧體、江濱。

其實，這些區(qū)域也是福州高價項目的集中地。

2022年成交總價較高的項目除了集中在市中心外，也分布在鼓樓西區(qū)、東二環(huán)、倉山的金山、淮安。這4個片區(qū)約7成的樓盤2022年的平均套總價超過300萬/套，約4成的樓盤超總價400萬/套。尤其是大東二環(huán)片區(qū)，已經(jīng)成為改善樓盤的集中地，該片區(qū)樓盤套均總價215-947萬/套，在價格上與市中心項目平分秋色。

總結(jié)來看，購房預(yù)算300萬以內(nèi)的購房者，在五區(qū)內(nèi)可以看倉山、晉安、馬尾，尤其是城南、義序、三江口、煙臺山、五四北。

而如果你的購房預(yù)算低于150萬，閩侯、長樂都可以找到合適的房源，五區(qū)內(nèi)也可以看看晉安的五四北、三江口、桂湖以及馬尾片區(qū)。

PART 4

總結(jié)

充滿挑戰(zhàn)的2022年已經(jīng)過去，目前福州依舊有大量的樓盤在售，且剛需樓盤基本都有所調(diào)價，2023年有購房需求的網(wǎng)友，不妨多進(jìn)行對比了解，機(jī)遇之下建議尋求專業(yè)人士幫助，才能做出更好的選擇。

*本文所涉及所有數(shù)據(jù)來自樂居數(shù)據(jù)統(tǒng)計中心、克而瑞福州機(jī)構(gòu)，調(diào)查數(shù)據(jù)時間截止2022年12月31日，數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍為福州六區(qū)與閩侯在售樓盤，僅供用戶參考和借鑒，最終以開發(fā)商實際公示為準(zhǔn)。本頁面所提到房屋面積如無特別標(biāo)示，均指建筑面積。